臺灣高等法院民事-TPHV,97,上易,1028,20091027,2

臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第1028號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 潘維成律師
複 代理 人 陳淑雯律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 沈朝標律師
複 代理 人 湯偉律師
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國97年10月24日臺灣桃園地方法院97年度訴字第67號第一審判決提起上訴，本院於98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段762、763地號土地（下稱系爭土地），分割自重劃前同市○○段內厝子小段207-2地號土地（下稱207-2號土地），原屬被上訴人及訴外人張安榮、張羅益妹共有，現為被上訴人及訴外人甘錦榮共有，應有部分各為1/2。

伊於民國62年間向被上訴人及訴外人張金欗、張瑞華、張金英、張鳳嬌購買包括系爭土地在內之多筆土地供設廠之用，訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），在當時法令規定未能核准設廠前，伊所購農地地目無法變更為工業用地，亦無法分割或移轉登記至非自耕農名下，惟已約定伊可將系爭土地移轉登記至指定具有自耕農身分之第三人名下，且兩造真意在系爭土地得分割，或得移轉登記至非自耕農名下時，被上訴人即應配合上開事宜，依民法第246條第1項但書規定，系爭契約自屬有效。

又依89年修正後之農業發展條例及土地法等規定，農地已得移轉分割予不具有自耕農身分之人。

爰依系爭契約之法律關係，求為命被上訴人將系爭土地應有部分各1/2移轉登記予伊之判決。

被上訴人則以：伊未於系爭契約上簽名蓋章，亦未授權他人簽約，上訴人之主張不可採，且其就系爭土地與系爭契約所載各筆土地之地段、地號、面積、應有部分及共有人均不相同，其未舉證證明二者間有何關聯。

再系爭契約違反農業發展條例，依民法第246條第1項規定係屬無效，且自締約時即62年6月11日迄今已逾35年，早罹於時效，伊亦得拒絕給付等語，資為抗辯。

原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上廢棄部分，被上訴人應將所有坐落中壢市○○段762地號（面積：537平方公尺、地目：田）、763地號（面積：294平方公尺、地目：田）土地，權利範圍：二分之一移轉登記至上訴人名下。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

上訴人主張前揭事實，提出207-2號、系爭土地登記謄本、系爭契約、同意書、工廠登記證、現場照片、新剛電機廠股份有限公司（下稱新剛公司）工廠設立申請配置圖、建造執照審查表、工業用地證明書等件為證（原審卷第8-22、47-48、105頁）。

㈠按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。

但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。

附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效」，民法第246條定有明文。

查系爭契約成立於62年6月11日（原審卷第16頁），當時施行之土地法第30條規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」（44年3月19日公布施行，該條於64年7月24日修正為「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。

但因繼承而移轉者，得為共有。

違反前項規定者，其所有權之移轉無效」）。

是約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項前段規定，其契約應屬無效。

又此關於買賣土地是否屬於農地，承買人自耕能力之有無，應以締約時為準，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據。

再「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，為訂約當時有效之土地法第三十條所明定。

若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即屬民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。

是以，若僅約定登記名義人由買受人指定，其契約即為無效」（最高法院84年度台上字第1592號判決意旨參照）。

㈡查系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，被上訴人取得系爭土地登記日期為73年12月6日，登記原因為土地重劃，有登記謄本在卷可稽（原審卷第13-14頁）。

桃園縣政府98年7月16日府地用字第0980271206號函亦載：「說明：二、按地籍資料記載，首揭地號土地屬都市計畫外土地，編定為特定農業區農牧用地，並未編定或變更為工業區作工業使用」等語（本院卷第201頁）。

又重劃前207-2號土地及桃園縣中壢市○○段內厝子小段212-1地號土地，原屬被上訴人及訴外人張安清、張安榮所有，於73年間參與大崙農地重劃區重劃後，被上訴人及張安清、張安榮分配得系爭土地及同段761、769、768、767、759、725、766地號土地，有桃園縣政府97年6月30日府地重字第0970208868號函暨所附土地重劃分配對照清冊及共有人名冊影本在卷可按（原審卷第112-114頁）。

是系爭土地屬修正前土地法第30條規定所稱農地，依修正前土地法第30條之規定，其承受人以承受後能自耕者為限，即桃園縣中壢地政事務所98年7月22日中地登字第0980007563號函亦載：「說明：二……㈡……經查762、763地號屬於自耕能力證明書之申請及核發注意事項第三點㈠之農地……綜上，於73年度間申請中壢市○○段762、763地號土地所有權移轉登記，其承受人以自然人為限並應提出自耕能力證明書」等語（本院卷第203頁背面）。

而上訴人不具備自耕能力，為上訴人所自認（本院卷第257頁），揆諸上開規定及說明，系爭契約就系爭土地所有權之移轉，即為無效。

㈢上訴人另主張系爭契約第8條已約定其可將系爭土地移轉登記至指定具有自耕農身分之第三人名下，當事人真意待系爭土地可以分割，或係可移轉登記至非自耕農名下時，被上訴人即應配合將系爭土地移轉登記予上訴人或指定之人云云。

然系爭契約第8條載：「本件產權過戶登記手續時之產權取得名義人甲方（上訴人，下同）得自由變更並在未有過戶登記前甲方如將本權利讓渡他人時乙方（被上訴人）亦同意無條件蓋章，以供甲方之指定人過戶登記決不敢刁難推諉」云云（原審卷第16頁），又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，依上開說明，即屬民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，仍難認其契約為有效。

此外，上訴人並未舉證締約當事人有預期於不能之情形除去後為給付之合意，依民法第246條第1項前段規定，系爭契約就系爭土地所有權之移轉即屬無效。

再判斷是否以不能之給付為契約標的，應以買賣契約成立時為準，如無預期不能移轉登記之情形除去後，再為移轉登記之約定，其契約即屬無效，不因嗣後法規變更使不具自耕能力之人亦得買受農地，而使原為無效之契約變成有效，則系爭契約就系爭土地所有權移轉部分，亦不因嗣後土地法於89年1月26日修正刪除上開第30條規定，得謂該買賣契約為有效至明。

㈣上訴人又主張兩造訂立系爭契約時，依當時有效之獎勵投資條例（該條例遲至80年始廢止）第36條「……得將私有農地變更使用，編為工業用地」之規定，得將私有農地變更為工業用地，系爭契約亦均依此方式變更地目為工業用地，而取得工業用地證明書，由新剛公司取得土地所有權，被上訴人明知上訴人購地之目的，在作為興建工廠之用，故出具同意書，可證兩造有待農地變更為工業用地再行辦理移轉登記之合意，系爭土地乃作為工廠對外聯絡之道路用地，亦位於上訴人所設廠用地之範圍內，準用獎勵投資條例第57條第2項規定及舉輕以明重法理，系爭土地自得併同其餘七筆土地，予以先行整理使用；

若再準用同條例第57條第1項規定，系爭土地當可移轉所有權至上訴人所設立之新剛公司名下，無給付不能之問題，系爭契約自當有效云云。

然依上訴人上開主張，必以系爭土地依獎勵投資條例相關規定變更使用，編為工業用地，取得工業用地證明書後，方得由上訴人或新剛公司取得系爭土地所有權，然系爭土地現仍編定為特定農業區農牧用地，並未編定或變更為工業區作工業使用，有桃園縣政府上開函可參（本院卷第248頁）而如上述，自無由上訴人或新剛公司取得所有權之餘地。

另同意書雖載「茲立同意書……207-2地號……土地（田地）同意由新剛……設立工廠，並無異議」等語（原審卷第19頁），然新剛公司之廠地坐落地區為「中壢市○○段內厝子207、207 -1、山下155、156、159、159-1、159-2地號」，新剛公司之工業用地使用證明申請書所載「敝公司（廠）頃在（桃園縣中壢市○○○○○段內厝子二○七、二○七-一及山下一五五、一五六、一五九、一五九-一、一五九-二等地號共一三、七六一平方公尺）擬作建廠之用製造……」，均不包括207-2號土地，有桃園縣政府98年8月21日府商登字第○九八○三二五五一四號函附新剛公司六三年一月一五日工廠設立申請及六三年五月一四日工廠開工申報資料可參（本院卷第248頁，附件外放），是新剛公司廠房用地並不包括207-2號土地，殆無疑義。

則上訴人主張被上訴人明知上訴人購地之目的，在作為興建工廠之用、系爭土地乃作為工廠對外聯絡之道路用地，亦位於上訴人所設廠用地之範圍內云云（本院卷第275頁），均與事實不符；

上訴人於最後言詞辯論期日亦自認「工廠用地申請未包括本件系爭土地，因為不在基地路上」等語（本院卷第278頁）。

至上訴人所稱系爭土地係供對外聯絡之道路用地，供通行用云云（本院卷第275、278頁），然系爭土地之地目仍為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，有如上述，自非上訴人所稱之道路用地；

再新剛公司固得以系爭土地與桃園縣中壢市○○路○段聯絡，然其正門係設於桃園縣中壢市○○路之巷內，業據本院至現場履行勘驗屬實，有勘驗程序筆錄、附圖及照片可參（本院卷第85-94頁），則系爭土地非新剛公司對外聯絡之唯一道路。

況新剛公司以被上訴人、張安榮、張羅益妹為被告，請求袋地通行權，求為命其等容忍新剛公司就系爭土地行使通行權事件，已經最高法院以92年5月22日92年度台上字第1058號判決駁回新剛公司之上訴確定，理由略以：「從而，上訴人（新剛公司）本於袋地關係，請求被上訴人（甲○○等）容忍其通行如第一審判決附圖甲案所示A、B部分土地，為無理由，不應准許……上訴論旨……非有理由」，有該判決可稽（本院卷第287-299頁），顯然上訴人所稱系爭土地係供新剛公司通行之用云云，非屬事實，上訴人上開主張均無可採，系爭契約就系爭土地所有權移轉部分，仍屬無效。

綜上所述，上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人將所有坐落中壢市○○段762地號（面積：537平方公尺、地目：田）、763地號（面積：294平方公尺、地目：田）土地，權利範圍：二分之一移轉登記至上訴人名下，於法無據，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。

中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 李慈惠
法 官 湯美玉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
書記官 蕭進忠