臺灣高等法院民事-TPHV,112,上,1139,20240417,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上字第1139號
上 訴 人 林忠義

訴訟代理人 陳穩如律師
被 上 訴人 孔令儀
訴訟代理人 龔新傑律師
黃湘捷律師
上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國112年5月11日臺灣宜蘭地方法院111年度訴字第484號第一審判決提起上訴，本院於113年4月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國77年12月16日自許姓訴外人取得坐落宜蘭縣○○鄉○○段第702地號土地（下稱系爭土地）應有部分120分之15，相當於246.5坪（計算式：6,520×15/120×0.3025），嗣於78年年初委託訴外人陳錫卿興建1棟2層樓未辦保存登記之建物（下稱1041建號建物），且興建當時，坐落系爭土地上之宜蘭縣○○鄉○○段364建號即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段277號建物（下稱364建號建物）尚未興建，故1041建號建物不可能為364建號建物之附屬建物，且1041建號建物並非原法院110年度司執字第4739號執行事件（下稱系爭執行程序）債務人所有，系爭執行程序拍賣公告之拍賣條件，有誤拍賣第三人之物之錯誤。

又伊於80年4月10日先移轉系爭土地應有部分120分之5予林姓訴外人，80年11月18日再移轉系爭土地應有部分120分之10予林姓訴外人，而1041建號建物則未隨同出售，仍由伊使用中，其後於普比亞開發股份有限公司（下稱普比亞公司）成立後，雖曾借予普比亞公司作辦公室，伊則前往寮國開發木材巿場，後普比亞公司未再使用1041建號建物時，該建物即回歸伊管理，依民法第425條之1規定及最高法院109年度台再字第18號判決意旨，伊對系爭土地於1041建號建物所占用範圍內有法定租賃權存在。

再依土地法第104條規定，於系爭土地拍賣時，在法定租賃權利範圍內，伊有優先承買權利等語。

爰依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認上訴人對系爭執行程序之拍賣標的即系爭土地，於1041建號建物所占用土地範圍內之優先承買權存在（原判決誤載為：確認上訴人對系爭土地之優先承買權存在。

又原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人對系爭執行程序之拍賣標的即系爭土地上之1041建號建物所占用該土地範圍內之優先承買權存在。

二、被上訴人則以：系爭土地連同364建號建物、1041建號建物前經系爭執行程序併同拍賣，於110年12月15日全部拍定由伊得標，無論1041建號建物存在是否早於所附著之364建號建物興建，因基地與房屋同時出賣，故均無土地法第104條第1項所規定優先承買權之適用。

且1041建號建物實際上位於364建號建物內部，無獨立出入口，非屬獨立之建物。

又宜蘭縣羅東地政事務所（下稱羅東地政事務所）於80年1月2日測量364建號建物時，該建物內並無1041建號建物，且364建號建物之使用執照內容亦僅有「地面層3200.40平方公尺」，無任何屬於「夾層」之暫編建物之紀錄，依據建築法第70條第1項規定，364建號建物於79年3月15日經宜蘭縣政府核發使用執照時，及羅東地政事務所於80年1月2日進行測量時，皆不可能存在1041建號建物，否則不能核發364建號建物之使用執照與建物謄本，是1041建號建物係待364建號建物使用執照核發完畢後才建造，上訴人無從依1041建號建物主張優先承買權等語，資為抗辯。

並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第128頁）：㈠上訴人於77年12月16日自許姓訴外人取得系爭土地應有部分120分之15。

嗣上訴人於80年4月10日先移轉系爭土地應有部分120分之5予林姓訴外人，80年11月18日再移轉系爭土地應有部分120分之10予林姓訴外人。

㈡依羅東地政事務所對於364建號建物之測量成果圖所載，羅東地政事務所於80年1月2日測量364建號建物時，364建號建物內並無1041建號建物，且364建號建物之使用執照內容僅有「地面層3200.40平方公尺」，無任何屬於「夾層」之暫編建物之紀錄。

㈢1041建號建物無獨立出入口，與364建號建物共用出入大門，且整體均位在364建號建物內。

㈣系爭執行程序於110年12月15日拍賣時，將1041建號建物與364建號建物、系爭土地合併拍賣。

被上訴人於110年12月15日於系爭執行程序以新臺幣（下同）1億5,762萬8,888元標得系爭土地包含364建號建物、1041建號建物。

四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1項定有明文。

該項所稱不動產之土地定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。

準此，已為不動產之建物，如其屋頂尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在。

而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。

所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。

判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。

又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法第811條所明定。

故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一部分（最高法院108年度台上字第2241號判決意旨參照）。

另所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言（最高法院109年度台上字第3225號判決意旨參照）。

準此，已為不動產之建築物，如其屋頂遭完全拆除，不具構造上之獨立性，或已無獨立出入口，不具使用上之獨立性，其不動產所有權應歸於消滅。

㈡1041建號建物之不動產所有權已消滅：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

民法第425條之1第1項、土地法第104條第1項前段分別定有明文。

準此，「土地承租人」須在該土地上有房屋，為其享有前揭所定法定租賃權、優先購買權之前提要件。

⒉上訴人主張其原為系爭土地之共有人，並在系爭土地上出資興建1041建號建物，嗣其僅將所有之系爭土地應有部分出賣並移轉登記，則其就系爭土地於1041建號建物占用範圍內，有法定租賃權存在等語。

被上訴人辯稱1041建號建物係在364建號建物興建完成後才存在，且無獨立出入口，非屬獨立之建物，上訴人無從依「夾層」而有優先購買權等語。

⒊查上訴人主張其於78年年初出資委託陳錫卿興建1041建號建物乙情，固舉證人陳錫卿結稱：伊於78年初受上訴人委託興建1041建號建物，當時沒有外面的鐵皮屋（即364建號建物），旁邊都是空的，上訴人支付伊40幾萬元等語（原審卷第190、191頁）為證。

惟1041建號建物無獨立出入口，與364建號建物共用出入大門，且整體（全部）均位在364建號建物內乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），復有原審112年1月10日勘驗筆錄及現場照片可證（原審卷第137、143至145頁）。

又系爭執行程序於110年4月27日前往系爭土地進行查封程序及羅東地政事務所於同日前往現場測量時，1041建號建物之全部即已在364建號建物內，並無獨立出入口，執行法院並於歷次拍賣公告記載「本標內暫編1041號之建物…與主建物364建號內部相通，且無獨立出口，為抵押權效力所及」等情，此有前述系爭執行程序查封筆錄、羅東地政事務所110年4月27日複丈成果圖（該圖以斜線所示之「夾層」部分即為1041建號建物）、歷次拍賣公告（原審卷第99、129頁，系爭執行程序卷第一宗第41至42、96至98頁及第二宗第5、75、106頁）可稽。

據上所陳，無論1041建號建物係興建在364建號建物之前或之後，系爭執行程序於110年4月27日進行查封時，1041建號建物已無獨立出入口，不具使用上之獨立性，自無獨立之不動產所有權，而為364建號建物所有權範圍所及。

⒋上訴人主張1041建號建物上方牆面有364建號建物之鋼筋穿透而過，且364建號建物外側上、下部分雖均有開設窗戶，惟在上半部分之開窗，僅前段有1041建號建物部分有另開4個窗戶，後段則無，上半部窗戶是為配合1041建號建物另控設者等情，業據提出1041建號建物及364建號建物之照片為證（本院卷第105至109頁），堪信為真正。

又證人游奕楨結稱：上訴人是伊配偶的六叔，系爭土地之共有人有林金超、林清標（已歿）、林昭文、林火炎、林萬居、蘇健文，都是親戚。

上訴人因去寮國做木材生意而於14、5年前委託伊管理1041建號建物至今，伊聽長輩說1041建號建物於上訴人購買系爭土地後約1年半時興建，林金超、林火炎、林萬居在約3、4年後蓋外面的鐵皮屋（即364建號建物），上訴人當時沒意見，因林萬居、林火炎、林金超及上訴人都是親兄弟。

蓋鐵皮屋時將1041建號建物蓋在裡面，是因1041建號建物可以當辦公室，也可以當銷售之樣品屋，1041建號建物本來有斜尖的屋頂，但因為碰到鐵皮屋的屋頂，所以將1041建號建物的屋頂拆掉等語（本院卷第158、160頁），而364建號建物係於79年3月15日取得使用執照（原審卷第149頁），是堪認1041建號建物雖先於364建號建物建造，然嗣後建造364建號建物時，將1041建號建物之屋頂拆除，且364建號建物將1041建號建物蓋在其內部，作為其內部之辦公室等使用。

則1041建號建物於364建號建物興建後因無屋頂，不能遮避風雨，無法達到一定經濟目的，不具構造上之獨立性，其不動產所有權消滅，且剩餘之建材即動產，因364建號建物之屋頂鋼樑穿透1041建號建物上方牆面，並配合1041建號建物而設置窗戶，可認兩建物結合後，非經毀損其物，不能分離，是1041建號建物剩餘之建材因附合而為364建號建物之重要成分，依前揭民法第811條規定，由364建號建物所有權人取得該等剩餘建材之動產所有權，而為364建號建物之一部分。

⒌綜上，1041建號建物早於系爭執行程序110年4月27日查封前，因其屋頂遭完全拆除，不具構造上之獨立性，且經364建號建物包覆其內，已無獨立出入口，亦不具使用上之獨立性，其所有權應歸於消滅，剩餘建材屬動產性質，因附合而成為364建號建物之一部分，亦無獨立之所有權等情，洵堪認定。

㈢查上訴人於79年間364建號建物建造完成時，已喪失1041建號建物之不動產所有權，已如前述，亦即上訴人並未在系爭土地上有房屋，從而，上訴人對系爭土地於1041建號建物占有範圍內，自無法定租賃權存在，亦無優先購買權存在。

則上訴人主張其依民法第425條之1、土地法第104條規定，對系爭土地上之1041建號建物占有範圍內有優先購買權等語，難認可取。

五、綜上所述，上訴人依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認上訴人對系爭執行程序之拍賣標的即系爭土地，於1041建號建物所占用土地範圍內之優先承買權存在，非屬正當，不應准許。

從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 陳筱蓉
法 官 賴秀蘭
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日

書記官 林淑貞