臺灣高等法院民事-TPHV,113,上易,45,20240320,1

臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第45號
上 訴 人 林子傑
訴訟代理人 康皓智律師
凌正峰律師
被 上訴人 知見不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 黃鵬䛥
訴訟代理人 陳義銘

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國112年5月24日臺灣士林地方法院112年度訴字第62號第一審判決提起上訴，本院於113年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人與其配偶康淑靜於民國110年7月29日與伊簽訂委託銷售契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）1億5800萬元委託伊銷售其2人各自所有之臺北市○○區○○路0號、5之1號房地（下合稱系爭房地，上訴人所有者稱為○○路5號房地），服務報酬為成交價3%，委託期限屆滿後，雙方復簽訂契約内容更改附表（下稱系爭附表），將委託日期延至同年月30日。

嗣經伊居間斡旋，訴外人鄭翔帆於同年月15日以每戶5500萬元、2戶計1億1000萬元買受系爭房地，嗣並簽訂買賣契約書、辦理所有權移轉登記，及於同年7月13日點交系爭房地完畢。

詎上訴人竟以售價太低為由，拒付伊服務報酬。

爰依系爭契約第5條及系爭附表約定、民法第566條、第568條規定，擇一求為命上訴人給付110萬元，及自支付命令送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審判命上訴人如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴；

未繫屬本院部分，不予贅述）。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊於110年7月29日簽訂系爭契約當日始首見該契約書，被上訴人未給予審閱期，違反消費者保護法第11條第1項規定，故其提供之該定型化契約應為無效，兩造嗣簽訂之系爭附表，則係就無效之系爭契約為更改，自亦屬無效。

其次，因鄭翔帆嗣委託被上訴人斡旋之金額1億1000萬元，與伊原委託之售價1億5800萬元有相當落差，故被上訴人向伊與康淑靜表示將不收取賣方之服務報酬，以促成買賣，伊等方同意以近5000萬元之差價，將系爭房地售予鄭翔帆，是兩造已約定伊就出售○○路5號房地予鄭翔帆，毋庸給付被上訴人服務報酬。

故被上訴人本件請求，自無理由等語，資為抗辯。

並於本院上訴聲明：如主文所示。

三、查，㈠上訴人及其配偶康淑靜就其所有之系爭房地，於110年7月29日與被上訴人簽署系爭契約，又於111年4月14日簽署系爭附表；

㈡上訴人及康淑靜經被上訴人居間，於111年4月14日與鄭翔帆簽訂買賣契約書，以每戶5500萬元、總價1億1000萬元之價格，將系爭房地出售予鄭翔帆，嗣該房地已於111年7月13日點交完畢；

㈢被上訴人曾委託律師對上訴人寄發律師函，要求協商○○路5號房地委託銷售之服務報酬給付事宜，惟嗣兩造並未進行協商等情，為兩造所不爭執（見本院卷第152至153頁），堪信為真。

四、本件應審究者為被上訴人依系爭契約第5條及系爭附表之約定、民法第566條、第568條之規定，請求上訴人給付服務報酬110萬元，有無理由？茲分別論述如下：㈠、上訴人及其配偶康淑靜於110年7月29日與被上訴人簽署系爭契約，將其所有之系爭房地委由被上訴人銷售，系爭契約第5條約定：「受託人於買賣成交時，應向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之3%（含稅，最高不得超過中央主管機關之規定）」；

委託期限屆滿後，雙方又於111年4月14日簽署系爭附表，而將系爭契約之委託期限延長至111年4月30日；

而上訴人及康淑靜則經由被上訴人居間，於111年4月14日與鄭翔帆簽訂買賣契約書，以每戶5500萬元、2戶共1億1000萬元之價格，將系爭房地出售予鄭翔帆，其後系爭房地已於111年7月13日點交完畢等情，有系爭契約、系爭附表、買賣契約書在卷可稽（見原審司促字卷第16至27頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈠㈡），堪信為真。

㈡、被上訴人主張上訴人所有○○路5號房地，係經伊於受託期間居間，而以5500萬元出售予鄭翔帆，且該房地已點交完畢，兩造嗣亦曾協商服務報酬降為成交價之2%，故伊得依系爭契約第5條及系爭附表約定，民法第566條、第568條規定，請求上訴人給付服務報酬云云，為上訴人所否認，並抗辯因鄭翔帆委託斡旋之金額，與伊原委託售價有相當落差，故被上訴人向伊表示將不收賣方服務報酬，以促成買賣，且兩造嗣並未協商服務報酬等情，並舉證人鄭翔帆之證詞為證。

經查：⒈證人鄭翔帆於原審證述：伊認為賣方就系爭房地原本出價1億5800萬元太高，但因被上訴人之銷售人員陳義銘說賣方不接受1億元以下之價格，所以伊出價1億1000萬元，陳義銘才去跟賣方談；

而高價房屋仲介費是可以談的，伊原本說不會付超過1%的仲介費；

磋商過程中，因陳義銘說賣方表示房價過低、不願付仲介費、被上訴人可能收不到仲介費等語；

伊遂表示如果是仲介費的問題，伊願意補貼仲介費，即伊願意支付2%之仲介費，以減少被上訴人之損失，但伊不願再提高出價等語（見原審卷第93至95、97頁）。

可見於鄭翔帆出價1億1000萬元進行斡旋時，上訴人仍嫌此價格太低，且因其尚需支付被上訴人服務報酬，故不願逕以上開鄭翔帆斡旋金額出售，惟鄭翔帆亦不願再加價，因而無法在上訴人仍需支付被上訴人服務報酬情況下，以鄭翔帆上開斡旋之金額達成系爭房地買賣合意。

⒉被上訴人之銷售人員陳義銘在磋商過程中，向鄭翔帆敘述賣方認為其上開斡旋金額太低、賣方不願支付仲介費，及被上訴人可能收不到仲介費等語，鄭翔帆乃表示其願意補貼仲介費，即願支付2%之仲介費，以減少被上訴人之損失，但不願再加價，嗣上訴人及康淑靜則以鄭翔帆上開斡旋金額與其成立買賣契約，業如前述。

足見上訴人係向被上訴人表示，若以鄭翔帆上開斡旋金額成交，其則不付服務報酬；

倘非被上訴人為求按鄭翔帆上開斡旋金額居間雙方買賣成立，而曾允諾不收取上訴人之服務報酬，則其不至於在居間雙方買賣成立後收不到上訴人之服務報酬，鄭翔帆更無為補貼被上訴人未能收得賣方服務報酬而減少之收入，將其原僅願支付不逾成交價1%之服務報酬提高至2%之可能。

可見被上訴人確曾允諾上訴人不收取其服務報酬，以為上訴人同意按鄭翔帆上開斡旋金額出售之誘因。

⒊被上訴人既已允諾不收取上訴人服務報酬，以為上訴人同意按鄭翔帆上開斡旋金額出售之誘因，嗣並居間雙方按此金額成立買賣，則被上訴人自無再依系爭契約第5條及系爭附表約定請求上訴人給付服務報酬之餘地。

被上訴人雖又主張，其後兩造曾協商上訴人之服務報酬降為2%云云。

然查，被上訴人嗣固委託律師對上訴人寄發律師函，要求協商○○路5號房地委託銷售之服務報酬給付事宜，有該律師函在卷可稽（見原審司促卷第28頁）；

但實僅被上訴人在該律師函中表示同意上訴人服務報酬降為成交價2%，嗣兩造並未進行協商等情，為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈢）。

足見上訴人將其所有○○路5號房地出售、移轉所有權並點交予鄭翔帆後，兩造並未再就上訴人支付服務報酬達成任何意思合致。

則被上訴人依民法第566條、第568條規定，請求上訴人給付服務報酬，亦屬無據。

㈢、依上所述，被上訴人依系爭契約第5條及系爭附表之約定、民法第566條、第568條之規定，請求上訴人給付服務報酬110萬元，於法均屬無據。

五、從而，被上訴人依系爭契約第5條及系爭附表約定、民法第566條、第568條規定，擇一請求上訴人給付110萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。

原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，於法自有違誤，上訴人就此部分指謫原判決不當，求予廢棄，為有理由。

爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 盧軍傑
法 官 陳賢德
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 21 日
書記官 張佳樺