臺灣高等法院民事-TPHV,96,上,582,20090901,2

臺灣高等法院民事判決 96年度上字第582號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 張致祥律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 蔡文玲律師
被上訴人 丙○○
上列當事人間塗銷土地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國96年4月30日臺灣板橋地方法院95年度訴字第1528號第一審判決提起上訴，本院於98年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）臺北縣板橋市○○段210-2、210-3、210-4地號土地（下稱系爭210-2、210-3、210-4地號土地），登記所有權人被上訴人甲○○應予塗銷，回復所有權人為被上訴人丙○○。

（三）上訴人給付被上訴人丙○○新台幣（下同）331萬1,000元之同時，被上訴人丙○○應將系爭210-2、210-3、210-4地號土地移轉登記予上訴人。

被上訴人甲○○聲明：如主文所示。

被上訴人丙○○聲明：（一）原判決廢棄。

（二）如上訴人之聲明。

二、上訴人起訴主張：

（一）伊與系爭210-2、210-3、210-4地號土地之原所有權人即被上訴人丙○○及其所經營之偉辰汽車企業有限公司（下稱偉辰公司）間，就系爭210-2、210-3、210-4地號土地訂有租賃契約。

該租賃契約之訂立，係因被上訴人丙○○在系爭210-2、210-3、210-4地號及同段210地號土地上興建房屋，因欠缺資金向伊借調2,693萬元，無力償還，故以系爭210-2、210-3、210-4地號土地及地上房屋交由伊轉租，租賃所得用來抵償上開欠款及利息之用。

伊與被上訴人丙○○及訴外人偉辰公司間就系爭210-2、210-3、210-4地號土地成立租賃契約，亦經原法院94年度訴字第1980號判決認定在案，依土地法第104條規定，伊就系爭210-2、210-3、210-4地號土地有優先承買權。

系爭210-2、210-3、210-4地號土地上亦有伊建造之鐵皮屋。

（二）被上訴人甲○○係因原法院93年度執字第16571號強制執行事件而拍定取得系爭210-2、210-3、210-4地號土地之所有權，其與被上訴人丙○○間之買賣契約，未通知伊行使優先承買權，應屬無效，依民法第259條規定，被上訴人甲○○應將系爭210-2、210-3、210-4地號土地返還被上訴人丙○○。

伊願依同樣條件以331萬1,000元購買系爭210-2、210-3、210-4地號土地，被上訴人丙○○應將土地所有權移轉登記予伊。

求為⒈系爭210-2、210-3、210-4地號土地，登記所有權人被上訴人甲○○應予塗銷，回復所有權人為被上訴人丙○○；

⒉伊給付被上訴人丙○○331萬1,000元之同時（此部分聲明對待給付係上訴人提起上訴後所為，核屬聲明之減縮，依民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許），被上訴人丙○○將系爭210-2、210-3、210-4地號土地所有權移轉登記予伊之判決。

被上訴人甲○○則以：

（一）系爭210-2、210-3、210-4地號土地為臺北縣政府工務局89使字第507號使用執照（85板建字第1043號建造執照）之基地。

依板橋市○○段11463建號之建物登記謄本上記載：建築基地地號：大庭段210、210-2、210-3、210-4地號；

伊係信賴該登記而拍定取得建物、土地之所有權；

依土地法第43條規定，登記有絕對效力，上訴人不得對伊為相反之主張。

（二）被上訴人丙○○僅為系爭210-2、210-3、210-4地號土地共有人之一，依民法第820條第1項規定，其無權出租系爭土地。

況上訴人所提出之借款承諾書係記載：「交由乙○○小姐全權管理使用出租收益」，並非出租予上訴人，上訴人雖有權出租，惟其並非承租人。

原法院94年度訴字第1980號判決所認定者，亦僅門牌號碼臺北縣板橋市○○街2號3樓、板橋市○○路302號3樓、3樓-1之建物，並不及於系爭210-2、210-3、210-4地號土地。

且上訴人在上開事件中，並未告知法院訟爭標的在強制執行程序中，亦未告知利害關係人參加訴訟，伊質疑該判決之正當性。

（三）土地法第104條第2項之優先承買權應係指租地建屋之承租人，上訴人係無權占有使用系爭210-2、210-3、210-4地號土地，應不得據此主張優先承買權等語，資為抗辯。

被上訴人丙○○則以：系爭210-2、210-3、210-4地號土地為法定保留地及自願保留地，其目的在與隔鄰土地合併使用，避免造成他人之土地成為畸零地，故需保留。

上訴人為系爭210-2、210-3、210-4地號土地之共有人，亦為地上鐵皮屋之所有權人，當然得依土地法第104條規定，依同樣條件優先承買土地云云，資為抗辯。

三、按共同訴訟中，一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人之行為及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不及於他共同訴訟人，民事訴訟法第55條定有明文。

經查被上訴人丙○○雖認諾上訴人之請求，惟依上開規定，其所為認諾對於被上訴人甲○○不生效力；

且被上訴人丙○○所為認諾應以上訴人請求被上訴人甲○○塗銷系爭210-2、210-3、210-4地號土地所有權登記，回復所有權人為被上訴人丙○○有理由為前提，於上訴人對於被上訴人甲○○之請求未能認有理由前，即被上訴人丙○○有權處分系爭210-2、210-3、210-4地號土地前，應認被上訴人丙○○所為認諾不生效力。

合先說明。

四、兩造不爭執之事實：

（一）被上訴人甲○○經由原法院93年度執字第16571號強制執行事件拍定取得系爭210-2、210-3、210-4地號土地之所有權。

（二）系爭210-2、210-3、210-4地號土地上現有鐵皮屋存在。

五、關於上訴人主張其與被上訴人丙○○間就系爭210-2、210-3、210-4地號土地成立租賃關係部分：

（一）經查上訴人主張其與被上訴人丙○○就系爭210-2、210-3、210-4地號土地成立租賃關係，無非以被上訴人丙○○於88年7月25日及89年8月30日所立之借款承諾書為據（見本院卷第1宗267頁）。

（二）惟觀諸被上訴人丙○○於88年7月25日所立之借款承諾書內容：「茲因偉辰汽車企業有限公司及土地所有權人丙○○（以下簡稱甲方）建築房屋（基地坐落板橋市○○段210、210-2、210-3、210-4等地號，建造執照85板建字第1043號）資金不足，現已停工無法繼續施工，非常急迫陸續向丁○○先生、乙○○小姐夫妻（以下簡稱乙方）借款共計新台幣貳仟陸佰玖拾參萬元正，用以支付各項工程款，以便繼續施工興建完成，取得使用執照，並完成所有權登記。

茲將借款還款條件詳列於后：一、所借款項以年息18％計算，並於每月十日繳息。

二、房屋建築完成應會同乙方領取權狀，並由乙方保管。

三、房屋辦理銀行貸款完成撥款時，應優先償還乙方。

四、房屋出售時，扣除銀行貸款應優先償還乙方。

五、向乙方所借款項未清償前願就本建造執照所有房地交由乙方乙○○小姐全權管理使用、出租收益以抵償借款至清償日止。」

（見原審卷76-79頁、本院卷第1宗244-246頁）；

其於89年8月30日所立之借款承諾書內容：「本公司即偉辰汽車企業有限公司及土地所有權人兼代表人丙○○同意履行前向丁○○先生及乙○○小姐借款時所立之承諾書。

現地政單位已登記完成並取得權狀，現就其所有權全部地號、建號、門牌號等詳列於后交由乙○○小姐全權管理使用出租收益，以抵償所欠借款。

土地地號：大庭段210、210-2、210-3、210-4地號等四筆。

板橋市○○路三０二號：一樓、二樓、三樓、四樓、五樓、六樓、七樓、八樓。

建物建號：11469、11470、11471、11472、11473、11474、11475、11476。

板橋市○○路三０二號之一、二樓之一、三樓之一、四樓之一、五樓之一、六樓之一、七樓之一、八樓之一。

建物建號：11477、11478、11479、11480 、11481、11482、11483。

板橋市○○街二號：一樓、二樓、三樓、四樓、五樓、六樓、七樓、八樓。

建物建號：11461、11462、11463、11464、1146 5、11466、11467、11468。」

（見原審卷135-136頁、本院卷第1宗247-251頁）；

參以上訴人主張：被上訴人丙○○於系爭210-2、210-3、210-4地號三筆土地上連同另一筆土地即同地段210地號興建房屋，欠缺資金向伊借調資金2,693萬元，無力償還，故以土地、房屋交由伊轉租，租賃所得用來抵償上開欠款及利息之用等語（見原審卷161頁），堪認被上訴人丙○○於88年7月25日所立之借款承諾書，係其於施工建築房屋時，因資金不足而向上訴人夫妻借貸金錢，約定以「85板建字第1043號建造執照所有房地」即依該建造執照興建完成之房屋連同基地（按房屋之使用與基地不能分離）交由上訴人全權管理使用、出租收益以抵償借款至清償日止；

其嗣於89年8月30日所立之借款承諾書則係延續其前所立之借款承諾書，於房屋興建完成，經地政機關完成登記並取得所有權狀後，載明土地地號、建物門牌及建號，交由上訴人管理使用、出租收益以抵償所欠借款；

仍係以依上開建造執照興建完成之房屋連同與房屋使用有不能分離關係之基地為交由上訴人管理使用、出租收益之標的。

上訴人亦陳明：88年7月25日手寫借款承諾書時，建築房屋的使用執照還沒下來，89年時房屋的使用執照下來，所以補上分配的建物號碼及房屋編號；

89年8月30日之借款承諾書應該是補充88年7月25日之借款承諾書，把租賃的標的建號及門牌號碼寫得更清楚（見本院卷第2宗22頁背面）；

房子蓋好之前用手寫借款承諾書，房子蓋好之後用打字，這是針對建築的房子及4筆土地，手寫與打字是一樣的等語（見本院卷第2宗33頁背面）；

均足見上訴人與被上訴人丙○○所立之借款承諾書係以興建完成之房屋連同與房屋使用有不能分離關係之基地為標的，並未能認有就系爭210-2、210-3、210-4地號土地單獨成立租賃關係之合意，更無以該3筆土地供上訴人在地上另行建屋之合意。

被上訴人甲○○否認上訴人與被上訴人丙○○就系爭210-2、210-3、210-4地號土地有租賃關係存在，應屬有據。

上訴人主張其與被上訴人丙○○就系爭210-2、210-3、210-4地號土地成立租賃關係云云，為不足取；

縱系爭土地上有上訴人所稱其興建之鐵皮屋存在，亦不影響前述論斷。

至原法院94年度訴字第1980號判決雖依上訴人提出之上開二件借款承諾書，認其與訴外人偉辰汽車企業有限公司間就門牌號碼臺北縣板橋市○○街2號3樓、板橋市○○路302號3樓、3樓-1之建物，於訴外人偉辰汽車企業有限公司清償債務前，有租賃關係存在（見原審卷140-143頁），惟該事件之當事人、標的物與本件不同，上訴人不得執上開判決認其與被上訴人丙○○就系爭210-2、210-3、210-4地號土地亦有租賃關係存在，附此說明。

六、關於上訴人主張其就系爭210-2、210-3、210-4地號土地有土地法第104條規定之優先承買權部分：

（一）按土地法第104條第一項前段規定：基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；

該優先承買權應以基地租賃關係存在為前提，此觀之該規定內容自明。

（二）經查上訴人與被上訴人丙○○間就系爭210-2、210-3、210-4地號土地並未能認有租賃關係存在，有如前述，上訴人主張其依土地法第104條規定有優先購買權云云，應屬無據。

七、綜上所述，上訴人主張其依土地法第104條規定就系爭210-2、210-3、210-4地號土地有優先購買權云云，為不足取。

上訴人據此請求系爭210-2、210-3、210-4地號土地，登記所有權人被上訴人甲○○應予塗銷，回復所有權人為被上訴人丙○○；

暨上訴人給付被上訴人丙○○331萬1,000元之同時，被上訴人丙○○應將系爭210-2、210-3、210-4地號土地所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院所為認定不同，然其結果並無二致，仍應認上訴為無理由。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。

八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。

併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 1 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義
法 官 鄭威莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 9 月 3 日
書記官 李垂福
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。