臺灣高等法院民事-TPHV,113,抗,47,20240123,1

臺灣高等法院民事裁定
113年度抗字第47號
抗 告 人 STAERK TOM PHILIPP 力斐

上列抗告人就債權人第一商業銀行股份有限公司等與債務人黃勝暉間清償票款強制執行聲明異議事件，對於中華民國112年11月30日臺灣士林地方法院112年度執事聲字第89號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主 文

抗告駁回。

抗告費用由抗告人負擔。

理 由

一、抗告人異議及抗告意旨略以：伊於民國110年11月15日與執行債務人黃勝暉（下逕稱其名）就其所有如附表所示不動產（下稱系爭不動產）簽訂為期4年11個月之租賃契約（下稱系爭租賃關係），原法院民事執行處（下稱執行法院）以111年度司執字第72211號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭不動產，第1、2次拍賣均無人應買後，司法事務官以命令除去系爭租賃關係（下稱系爭執行命令）。

然依伊所提出天易不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱系爭天易估價報告書），系爭不動產市場價值為新臺幣（下同）6582萬元，執行法院第一次拍賣底價高達8360萬元，顯有重大高估，此高估情形可能來自於相對人即債權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一商銀）之不當評估，並非執行法院依強制執行法第80條委由鑑定人估定；

且系爭不動產於110年7月3日設定抵押時依系爭天易估價報告書所載市值僅5845萬6,890元，倘依銀行法及中央銀行規定，擔保債權之上限不得超過核保時市值之70%，故最高擔保金額應不得超過4091萬9,823元，則第三次拍賣之拍賣底價6020萬1,000元應已足以滿足第一商銀之擔保債權。

除非第一商銀得以證明其抵押權之設定符合銀行法及中央銀行之規定，否則執行法院不應終止系爭租賃關係。

本件主要肇因於第一商銀未依銀行法及中央銀行之規定履行其信用風險管理責任，其貸款業務有缺陷，增加黃勝暉違約之風險，因抗告人為第三人，無法知悉第一商銀與黃勝暉間抵押貸款契約之違約風險，由抗告人承擔提前終止系爭租賃關係之風險，並不符比例原則及適當性，且違反中華民國追求居住正義之目標，影響適足居住權。

執行法院終止系爭租賃關係，並未提供足夠財務及時間予抗告人另尋租賃標的；

或應使得標人負有適當評估租賃關係及為抗告人提供保護條件之義務，方得終止系爭租賃關係；

並應在招標前，充分考慮抗告人重新安置住居之財務成本及時間後進行公布，故執行法院應駁回第一商銀終止系爭租賃關係之請求等語。

爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。

二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

民法第866條第1項、第2項定有明文。

而司法院訂頒之辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4款亦規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」

，所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。

是成立在後之租賃關係於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃關係之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃關係而為拍賣（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。

三、經查：㈠黃勝暉前於109年7月3日將系爭不動產分別設定最高限額抵押權6000萬元、600萬元之第1、2順位抵押權（下合稱系爭抵押權）予第一商銀，有系爭不動產登記謄本可參（見系爭執行事件影卷一第17至33頁）。

另債權人日盛台駿國際租賃股份有限公司（原日盛國際租賃股份有限公司）於111年10月5日持臺灣新北地方法院111年度司執字第132480號債權憑證為執行名義，聲請對系爭不動產為強制執行，經執行法院以系爭執行事件受理；

經執行法院函請抵押權人即第一商銀聲明參與分配，又系爭不動產經執行法院囑託至善不動產估價師事務所鑑定，鑑估價額為8,359萬2,500元；

執行法院定於112年4月19日第一次拍賣，拍賣公告之使用情形欄記載「㈠10838建號建物拍定後不點交。

…㈡…10838建號建物由第三人力○（即抗告人）基於租賃關係占有使用中，租期自110年11月15日起至115年10月14日止，租金每月新臺幣8萬元。

惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意。

…」，及拍賣最低價額合計8360萬元，惟於拍賣期日無人應買，債權人亦未承受。

又執行法院定於112年8月9日實施第二次拍賣，拍賣公告之使用情形記載同上，拍賣最低價額為6689萬元，於該次拍賣期日仍無人應買，債權人亦未承受。

經第一商銀於112年5月11日、同年8月11日具狀聲請排除系爭租賃關係，執行法院於112年9月13日以系爭執行命令除去系爭不動產上之系爭租賃關係，並定於112年10月25日實施第三次拍賣，拍賣公告之使用情形欄記載「㈠10838建號部分，第三人力○陳報基於租賃關係占有使用，抵押權人聲請除去租賃，該租賃關係經本院除去，惟尚未確定，倘除去命令於拍定前無人異議，拍定後點交；

倘該除去命令有人異議並遭廢棄確定，則拍定後不點交。

…㈡…10838建號建物，據第三人力○陳報，其基於租賃關係占有使用中，租期自110年11月15日起至115年10月14日止，租金每月新臺幣8萬元。

惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意。

…」及拍賣最低價額合計6020萬1,000元，於該次拍賣期日仍無人應買，債權人亦未承受。

抗告人於112年9月27日對系爭執行命令聲明異議，經原法院司法事務官於112年10月16日以111年度司執字第72211號裁定（下稱原處分）駁回後，抗告人不服，提出異議，原法院以原裁定駁回後，抗告人提起本件抗告等情，有民事強制執行聲請狀、執行法院111年10月24日士院錫111司執好字第72211號函、至善不動產估價師事務所之鑑定報告、第一次拍賣公告暨拍賣筆錄、第一商銀112年5月11日民事聲請排除租賃狀、第二次拍賣公告暨拍賣筆錄、第一商銀112年8月11日民事聲請排除租賃狀、系爭執行命令、第三次拍賣公告、112年9月27日民事異議狀及112年10月25日不動產拍賣筆錄、原處分等在卷可參（見系爭執行事件影卷一第5至9頁、第53頁、第147至193頁、第281至284頁、第413頁、第487至488頁、卷二第9至12頁、第105頁、第107至108頁、第163至164頁、第169至172頁、第231至238頁、第407至412頁、第417頁），堪認屬實。

㈡而系爭不動產於第一、二次公開拍賣時，既均發生無人應買且債權人亦未承受之情況，第二次拍賣之最低價額復已低於鑑估價額，可見執行法院上開拍賣公告所記載之不點交相關內容，使有意標買者慮及拍定後因尚有系爭租賃關係存在致無法現實占有使用系爭不動產或甚至尚須進行訴訟等因素，而影響其標買意願；

又原定第三次拍賣之最低價額甚至已低於第一商銀陳報之債權金額6545萬6,290元，有第一商銀所提民事陳報狀及所附債權計算書可參（見系爭執行事件影卷一第527至529頁），倘以該最低價額拍定系爭不動產，將使系爭抵押權擔保之第一商銀受償額度不足。

從而，系爭租賃關係既成立於系爭抵押權設定後，且系爭租賃關係之存在，已影響應買人之意願及系爭不動產之售價，並造成系爭不動產須減價後再行拍賣之情形，應認已對系爭抵押權有所影響。

而第一商銀既已具狀聲請除去系爭租賃關係，揆諸前揭說明，執行法院自得依聲請除去系爭租賃關係，以無租賃狀態進行拍賣程序。

㈢況系爭不動產於第三次拍賣期日仍無人應買，債權人亦未承受，經執行法院為應買公告，因第一商銀及其他債權人聲請減價拍賣，執行法院遂公告停止應買，由執行法院定於112年12月20日減價拍賣，拍賣公告之使用情形欄記載「㈠10838建號部分，因第三人力○陳報其基於租賃關係占有使用，抵押權人聲請除去租賃，該租賃關係經本院除去，第三人力○就除去命令異議中，除該命令經撤銷或廢棄確定外，10838建號拍定後點交，倘該命令經撤銷或廢棄確定，則不點交，請應買人注意。

…㈡…第10838建號建物，據第三人力○陳報，其基於租賃關係占有使用中，租期自110年11月15日起至115年10月14日止，租金每月新臺幣8萬元。

惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意。

…」，及拍賣最低價額合計5,420萬元，嗣於拍賣期日經第三人甲○○○以5,530萬元拍定，並已發給權利移轉證書等情，有112年10月25日不動產拍賣筆錄、應買暨停止應買公告、112年11月1日第一商銀民事陳報狀、112年11月9日民事聲請狀、減價拍賣公告、112年12月20日拍賣不動產筆錄及本院公務電話紀錄表（見系爭執行事件影卷二第417頁、第423至426頁、卷三第3頁、第7頁、第13頁、第21至24頁、第169至170頁、本院卷第35頁），益證系爭租賃關係確對系爭抵押權有所影響。

則執行法院依第一商銀聲請除去系爭租賃關係，核與上開規定相符，於法有據。

㈣抗告人雖主張：第一次拍賣程序時無人應買，實係因拍賣底價過高所致，與系爭租賃關係無涉等語。

惟按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。

執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定意旨參照）。

又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。

拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。

查執行法院於拍賣前業將系爭不動產送請至善不動產估價師事務所鑑定，並非任由第一商銀評估，而系爭不動產之價值經鑑估為8359萬2,500元，有至善不動產估價師事務所之鑑定報告可稽（見系爭執行事件影卷一第149至171頁），又系爭不動產第一次拍賣最低底價為8360萬元，因無人應買及債權人不願承受，執行法院減價再行拍賣，並核定第二次拍賣最低底價6689萬元等情，業如上述，是以，執行法院參諸該鑑定報告，並依職權裁量第一、二次拍賣最低底價，核無過高或不當之情形。

況執行法院命鑑定人估定之價格，僅為執行法院核定拍賣最低價額之參考依據之一，屬於執行法院職權裁量之範圍，自非抗告人所可任意指摘。

是抗告人主張執行法院未委由鑑定人估定系爭不動產之價值而高估拍賣底價乙節，實屬無據。

㈤抗告人復主張無從知悉系爭不動產為抵押物，第一商銀未履行信用風險管理而為不適當之超額借貸，除去系爭租賃關係有害於抗告人依公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約所保護之適足居住權等語。

按公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約所保障之適足居住權，係指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使其權利（最高法院109年度台上字第2977號、111年度台上字第1598號判決意旨參照）。

是以，上開公約內容旨在保障人民有在其居住處所，經營私人生活不受干預之自由，國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家庭，不受非法侵擾、破壞。

亦即適當居住（住房）權之目的，在使每個人都能享有安全、和平和尊嚴地居住某處之適當權利，惟並非賦予國民取得占用他人財產之權利，或取得對他人合法權利行使之對抗資格。

且我國對於不動產物權採登記生效主義，系爭不動產既有系爭抵押權登記之公示方法，而系爭租賃關係係成立於系爭抵押權設定後，抗告人即可從不動產登記謄本知悉系爭不動產設有抵押權及其擔保債權金額，非無預見如抵押權人將來實行系爭抵押權時，系爭租賃關係有依法遭終止的可能，且系爭租賃關係因已影響抵押權實行，業如前述，則執行法院經第一商銀之聲請，依法予以除去後拍賣，於法並無不合。

則抗告人援引上開公約規定，作為不得除去系爭租賃關係之理由及依據，顯非兩公約保障之適足居住權意旨，故而抗告人此部分主張，亦難憑採。

㈥至抗告人主張其為外籍人士，與患有疾病之妻子及3歲幼兒居住在承租標的房屋，因系爭租賃關係早於110年簽訂且長達5年，故花費大筆金錢裝潢，實難以預見法院去除租賃權，基於保護善意承租人及正當法律程序原則，縱認應除去租賃，且第三次拍賣有人應買，應給予抗告人3至6個月搬遷時間，倘無人應買，益證系爭租賃關係不影響第一商銀抵押權之行使，應回復其租賃權等語。

惟此乃抗告人於除去系爭租賃關係後如何搬遷之問題，與本件是否除去系爭租賃關係之判斷無涉。

是抗告人執此謂原裁定不當，亦無可採。

四、綜上所述，原裁定維持原處分駁回抗告人對系爭執行命令之異議，並無違誤。

抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 戴嘉慧
法 官 林佑珊

附表：
111年司執字第072211號財產所有人：黃勝輝 編號 土地坐落 面積 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 士林區 福林 一 261 571.36 10000分之1546 38,484,000元 備考 2 臺北市 士林區 福林 一 261-1 110.64 10000分之1688 8,136,000元 備考
編號 建號 基地坐落 ------------ 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺)  權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元)     樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途   1 10838 臺北市○○區○○段○○段000地號 ------------- 臺北市○○區○○街00巷0弄0號4樓 鋼筋混凝土造8層樓房 第4樓層:218.78 合計:218.78 陽台:22.56 雨遮:2.32 全部 13,581,000元  備考 含共有部分:福林段一小段10843、10844、10845建號(含車位編號1、2)      
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 蕭進忠