臺灣高等法院民事-TPHV,98,抗,1304,20090909,1

臺灣高等法院民事裁定 98年度抗字第1304號
抗 告 人 臺灣中小企業銀行股份有限公司

法定代理人 羅澤成
代 理 人 林為忻
上列抗告人因相對人馮中台、第三人彭仲杰間清償借款強制執行事件，聲明異議，對於中華民國98年7月14日臺灣臺北地方法院98年度執事聲字第5號裁定提起抗告，本院裁定如下：

主 文

抗告駁回。

抗告程序費用由抗告人負擔。

理 由

一、查抗告人之法定代理人已由蔡慶年變更為羅澤成，並由羅澤成具狀聲明承受訴訟，依強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第170條、第175條第1項規定，其聲明承受訴訟，並無不合，應予准許，合先敘明。

二、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：坐落臺北縣新店市○○段248地號土地（面積1865.69平方公尺，應有部分10000分之120），與其上之門牌號碼臺北縣新店市○○路○段65巷34弄22號5樓房屋（以下合稱系爭不動產），係相對人馮中台所有，在設定抵押權予抗告人後，因馮中台與第三人彭仲杰間成立租賃關係，於民國（下同）98年4月6日經執行法院以「拍定後不點交」為拍賣條件（案號：原法院97年度執字第74709號），即該不動產之應買人須繼受出租人之地位，縱取得系爭不動產所有權亦無法對之自由使用收益，況租賃期間係自94年1月1日起至104年12月31日止，易言之，如無其他終止租約之事由發生，應買人繼受該租賃關係之時間長達6、7年之久，衡諸經驗法則及人情常理，「不點交」之不動產拍賣條件每每乏人問津，於本件情形更難期待大眾能有應買意願。

然不動產抵押權之本旨即在已屆清償期之債權而未受清償時，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物，並就賣得價金受償，如因租賃關係存在而使應買人缺乏應買意願，則抵押權即無實行可能，更遑論抵押債權之滿足清償，系爭不動產於第一次拍賣期日無人應買，其妨礙抵押權人抵押債權之滿足清償已至為明確，從而應認該租賃關係對抵押權有影響，並准予除去該租賃關係。

又依強制執行法第92條、第95條第1、2項規定，系爭不動產經原裁定認第2次拍賣之底價尚不得低於新臺幣（下同）429萬元，則第3次拍賣亦不得低於343萬元，而應買公告期間後之減價拍賣，底價至少仍有274萬元，依舊高於抵押權設定金額255萬元，如屆時未能拍定，即應視為撤回該不動產之執行。

易言之，如單純僅以拍賣底價是否低於抵押權設定金額來判斷影響抵押權與否，則抗告人均無聲請除去租賃關係之可能，致強制執行法第98條第2項規定形同具文。

是以，租賃關係之存在是否影響抵押權，執行法院應以抵押權人實行抵押權之強制執行程序是否受該租賃關係所影響為斷，否則依舉重以明輕之法理，如租賃關係之存在已使應買人無應買意願，則抵押債權更無滿足實現之可能，執行法院更應依抗告人之聲請而除去租賃關係，因而求予廢棄原裁定，並聲請原法院97年度執卯字第74709號強制執行事件，相對人馮中台與第三人彭仲杰間就系爭不動產之租賃關係應予除去云云。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項規定甚明。

次按拍賣之不動產原有之租賃關係隨同移轉。

但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第2項定有明文。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。

是執行法院依聲請或職權除去租賃權，依無租賃狀態強制執行，必須抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約影響抵押權所擔保債權之受償，始得為之。

四、經查，系爭不動產經原法院於98年4月6日以底價536萬元進行第一次拍賣，固無人應買，惟抗告人即債權人之抵押權權利價值為「最高限額255萬元」，縱再經減價為第二次拍賣，依強制執行法第91條第2項規定，底價尚不得低於429萬元，猶高於抗告人於系爭不動產所設定之抵押權權利價值，則上開租賃權之存在並不能認已影響抗告人之抵押權，不得僅因系爭不動產第一次拍賣附有不點交之拍賣條件且無人應買，即謂相對人間之租賃關係有使系爭不動產價值減損，並妨礙抗告人抵押債權之滿足實現；

至於抗告意旨另稱「不點交」之不動產拍賣時常乏人問津，難以期待大眾能有應買意願，若不除去租賃關係，則抵押債權更無滿足實現之可能云云，係屬事實問題，惟除去租賃權仍應符合法定要件，本件至目前為止，抗告人之抵押權仍未受影響。

抗告人之主張，不足為採。

是原法院司法事務官駁回抗告人除去租賃權聲明異議及原裁定駁回抗告人之異議，均無違誤。

抗告意旨執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，委無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 9 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告。
如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,000元整。
中 華 民 國 98 年 9 月 10 日
書記官 林麗觀