臺灣高等法院民事-TPHV,112,上易,771,20240131,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第771號
上 訴 人 張素霓

訴訟代理人 林永頌律師(法扶律師)
章懿心律師
被 上訴人 新北市住宅及都市更新中心

法定代理人 陳純敬
訴訟代理人 林慶皇律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年5月9日臺灣新北地方法院111年度訴字第2217號第一審判決提起上訴，本院於113年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊為永和秀朗青年社會住宅之管理單位，上訴人於民國111年3月10日與伊簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租門牌號碼新北市○○區○○路00號5樓之1房屋（下稱系爭房屋），租期至113年3月31日止，租金每月新臺幣（下同）1萬5000元。

詎伊通知上訴人於111年4月15日進入系爭房屋訪視，發現上訴人與同住女兒於屋内、陽台均堆置大量雜物，通路貼滿大片塑膠袋，阻礙逃生通道；

設置於陽台供同樓層住戶使用之唯一消防緩降機亦遭雜物掩蓋，無法立即開啟使用；

另廚房瓦斯爐旁堆置易燃物，外接插座亦靠近瓦斯爐，易生火災；

陽台矮牆擺放盆栽，且無固定裝置，隨時有墜落可能，均危害公共安全。

上訴人使用房屋違反系爭租約第6條第2項約定，伊依租約第12條第2、7項約定，以存證信函向上訴人表示自111年5月20日起終止系爭租約。

又上訴人多次違反系爭租約附件之出租住宅住戶管理規則（下稱管理規則），經伊執行扣點累計達34點（如附表所示），伊併依系爭租約第13條約定，以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之表示。

被上訴人於租約終止後仍無權占有系爭房屋，為此依系爭租約第10條第1項、民法第455條前段、第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋；

並依民法第179條規定，請求上訴人自111年5月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5000元，另依系爭租約第10條第3項約定，按月加計月租1倍之違約金，合計3萬元。

原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人抗辯：系爭房屋含陽台僅約19坪，因擺放諸多伊之醫療器材及未整理物品，且伊女兒於訪視日為避免伊染疫，於家中鋪設塑膠袋防護，致系爭房屋不整，惟訪視人員仍可通行至陽台無阻，緩降機亦可正常使用。

況被上訴人並無系爭房屋鑰匙，災情發生時如伊不在家，同樓層住戶亦無法使用緩降機，如伊在家必定清除雜物使緩降機供逃生使用。

另伊久未使用瓦斯爐，訪視日置於瓦斯爐旁之鍋具、塑膠等均係常見廚房用品，外接插座之延長線距離瓦斯爐噴火口亦有相當距離，不會導致火災或爆炸。

另伊擺放花盆位置靠近陽台內側，不易墜落，陽台下方為警局置放贓車地點，出入管制而人煙稀少，是難認伊堆置雜物或置放花盆嚴重影響公共安全，被上訴人依系爭租約第12條約定終止租約，並不合法。

另被上訴人執行扣點事由如附表編號1、2部分未提出伊違規證據，編號3部分伊未違反管理規則，編號4部分被上訴人未警告即扣點過苛，編號5、6部分命伊限期改善之函文送達時間已逾改善期間，是被上訴人扣點均不合法，其依系爭租約第13條約定終止租約，亦屬無據。

並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執事實（本院卷第218至219頁）：㈠兩造簽訂系爭租約（含附件管理規則），約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自111年4月1日起至113年3月31日止，每月租金1萬5000元。

上訴人85歲，領有身心障礙及低收入戶證明，與女兒同住系爭房屋（原法院111年度板簡字第1568號卷第33至57頁，下稱板簡字卷，原審卷第51至55頁）。

㈡被上訴人以111年4月8日存證信函通知上訴人因同住親友報修屋內損壞設備要求伊付費，伊將於同年4月15日訪視，訪視日由伊人員2名、機電人員及社區總幹事林安妮至系爭房屋訪視(板簡字卷第59至62頁）。

㈢系爭房屋格局如原審卷第163頁平面圖，有客廳、兩間臥房，大門進入往右側為廚房，廚房外為工作陽台，緩降機設於工作陽台，為同樓層唯一之緩降機（本院卷第47至48、120頁）。

㈣被上訴人以111年4月19日存證信函向上訴人表示，同年4月15日訪視發現系爭房屋內堆置雜物，影響緩降機無法正常使用，瓦斯爐堆置易燃物，且外接插座靠近瓦斯爐，嚴重危害社區之消防安全，另陽台堆置易墜落雜物，危害社區公共安全，自同年5月20日起終止系爭租約，上訴人於同年4月20日收受（板簡字卷第105至108、116頁）。

㈤被上訴人於111年4月19日以附表編號4函通知上訴人，屋內陽台堆置易墜落雜物，扣點5點；

及屋內堆置垃圾、廢物等物品，均請上訴人於同年4月27日前改善並由伊複查完成，逾期未改善將分別執行扣點5點、4點，該函於同年5月5日送達原告永和○○○○○000○○○○○○○○○○）。

被上訴人再於同年4月28日以附表編號5函通知上訴人，附表編號4函通知改善後逾同年4月27日仍未改善，分別執行扣點5點、4點，請上訴人於同年5月4日前改善並由伊複查完成，逾期未改善將分別執行扣點5點、4點。

改善複查得由上訴人於同年5月3日前與管理中心約定入內複查時間，或於同年5月4日24點前上傳照片給管理中心，該函於同年5月5日送達系爭信箱。

被上訴人再於同年5月5日以附表編號6函通知上訴人，附表編號5函通知改善後逾同年5月4日仍未改善，分別執行扣點5點、4點（板簡字卷第97至103頁、原審卷第101、105、107至109頁、本院卷第218頁）。

四、被上訴人主張伊已依系爭租約第12條、第13條約定終止系爭租約，得請求上訴人遷讓系爭房屋、給付相當於租金之不當得利並依租約加計違約金，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。

本院基於下列事證，認被上訴人之請求為無理由：㈠系爭租約第12條約定「乙方或其同居人有本項下列情事之一，甲方得隨時終止租約：…二、違反第6條各項規定而為使用。

七、有妨害公共安全行為，經查明屬實者」（第6條第2項為「乙方應遵守住戶規約…不得違法違規使用，或存放有爆炸性或易燃性物品或其他危險物品，影響公共安全或居住安寧」）；

第13條約定「乙方違反管理規則事由，扣點累計達30點，甲方即得終止租約」。

而出租人依上開二約定得立即終止租約或扣點終止租約之區別，參照管理規則第9條第2款「執行扣點等處分之標準如下：⑴依承租戶違規情節分為預先警告、扣點、立即終止契約等三種標準」…⑷承租戶違規情節重大，出租人得通知立即終止租約」規定，應以承租人之違規情節是否重大為斷，亦即承租人之行為依一般經驗法則衡量，具有發生侵害結果之高度可能性，且不容給予承租人警告或扣點處分改善者，始得逕行終止。

而被上訴人為維護系爭社區之外觀完整、安全設施及公共秩序，於管理規則第2條、第7條、第8條分別訂有承租戶應遵守事項，且承租戶有違反管理規則第2條第1款、第7條第2、3、5、6款、第8條第1、3、9款者，被上訴人即得逕行終止租約（管理規則第9條第3項第5款規定參照）。

其中管理規則第8條第9款固僅規定泛稱承租戶不得有妨害公共安全，惟參諸上開得逕行終止之事由（如不得更改住宅之架構、增設附加物、搭建違章建築；

移除、毀損、竊盜社區原有消防保全設備；

隨意使用電力超過負荷；

未經許可加裝電線、電管；

社區公共空間燃燒物品；

在社區存放易燃物、易爆、有毒等危險物品；

有攜帶違禁物、酗酒、鬥毆等不法行為及惡意破壞建築結構、占用公共設施阻礙防火逃生通道等行為），承租戶所為妨害公共安全之行為，應具備與前揭所列逕行終止事由等同程度者，始得認為符合情節重大，以維終止事由之衡平與一致性。

又社會住宅係由政府或獎勵民間興辦專供出租之住宅，依法須提供40％以上比率出租予經濟或社會弱勢者，此觀住宅法第3條第2款、第4條第1項規定即明。

是出租人就社會住宅行使租約終止權，亦應兼顧全體住戶享有適宜居住環境之需求及承租人承租權之保障，以符比例原則，此乃管理規則區分承租人違規情節而給予不同處分之旨。

㈡系爭租約第12條部分：1.經本院勘驗被上訴人提出訪視當日錄影結果，上訴人女兒要求訪視人員脫鞋入屋遭拒，要求等待其先鋪地，開門後見大片塑膠袋隔擋大門及客廳，通往廚房入口亦有大片塑膠袋掀開夾起一部分。

廚房一側為冰箱、流理台，另一側堆置鐵架、廚具、雜物等，因通行寬度受限，訪視人員只能將所持工作梯與通路同方向架開，以檢測天花板之偵煙器。

廚房往陽台門顯示「避難器具」燈號，訪視人員詢問緩降機在何處，上訴人女兒稱有兩台洗衣機，其撥開布簾及塑膠袋，顯示一台舊洗衣機，上面堆置塑膠籃、布、塑膠袋，旁有緩降機。

另陽台矮牆置有四盆盆栽，至少超過陽台寬度1/2，盆栽無任何防護或固定裝置。

另瓦斯爐上堆置不鏽鋼罐子、鍋子、塑膠籃、塑膠袋、洗髮精、口罩、衛生紙、廚具、廚房紙巾等，訪視時上訴人女兒移除上開物品後開啟瓦斯爐，可正常使用，瓦斯爐右上方有延長線插座，有本院勘驗筆錄及錄影截圖可佐（本院卷第220至259頁）。

2.惟被上訴人係應上訴人報修屋內設備損壞之要求，乃於111年4月15日至系爭房屋訪視，並非被上訴人基於維護社區公共安全目的所實施之消防安全檢查。

又系爭房屋所在樓層供公用之緩降機，設置於被上訴人出租交上訴人專有使用之系爭房屋陽台處，被上訴人於本院113年1月3日行言詞辯論時，亦不否認其交付上訴人使用系爭房屋時，就為配合公眾使用 上開緩降機乙節，未曾告知上訴人關於系爭房屋內傢俱設備如何擺設、應供公眾逃生之通道路線及其寬度等專用範圍之限制，且上訴人所繳交租金之數額未低於其他社會住宅之租金（本院卷第380頁），則其假檢視屋內設備損壞之機會，逕對上訴人實施消防安全檢查，並以該檢查結果逕為終止租約之依憑，未免有突襲之嫌。

再者，系爭房屋大門往客廳、及往廚房入口雖有塑膠袋遮掩，廚房兩側置放諸多物品，上訴人於緩降機旁堆置廢棄洗衣機，其上堆置塑膠籃等雜物之情，固可認需排除雜物而延滯緩降機使用時機， 然訪視人員仍可持工作梯進入廚房或前往陽台，難認逃生通道受阻；

況上訴人女兒要求訪視人員待其鋪設塑膠袋後再入屋，可見上訴人辯稱鋪設塑膠袋係為防止伊染疫等情，非無可能。

又被上訴人並無系爭房屋鑰匙，倘有災情發生，同樓層住戶縱使知悉系爭房屋內有緩降機而欲使用，亦需等候上訴人開門或破壞門鎖後始得進入，緩不濟急，衡情使用機會已大幅降低，難認上訴人於緩降機旁堆置物品，即妨害公共安全。

3.上訴人固於瓦斯爐上置放諸多物品，並使用靠近之插座，惟該物品均係常見廚房用品，無火源時並不具任何爆炸、燃燒之危險性，且瓦斯爐旁牆壁、磁磚未見明顯油污漬，可見其確有相當期間未使用瓦斯爐。

是上訴人於未使用之瓦斯爐上堆置雜物，固與一般人謹慎使用廚房之習性不同，仍難謂已妨害公共安全。

4.系爭房屋位於五樓，上訴人置放於陽台之盆栽隨時有因風吹或不慎碰觸而墜落可能，縱信上訴人所辯下方人煙稀少為真，仍造成往來人車遭高處墜落物品傷害之危險，不應容許，此觀管理規則第2條第3款規定「承租人不得於陽台放置未固定具掉落危險之盆栽器物或其他物品，以免意外掉落造成損害」即明。

惟依管理規則第9條第3項第4、5款規定，承租戶違反者，僅得執行扣5點累計，違規情節尚非重大，非得據為立即終止租約之事由。

5.被上訴人所列終止租約事由均與系爭租約第12條第2項、第7項所定違反管理規則而妨害公共安全，得立即終止租約之要件不符。

是被上訴人向上訴人表示自同年5月20日起終止系爭租約，即不合法。

㈢系爭租約第13條部分：被上訴人固主張其執行扣點累計達34點，得終止租約云云。

惟查，被上訴人執行扣點之處分流程依序為違規情事發生、管理單位蒐證拍照、協調溝通/警告、限期改善、未改善扣點，有管理規則所附流程為憑（板簡字卷第51頁），是被上訴人自須合法通知上訴人限期改善而未改善，方可執行扣點。

被上訴人固以附表編號4函通知上訴人屋內陽台堆置易墜落雜物，及屋內堆置垃圾、廢物等物品，限於111年4月27日前改善，惟該函於同年5月5日始送達系爭信箱，上訴人無從於期限內改善，是被上訴人以上訴人未改善，於同年4月28日以附表編號5函分別執行扣點5點、4點，即非合法。

被上訴人再以附表編號5函通知上訴人同上事由，限於同年5月4日前改善，惟該函亦於同年5月5日送達系爭信箱，上訴人仍無法依該函指定期限約定複查時間或上傳改善照片，是被上訴人又以上訴人未改善，於同年5月5日以附表編號6函分別執行扣點5點、4點，亦非有據（各函內容及送達如兩造不爭執事實㈤）。

被上訴人固抗辯依系爭租約第18條約定，應以承租地址為送達處所，上訴人未經伊同意變更送達系爭信箱，致函件遲延送達云云。

惟被上訴人以111年4月8日存證信函通知上訴人訪視，及以同年4月19日存證信函通知上訴人終止租約，均係以系爭信箱為送達地址（板簡字卷第59、105頁），堪認被上訴人已同意上訴人變更送達處所，其上開抗辯洵屬無據。

是被上訴人執行上開扣點18點並非合法，上訴人扣點累計未達30點，被上訴人依系爭租約第13條約定終止系爭租約，亦無理由。

㈣系爭租約尚未屆期，被上訴人終止租約既不合法，上訴人仍係有權占有系爭房屋。

被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利並加計違約金，均非有理。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第10條第1項、民法第455條前段、第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋；

並依民法第179條規定及系爭租約第10條第3項約定，請求上訴人自111年5月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，均無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第一庭
審判長法 官 石有為
法 官 林晏如
法 官 曾明玉
附表：
編號 執行扣點函文 事由 扣點 送達日期 1 111年4月1日新北住都資字第1110615444號函 111年3月18日未依規定停放機車，經勸導後仍未改善 3點 111年4月7日 (板簡字卷第91頁、原審訴字卷第97頁) 2 111年4月13日新北住都資字第1110662962號函 111年3月25日騎車停放於電梯門口，經勸導後仍未改善 3點 111年4月20日 (板簡字卷第93頁、原審訴字卷第99頁) 3 111年4月18日新北住都資字第1110694704號函 111年2月27日於社宅5樓公共走廊裝設監視器，經管理中心111年3月3日、11日兩次勸導仍未改善 5點 111年5月5日 (板簡字卷第95頁、原審訴字卷第101頁) 4 111年4月19日新北住都資字第1110727536號函 屋内陽台堆置易墜落雜物 5點 111年5月5日 (板簡字卷第97頁、原審訴字卷第103頁) 5 111年4月28日新北住都資字第1110807531號函 屋内陽台堆置易墜落雜物，附表編號4函文通知後逾111年4月27日仍未改善 5點 111年5月5日 (板簡字卷第99至100頁、原審訴字卷第105頁) 屋内堆置垃圾、廢物等物品，附表編號4通知後逾111年4月27日仍未改善 4點 6 111年5月5日新北住都資字第1110851674號函 屋内陽台堆置易墜落雜物，附表編號5通知後逾111年5月4日仍未改善 5點 111年5月5日發文、無送達時間記載 (板簡字卷第101至102頁、原審訴字卷第107至108頁） 屋内堆置垃圾、廢物等物品，附表編號5通知後逾111年5月4日仍未改善 4點
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日

書記官 陳盈璇