臺灣高等法院民事-TPHV,89,上易,487,20010227,1

台灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第四八七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 蔡慧玲律師
複 代理人 簡麗玲
被上訴人 乙○○○
訴訟代理人 蔡易展

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月三十一日臺灣臺北
地方法院八十八年度訴字第五○五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣柒拾肆萬元，及自民國八十九年二月二十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，茲依上訴人之聲請，准其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：
㈠渠為謀求更為舒適之居家環境，興起換屋念頭，礙於經濟考量，故委託信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）出售渠所有坐落台北市○○○路○段三二九巷十七號二樓之房屋（下稱敦化南路房屋），作為另購新屋之資金，遂於民國（下同）八十八年五月六日，委託信義房屋公司大安店代為銷售。
詎渠所有敦化南路房屋未售出，信義房屋公司信義店即居間仲介被上訴人委託信義房屋公司代為銷售其所有坐落台北市○○區○○段一小段八四三地號、八四四地號之土地，以及坐落該土地上之台北市○○區○○段一小段二一四四建號及門牌號碼台北市○○區○○街二六一之二號三樓建物（下稱系爭不動產）。
嗣渠於八十八年五月十七日，與被上訴人簽定不動產買賣合約書、代辦履約保證委任契約書，向被上訴人購買系爭不動產，渠並當場支付定金新台幣（下同）七十四萬元現金、及七十四萬元之簽約款支票、一百四十八萬元之用印款支票予被上訴人。
㈡詎渠於簽約後，始發現系爭不動產緊臨神壇，除不時有大量濃煙直撲系爭不動產左側窗口而來，夜間每因神壇活動而吵雜不堪，實難謂良好居家環境，被上訴人交付者顯係瑕疵物，且因信義房屋公司尚未順利仲介出售渠敦化南路房屋，使渠無給付系爭不動產之資力，渠即於八十八年六月三日，以存證信函向被上訴人為解除不動產買賣契約之意思表示。
㈢被上訴人復於八十八年六月十五日，以存證信函主張解除系爭不動產買賣契約，並沒收渠已繳交之定金七十四萬元、簽約款七十四萬元及用印款一百四十八萬元，高達二百九十六萬元。
㈣退步言，縱被上訴人解除契約有理由，渠應支付違約金，惟被上訴人將渠已交付之上開定金、簽約款及用印款，合計高達二百九十六萬元全數沒收，容嫌過高，顯有欠公允，請求法院斟酌並予以酌減。
㈤本件依民法第二百五十九條主張解除契約，回復原狀，僅請求返還簽約款七十四萬元，定金部分保留暫不請求；
如渠解除契約無理由，而被上訴人解除契約有理由，違約金應予酌減，則依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人給付柒拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
渠依據第一個法律關係是民法第二百五十九條、第二個法律關係是民法第一百七十九條，爰上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人七十四萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年二月二十五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則辯稱：兩造所簽訂之系爭不動產買賣合約書，因上訴人未依約給付價金，業經伊以存證信函催告上訴人後解除。
至於上訴人所稱系爭不動產緊鄰神壇，然上訴人係於八十八年五月十七日，與伊簽訂系爭不動產買賣合約書，上訴人卻於八十八年六月四日，始提出系爭不動產緊鄰神壇一事，上訴人之主張顯屬不當。
另上訴人主張因委託信義房屋公司出售其所有之敦化南路房屋，尚未完成出售，致其無資金給付本件買賣之價金，此部分之主張，尚非本件買賣契約之約定條件等語。
三、本件上訴人於八十八年五月十七日，與被上訴人簽訂系爭不動產買賣合約書、代辦履約保證委任契約書，向被上訴人購買系爭不動產，上訴人並當場交付定金七十四萬元及七十四萬元之簽約款支票、第二次用印款支票一百四十八萬元予被上訴人；
嗣上訴人於八十八年六月三日，以存證信函通知被上訴人解除系爭不動產買賣契約，被上訴人復於八十八年六月十五日，以存證信函催告後，通知上訴人解除系爭不動產買賣契約，並主張沒收上訴人已繳交之定金、簽約金、用印款等為違約金之事實，業據上訴人提出買賣仲介專任委託書、不動產買賣合約書、代辦履約保證契約書、買賣委託書內容更改附表、台北信維郵局第八二二號存證信函、台北九六支郵局第五二二二號存證信函、台北安和郵局第五三四六號存證信函（見原審卷第十三頁至第三九頁，即原證一至原證八）為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件兩造之爭執點為：㈠兩造間之契約，是否有效解除？㈡被上訴人將定金七十四萬元、簽約款七十四萬元及第二次用印款支票一百四十八萬元悉數沒入作為違約金，是否過高？茲綜論如下：
㈠上訴人主張：系爭不動產緊臨神壇，除不時有大量濃煙直撲系爭不動產左側窗口而來，夜間每因神壇活動而吵雜不堪，系爭不動產具有瑕疵，上訴人以買賣標的物具有瑕疵為由，以台北信維郵局第八二二號存證信函（見原審卷第三三、三四頁）解除不動產買賣合約書，是上訴人解除該買賣契約是否有理？查：①依上訴人所提之上開第八二二號存證信函觀之，內容記載「一、本人與台端於八十八年五月十七日所簽定之不動產買賣契約，原係以本人於敦化南路之房屋能順利脫手為前提，今因信義房屋之業務代表林伯昌君無法依委託書之約定完成託售，故本人在此為解除該買賣契約之意思表示。
二、．．．」等語，則依該存證信函，上訴人並未提及系爭不動產緊鄰神壇具有瑕疵為由，為解除該買賣契約之意思表示，是上訴人主張以買賣標的物具有瑕疵，而解除不動產買賣契約，實無足採。
②本院於八十九年十二月十八日行準備程序時，上訴人之訴訟代理人陳稱：「那房子附近有神壇活動，我們買時晚上都睡不好．．．」，證人陳貞江（即兩造解約後購買系爭不動產之買受人）證稱：「只有廁所那邊有一點味道，我們晚上都睡得很好．．．」等語（見本院卷第九十七頁），是上訴人無法證明有神壇活動以致生活品質受影響。
③按被上訴人給付是否有瑕疵，應就兩造間所簽訂之買賣契約中約定被上訴人應負之給付內容加以審酌，如被上訴人所為之給付與約定之給付內容不符，則可認定被上訴人給付有瑕疵，反之則否。
查：兩造簽訂之不動產買賣合約書（見原審卷第十八頁至第二五頁），其內容並無約定「不能有神壇活動致影響生活品質」，是難認定被上訴人給付有瑕疵。
④再按契約之解除必須有可歸責於債務人之事由，而又具備債務不履行之事由，始可行使解約權。
查，上訴人所主張之神壇活動並非可歸責於被上訴人之事由，縱該事由屬債務不履行事由，亦不可行使解約權。
⑤綜上，上訴人以神壇活動影響生活品質為事由，而主張解除本件買賣契約，自屬無據。
㈡上訴人另主張：渠本擬出售之敦化南路房地，因信義房屋公司尚未順利仲介出售，使渠無給付系爭不動產之資力，渠於八十八年六月三日，以存證信函（見原審卷第三三、三四頁）向被上訴人為解除不動產買賣契約之意思表示云云，則上訴人以上開理由解約，是否有理？查：按契約之解除必須有可歸責於債務人之事由，而又具備債務不履行之事由，始可行使解約權。
查：依兩造所簽定之不動產買賣合約書（見原審卷第十八頁至第二五頁）觀之，其內容並未記載以上訴人出售其所有之敦化南路房地，為買賣之條件，是上訴人以敦化南路房地未出售為由，而解除系爭不動產買賣契約，自難憑採。
㈢依兩造所簽訂之不動產買賣合約書第三條第二項約定：「２、甲方（即買方上訴人）交付之價款如為即期票據，經提示付款未獲承兌者，乙方（被上訴人）得逕行停止續辦房地產權移轉手續。」
，於【第二次款：用印】部分記載「新台幣壹佰肆拾捌萬元整。
訂於民國八十八年五月十七日由甲方（即買方上訴人）壹次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印鑑章交予承辦代書專責辦理。」
，第十九條第三項約定：「甲、乙雙方同意，雙方過戶資料應於八十八年五月二十日前備齊，並交予承辦代書。」
，第九條第二項約定：「甲方（上訴人）全部或一部份不按本約第三條付款約定付款時，每逾一日，甲方（上訴人）應加付按該期未履行支付價款千分之二計算滯納金，於補交時一併繳清。
如經乙方（被上訴人）通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方（被上訴人）得解除本約，並沒收甲方（上訴人）已繳價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方（被上訴人）處理，甲方（上訴人）不得異議。
．．．」（見原審卷第十九頁、第二二頁、第二○頁），是依上開約定，上訴人應於八十八年五月十七日，給付第二次用印款一百四十八萬元予被上訴人，並於八十八年五月二十日前，備齊過戶文件交予承辦代書之義務，上訴人雖交付如原判決附表標號２所示之支票，即用印款一百四十八萬元，因上訴人於八十八年六月三日，以存證信函通知被上訴人解除系爭不動產買賣契約，嗣被上訴人將上開用印款一百四十八萬元之支票提示，未經兌現；
承前所述，上訴人無合法解除契約之事由，卻拒絕履行應於八十八年五月十七日給付第二次用印款一百四十八萬元，且上訴人未於八十八年五月二十日前，備齊過戶文件交予承辦代書，被上訴人乃以台北九六支局第五二二二號存證信函（見原審卷第三六、三七頁）催告上訴人提出過戶文件，而上訴人迄未提出，被上訴人遂以台北安和郵局第五三四六號存證信函（見原審卷第三八、三九頁）解約，自屬有據。
㈣被上訴人解除系爭不動產之買賣契約，為有理由，業如前述，則其主張沒收上訴人已繳付之定金七十四萬元、簽約款七十四萬元及一百四十八萬元之用印款支票作為違約金，是否過高？茲論述之：
①按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。
又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」
（參照最高法院四十九年台上字第八○七號判例意旨）。
查，上訴人已交付被上訴人者，係定金七十四萬元、簽約款七十四萬元及「用印款一百四十八萬元之支票」，關於上開用印款一百四十八萬元之支票，業經被上訴人提示，雖未兌現，惟無論該支票現由被上訴人持有，或由信義房屋公司持有（被上訴人稱現由信義房屋公司持有），如不歸還，持有者尚得據此支票向上訴人行使權利，是被上訴人沒收之違約金，除定金七十四萬元、簽約款七十四萬元外，還包括用印款一百四十八萬元，應共計二百九十六萬元。
再者，被上訴人於八十八年六月十五日以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示後，不出幾日隨即於八十八年七月一日再以一千二百萬元轉售予訴外人陳貞江，業據證人陳貞江證述：「．．．我於（八十八年）六月三十日中午委託信義房屋公司，晚上他們就告訴我有延吉街這房子。
我第二天就去看房子，六月三十日那天他說要一千四百萬元，第二天（即八十八年七月一日）我去看以後，覺得裝潢都不錯，就跟他殺價殺到一千二百萬元，因為我沒有那麼多錢，只能付他那麼多，．．．」等語（見本院卷第九六頁），則系爭不動產被上訴人於八十八年四月十五日向前手買受，同年五月十七日與上訴人簽訂買賣契約，買賣價款總金額為一千四百八十萬元，隨即於同年六月十五日與上訴人解除契約，同年七月一日再以一千二百萬元轉售訴外人陳貞江，一買一賣間均由信義房屋公司仲介，由被上訴人為買主或賣主，此有系爭不動產異動索引資料在卷可查（見原審卷第四○頁），且僅一個多月期間，即相差二百八十萬元，顯與常情有違，被上訴人又未舉證證明係因市價或其他原因，致相差二百八十萬元。
②上訴人主張渠因為謀求較舒適之居家環境而興起換屋念頭，礙於經濟能力不足，故委託信義房屋公司售屋後，以其價金補足差額另購新屋，詎誤信信義房屋公司不實之言，於其催促下，未經深思熟慮於受信義房屋公司通知當日，隨即與被上訴人簽訂系爭買賣契約等語，並提出敦化南路房屋之買賣仲介專任委託書為證（見原審卷第十三頁至第十七頁），承前所述，依兩造所簽定之不動產買賣合約書（見原審卷第十八頁至第二五頁），其內容並未記載以上訴人出售其所有之敦化南路房地，為買賣之條件，惟上訴人所稱礙於經濟能力不足，故委託信義房屋公司售屋後，以其價金補足差額另購新屋等語，應可採信。
③上訴人委託信義房屋公司出售之敦化南路之房地不僅未售出，亦未達換屋目的，反因系爭不動產之買賣，遭被上訴人沒收高達二百九十六萬元（包括系爭用印款一百四十八萬元之支票，業經被上訴人提示而退票，支票及退票理由單均未返還），上訴人縱有違約情事，而遭被上訴人解約，惟系爭不動產兩造約定之買賣總價款為一千四百八十萬元，如因解約而遭沒收二百九十六萬元，占總價款之二成，就上訴人之經濟狀況言，顯屬過高；
再衡諸被上訴人解除契約（八十八年六月十五日）至轉售訴外人陳貞江（八十八年七月一日），僅半個月，自兩造訂約日（八十八年五月十七日），至轉售訴外人陳貞江（八十八年七月一日），該期間不過一個多月，被上訴人亦未舉證社會經濟狀況發生變動，又系爭不動產尚未辦理過戶及交屋，被上訴人解約後仍可再賣，無須於短時間內，以一千二百萬元之低價急於出售（差價二百八十萬元），是本院審酌系爭不動產買賣總價金、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，認本件違約金應酌減為七十四萬元為當。
五、綜上所述，本件違約金應酌減為七十四萬元為當。
從而，上訴人依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人給付柒拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年二月二十五日起算之遲延利息，為有理由，應予准許。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 周 美 月
法 官 王 聖 惠
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
書記官 鄭 麗 兒