臺灣高等法院民事-TPHV,97,上,670,20081111,1

臺灣高等法院民事判決 97年度上字第670號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 高涌誠律師
許樹欣律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 陳倉富律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國97年6月19日臺灣臺北地方法院96年度訴字第10350號第一審判決提起上訴，本院於97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應再給付上訴人新台幣壹佰參拾萬元及自民國九十七年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人於原審起訴主張：伊於民國（下同）96年10月29日經由訴外人臺北夢享家不動產投資顧問有限公司（下稱臺北夢享家公司）所屬經紀人員之仲介，與被上訴人簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段1小段2地號土地之應有部分235/100,000、同區○○段○○段905地號土地之應有部分235/100,000，及其上臺北市○○區○○段一小段第1709建號建物，門牌臺北市○○路188巷39號11樓暨同區○○段○○段622建號建物，門牌臺北市○○路188巷1號應有部分1/399（下稱系爭房地），約定總價金為新臺幣（下同）22,500,000元，分四期給付。

伊因宗教關係，於簽訂系爭買賣契約前及當時，均曾特別聲明不欲買受曾為「兇宅」之房屋或同棟大廈，而訴外人臺北夢享家公司告知被上訴人業已出示不動產現況說明書，其中就是否發生過兇殺或自殺致死案乙欄係勾打「否」，且其曾向被上訴人探聽過系爭房地與同棟大廈確不曾發生過兇殺案，亦即被上訴人有特別擔保系爭房地與房屋所在之同棟大樓並非「兇宅」後，伊始同意買受。

詎伊於付清第一期及第二期款項共計4,500,000元後，竟由其他仲介處得知系爭房地所在該棟大樓，於91年7月間曾發生兇殺案件，因伊於締約時，將系爭房屋是否發生兇殺或自殺一事列為重要資訊，對伊而言，此事由將使系爭房地而不具價值，被上訴人明知該情事竟隱瞞而與伊簽約，且該重大瑕疵又因無法補正而屬給付不能，伊為此已依民法第354條、第359條前段之規定及系爭契約第7條之約定，以存證信函向被上訴人為解約之意思表示，且此係可歸責於被上訴人之事由，依約被上訴人本應加倍返還伊目前已付款項，伊現僅請求被上訴人返還已付之價金計4,500,000元；

而被上訴人斯時既故意不告知系爭房地所在同棟大樓有兇殺案發生，亦有以詐欺方式令伊與其締約，依民法第92條規定，伊亦得主張撤銷締約之意思表示，被上訴人亦應回復原狀而返還伊前已交付之價金。

退一步言，若認伊不得主張解約或撤銷締約之意思表示，被上訴人所沒收已交付全部價金作為違約金之賠償，因金額達總買賣價金之20%，顯失公平，且縱認兩造簽約後，被上訴人依約因須交付系爭房地與伊致無從使用系爭房地，此期間被上訴人所受相當於房屋租金之損害，依土地法第97條第1項規定之計算方式，系爭房地之土地公告現值為每平方公尺66,900元，租金上限應為19,507.76125元，被上訴人於系爭合約期間（96年10月30日起至96年11月10日止；

約0.5個月），所受有相當於租金之損害僅9,754元，再加上系爭契約第7條所約定於遲延給付時，依未支付價金（為18,000,000元）千分之一按日計算違約金後，以每日18,000元計算違約金，自96年11月2日之翌日起算至96年11月10日止共9日之違約金亦僅為162,000元，此均可見被上訴人沒收之違約金占總價20%，實屬過高而應予酌減等情，求為命被上訴人返還450萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息，並願供擔保請准宣告假執行之判決。

二、被上訴人則以：本件上訴人於仲介初期既係先與銷售方之仲介為接洽，訴外人臺北夢享家之仲介人葉基煌、劉雅玲於交易性質上屬買受人即上訴人之代理人，並非伊之代理人，上訴人如何告知各該仲介人員，並非伊所能得知，而兩造於96年10月29日締約時，上訴人並未曾特別聲明系爭房地所在大樓亦不得為兇宅，伊所委請到場之代理人更未曾就此特別擔保，彼此甚至未曾談論系爭房地與同棟大廈是否曾發生「兇殺案」之情事，均可見兩造對此確無特別約定。

再者，系爭買賣契約書內所附之房地產標的現況說明書第6項「是否曾經發生過兇殺或自殺致死案」乙欄勾打「否」之情形所指涉者，依房地產買賣仲介之交易習慣上，僅係針對系爭買賣契約標的之「系爭房屋」而言，應不得謂尚擴及包括系爭房屋所在同棟大廈之其他房屋究竟是否曾經發生過兇殺或自殺致死案等，且以系爭房地所在之「世界山莊」社區住戶高達399戶，縱使系爭房地所在同棟大廈之其他房屋曾經發生過兇殺或自殺致死案者，此情對於系爭房地依通常交易觀念所認為物應具備之「價值」，顯然並無滅失或減少之瑕疵，縱有減少，亦屬無關重要者，不得視為瑕疵，上訴人亦未舉證證明系爭房屋確有何價值上減少之情形，伊自無須就之負物之瑕疵擔保責任，更難謂上訴人得據以解除契約。

而伊係長期居住宜蘭縣之人，於95年7月5日始因買賣取得系爭房地，在此之前及取得系爭房地後之1年多時間，從來不知系爭房屋所在同棟大廈曾於91年7月間有發生所謂兇殺案件，故兩造於96年10月29日簽訂系爭買賣契約前之96年9月10日，伊由代理人杜藍宜簽署房地產標的現況說明書第6項「是否曾經發生過兇殺或自殺致死案」乙欄，亦係勾打「否」，伊並無明知該情事竟予隱瞞而與上訴人簽約之情事，且兩造素未謀面，均係經由訴外人臺北夢享家公司仲介後始見面簽訂系爭買賣契約，亦無上訴人於簽約前曾向伊或代理人探聽過之情事，且如前述，締約當日上訴人亦未曾向伊之代理人杜藍宜特別聲明，而伊或其代理人杜藍宜或其他仲介亦均未曾予以特別擔保，甚至未曾談論系爭房地與同棟大廈是否曾發生「兇殺案」之情事，自無上訴人受伊之詐欺而簽訂系爭買賣契約之可能。

另系爭買賣契約之標的物既無重大瑕疵，亦無因無法補正而屬給付不能之情事，自非屬系爭買賣契約第7條所定之違約情形，本件係因上訴人違約逕以存證信函解約，伊於無奈之下始限期命上訴人依約履行，嗣後並解約而沒收上訴人已付價款，此均係上訴人違反誠信原則而屬可歸責於上訴人之事由致其未履行系爭買賣契約，伊以存證信函限期催告上訴人依約履行未果，再為解約之意思表示，應為有據，而本件違約金之性質無論係懲罰性違約金或損害賠償總額之預定，均得予以酌減，而違約金既係以強制債務之履行為目的，實為確保債務效力之強制罰，與租金之性質不同，應不受土地法第97條規定之限制，上訴人主張應依土地法第97條規定計算相當於租金之損害，及依系爭契約第7條約定因其給付遲延而按日依未支付價金千分之一計付之違約金為由，泛指本件違約金過高，實無足採，且上訴人所計算內容不包括房屋之現值，亦與土地法第97條之規定不符。

另系爭買賣契約第7條之約定，僅係上訴人因給付遲延而按日依未支付價款千分之一計付之違約金之情形，尚不包括伊因上訴人拒絕給付或不完全給付之債務不履行所受之全部損害，上訴人亦不得據此謂本件違約金係過高。

況依系爭契約第7條約定之計算方式，伊單就上訴人給付遲延之情形即受有至少540,000元之損害（計算方式：未支付價款18,000,000元×0.1% ×30＝540,000元），而因上訴人之解約意思表示並不合法，所計算期間應自上訴人於96年11月2日給付第二期款後之翌日起至伊為解除系爭買賣契約之意思表示並沒收已給付之價金時即96年12月3日之日止，計算其給付之遲延損害。

又若上訴人能如期履行債務，伊可得享有總價款22,500,000元之用益價值或交易價值，依法定利率及現行各審及辦案期限略估本件訴訟，所需三審之期間合計約需費時4年4個月，因此伊於上開訴訟期間所受之可能損害額至少應有4,837,500元（計算式：22,500,000元×5%×4.3＝4,837,500元），綜合前述總共超過5,300,000元之損失，本件違約金4,500,000 元，僅達總額20%，應屬相當等語，資為抗辯。

三、原審就上訴人之請求，為其部分勝訴之判決，判命被上訴人給付250萬元及法定遲延利息，駁回上訴人其餘部分之請求，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付200萬元及自97年5月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢前項請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定。

其答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行。

四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項簡化爭點為：㈠兩造不爭執事項：⒈上訴人前經訴外人臺北夢享家之仲介，於96年10月29日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段1小段第2地號土地應有部分235/100,000、同區○○段○○段905地號土地應有部分235/100,000，及其上臺北市○○區○○段1小段1709建號建物門牌臺北市○○路188巷39號11樓及同區○○段○○段622建號建物，門牌臺北市○○路188巷1號應有部分1/399，約定總價金為22,500,000元，分4期給付，而上訴人已依約給付第1、2期價款計4,500,000元，另2期價款則迄未支付。

⒉系爭房屋該戶並未曾發生兇殺或自殺事件，但系爭房屋所在該棟大樓之出入處服務台及該社區其他棟大樓，則曾發生兇殺或自殺事件。

⒊上訴人曾於96年11月9日寄發被上訴人存證信函，說明系爭房地所在之社區曾有兇殺案發生，謂此情屬於重大瑕疵，且被上訴人有惡意隱瞞之詐欺行為，主張解除系爭買賣契約。

⒋被上訴人為函覆上訴人所寄送之前項存證信函，曾於96年11月4日委請律師發函，向上訴人表示須於文到10日內依約履行，再於96年11月30日委請律師發函表示依契約第7條第3項約定解約，並沒收上訴人已付之買賣價金。

嗣被上訴人以2,450萬元將系爭房地出售予第三人。

上情並有上訴人所提出系爭買賣契約書、存證信函、電子報，被上訴人所提出律師函文等影本各一份為證，自堪信屬實。

㈡兩造爭執事項：⒈上訴人所指系爭房地所在大樓曾發生兇殺案一事，被上訴人於締約前是否曾特別擔保無此情存在？此是否屬於買賣標的物之重大瑕疵？上訴人據此所為解約之意思表示，是否合法有效？⒉被上訴人有無故意隱瞞上訴人關於系爭房地所在大樓曾發生兇殺案之情形？被上訴人是否施用詐術而使上訴人與其締約？上訴人得否據此主張撤銷締約之意思表示？⒊若認上訴人所指情由並不得解約或撤銷締約之意思表示，被上訴人以上訴人已付價金4,500,000元作為被上訴人拒絕履約之違約金，是否過高？上訴人得否請求予以酌減？茲就上開爭點，分論如下：⒈上訴人所指系爭房地所在大樓曾發生兇殺案一事，被上訴人於締約前是否曾特別擔保無此情存在？此是否屬於買賣標的物之重大瑕疵？上訴人據此所為解約之意思表示，是否合法有效？上訴人主張系爭房地有重大瑕疵而達得解約之程度者，係以被上訴人於締約前曾經擔保系爭房地所在大樓未曾發生過兇殺或自殺等情事為據，惟為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條前段關於當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任之規定，上訴人自應就此事實舉證。

而上訴人所舉證人即臺北夢享家之仲介人員葉基煌於原審結證稱：「當初係原告（即上訴人）主動指定系爭房地要求帶看，其交付不動產狀況說明書與原告時，原告就所載內容並無特別之表示，亦僅曾簽約當日向其確認該戶並非兇宅，並未針對該戶所在大樓或整個社區有無兇宅等為詢問，是在簽約後且原告已交付第二期款後，才告知有自其他仲介處聽聞該棟大樓有問題，經其上網搜尋有覓得該社區曾發生3、4件兇殺案之報導，其告知原告後，原告才表示希望與被告（即被上訴人）解約」等語（見原審卷第59至61頁）；

另證人即另一仲介人員劉雅玲亦證稱：「於簽約前帶領原告看屋時，及與被告簽約當日，原告僅曾詢問其系爭房屋該戶是否為兇宅，並未曾進一步要求擔保系爭房屋所在大樓均非兇宅，而在簽約前其曾發現該社區另一棟大樓有發生菲傭自殺事件，將此情告知原告時，原告僅就是否為系爭房屋該戶及所在該棟大樓一事作確認，彼此並無進一步之討論內容，且簽約前其有請負責與被告接洽之同公司仲介人員，依據不動產狀況說明書記載之事項與被告確認，是否為兇宅一事僅係針對系爭房屋該戶而言，交易過程中亦未曾聽見原告向任何人表示須擔保系爭房屋所在大樓均非兇宅」等語（見原審卷第61至62頁）。

查上開2位證人均一致證述上訴人在帶看、交付不動產狀況說明書、簽約當日等交易過程中，除有詢問系爭房屋該戶是否為兇宅外，並未曾特別要求確認系爭房屋所在大樓亦須無兇殺或自殺事件存在，渠始願意購買之情事，自亦難謂被上訴人有對上訴人擔保系爭房屋所在大樓亦無兇殺或自殺事件發生之可能，上訴人主張被上訴人就此事項有向其特別擔保云云各情，尚不足採；

再者，依簽約前由被上訴人填載交付上訴人之不動產狀況說明書內容，亦僅就系爭房屋該戶是否為兇宅為說明，並無要求被上訴人尚須一併說明系爭房屋所在該棟大樓、社區是否為兇宅，此有該不動產狀況說明書影本一份在卷可按（見原審卷第22頁），若如上訴人所稱斯時有特別要求被上訴人擔保此事，應無未將此情列入要求被上訴人具體說明之理，凡此可見上訴人所稱被上訴人有特別就系爭房屋所在該棟大樓並非兇宅之事項為擔保云云，應非屬實。

準此，縱系爭房屋所在該棟大樓曾經發生兇殺事件，依兩造之約定內容及通常交易觀念，均難認此種情事已使買賣標的物即系爭房屋具有價值或效用不具備之瑕疵，上訴人自不得謂系爭房地有重大瑕疵，是上訴人所為解約之意思表示，自難認已生合法解約之效力。

⒉被上訴人有無故意隱瞞上訴人關於系爭房地所在大樓曾發生兇殺案之情形？被上訴人是否施用詐術而使上訴人與其締約？上訴人得否據此主張撤銷締約之意思表示？上訴人主張被上訴人有對其為詐欺之行為，即被上訴人亦有故意隱瞞不告知系爭房地所在大樓曾發生兇殺事件為據，姑不論被上訴人已否認對此情事知情，而上訴人所指情事係發生於91年間，被上訴人係於95年間始購入系爭房地，有電子報及建物所有權狀影本各一份在卷可資參照（見原審卷第18至22頁），上訴人又未提出任何證據，以為證明，尚難認被上訴人確有明知此情而未告知上訴人，且如前述，此情難認係被上訴人依約所應擔保之事項，亦難認兩造就此事項有特別約定，被上訴人縱知悉而未告知，亦難認被上訴人係故意隱匿而以詐術令上訴人與其簽約，是上訴人主張係受詐欺而締約，故得依民法第92條規定撤銷訂約之意思表示，洵非有據，自不足採。

⒊若認上訴人所指情由並不得解約或撤銷締約之意思表示，被上訴人以上訴人已付價金4,500,000元作為被上訴人拒絕履約之違約金，是否過高？上訴人得否請求予以酌減？⑴查違約金之性質有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各有不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。

又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條之規定，依聲請或以職權減至相當之數額，至於是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例參照）。

⑵本件系爭買賣契約第7條第3項後段約定：「如甲方（即上訴人）毀約不買或給付不能或不為給付或其他違約情事時，經乙方（即被上訴人）通知限期履約，於其仍不履行時，乙方得解除本契約，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項」（見原審卷第12頁），而上訴人於給付第1、2期價款後，經被上訴人催告卻迄未依約繳納其餘價金，既有被上訴人所提出律師函文影本2份在卷為憑，復為上訴人所不爭執（見前述不爭事項⒋），則被上訴人以上訴人經催告仍未依約給付價金為由，對上訴人為解約之意思表示，自堪認系爭買賣契約已因此解除，且依前述約款內容，被上訴人並得以上訴人前已交付之價金4,500,000元價款作為違約金，由於該約款並未為具體載明屬於懲罰性違約金之意旨，依民法第250條第2項規定，亦堪認被上訴人依該約款得沒收者應屬損害賠償額預定性質之違約金。

⑶上訴人主張被上訴人所沒收之違約金數額過高云云，經查兩造約定違約金數額之多寡，端視上訴人違約前已交付價金數額而定，所約定違約金之計算方式，顯未顧及被上訴人將因違約所受具體損害之程度，本院認此違約金既屬損害賠償額預定性質，數額多寡自應斟酌被上訴人實際所受損害及前揭規定說明之事項為判斷，而本件系爭房地所有權雖尚未移轉登記與上訴人，亦尚未辦理交屋，但被上訴人為後續履約事宜，對系爭房地之使用仍受有相當限制，以被上訴人原本得預期之履約利益為對於得收受其餘價金18,000,000元（22,500,000－4,500,000＝18,000,000）供使用之利益，則上訴人交付第2期款之翌日即96年11月3日迄被上訴人於96年11月30日發函解約而不再主張上訴人應給付其餘價金前，計約28日期間，若以民法第203條之法定利率計算之孳息損失約為51,781元（18,000,000×5%×21/365＝51,781），另以買賣價金2,250萬元之系爭房屋在台北市○○區○○路房屋租賃，一般價格約為每月4萬元計算，於兩造簽訂系爭買賣契約（96年10月29日）迄96年11月30日被上訴人發函解除契約，期間共約1個月餘，其租金約為4萬餘元，兩者合共5萬8千餘元，參以被上訴人於解除系爭買賣契約後，旋即將系爭房地以2,450萬元出售予第三人（見兩造不爭執事項⒋），再參酌兩造經濟狀況均為優渥等一切情狀，認系爭契約第7條第3項所約定之違約金數額以4,500,000元計算，尚屬過高，應酌減至700,000元，始屬相當。

是上訴人所應給付被上訴人之違約金為700,000元，超過之3,800,000元，被上訴人即屬無法律上原因受利益致上訴人受損害，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還3,800,000元及自本件起訴狀繕本送達被上訴人後之96年5月7日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，超過此部分之請求，應屬無據。

五、綜上所述，上訴人請求酌減違約金後，並依民法第179條關於不當得利之規定，請求被上訴人給付3,800,000元，暨自97年5月7日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，其餘超過部分，難謂有據，不應准許。

原審就上開應准許部分，判命被上訴人給付250萬元本息，而駁回上訴人其餘部分之請求，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將此部分廢棄改判如主文第一、二項所示，其餘部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，要無違誤。

上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

另本件所命給付未逾150萬元，不得上訴第三審，是兩造陳明願供擔保聲請准、免假執行，核無必要，附此敘說。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條判決如主文。

中 華 民 國 97 年 11 月 11 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 11 月 11 日
書記官 林麗觀