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臺灣高等法院民事裁定 97年度抗字第1838號
抗 告 人 乙○○
抗告人因債權人全達國際股份有限公司與債務人甲○○等間，清
償票款強制執行事件，聲請於拍賣公告加註優先承買權，對於中華民國97年9月4日臺灣士林地方法院96年度執字第 16418號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲請意旨略以：債務人甲○○所有臺北市○○段○○段435地號土地、及其上之門牌臺北市士林區○○○道○段6巷37號房屋(以下稱系爭房地)，為原法院以96年度執字第 16418號清償票款強制執行，抗告人對於系爭房地中之一間雅房、及 6×2.97㎡之土地與債務人甲○○有租賃關係，且於 6×2.97㎡之土地上搭建雨棚，以為存放菜市場營業用之生財器具及貨品之用，對於系爭房地全部有優先承買權，為此，聲請原法院應於拍賣公告註明抗告人有優先承買權等語。
二、按：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之。」
、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。
承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」
土地法第104條、民法第426條之 2分別定有明文。
而民法於民國88年4月21日增訂第426條之 2之立法意旨為：建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。
承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。
為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條；
由此堪認土地法第104條、民法第426條之2所規定優先承買權之承租人，為租地建屋之房屋所有權人。
且有最高法院69年度臺上字第 945號所著：「土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」
之判例意旨，可資參照。
三、經查原法院拍賣系爭房地均同屬債務人甲○○一人所有，有原法院96年度執字第 16418號執行卷影印本足稽；
而抗告人係承租債務人甲○○所有系爭房地中之一間雅房、及部分之土地，非房屋之所有人，亦非土地之所有人，尚難認係土地法第104條、民法第426條之 2所規定有優先承買權之承租人；
至於抗告人主張其於所承租 6×2.97㎡之土地上搭建雨棚，固屬不虛；
惟抗告人所承租 6×2.97㎡之土地，僅占拍賣土地總面積106㎡之16.8%，所搭建之雨棚是否屬於建築改良物，亦非無疑義，抗告人主張對於系爭房地有優先承買之權，非無商榷餘地。
四、再由土地法第104條第2、3項、民法第426條之2第 2、3項分別為：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」
、「前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。
優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」
之規定，參照最高法院68年度臺上字第3141號所著：「共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。
惟此僅有債權效力。
非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。」
之判例意旨，租地建屋之承租人優先購買之權，具有相對的物權之效力，抗告人對於系爭房地是否有優先承買之權，係屬實體之爭議，非執行法院所得審酌，抗告人非不得於系爭房地拍定後，再為爭執，由民事法院予以論斷；
矧系爭房地之拍賣公告已敘明系爭房地之使用情形，不致影響抗告人權益。
五、從而，抗告人聲請於拍賣系爭房地之公告，加註抗告人有優先承買權，原法院裁定駁回其聲請，經核尚無違誤；
抗告意旨仍持陳詞，指摘原法院之裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之 1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條之規定，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 6 日
民事第五庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 黃雯惠
法 官 陳博享
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。
如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 97 年 11 月 13 日
書記官 姚麗華
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