臺灣高等法院民事-TPHV,98,上易,295,20090902,1

臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第295號
上 訴 人 佳盛食品有限公司
兼法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 楊嘉中律師
被 上訴 人 丙○○
訴訟代理人 楊久弘律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年2月27日臺灣士林地方法院97年度士訴字第3號第一審判決提起上訴，本院於98年8月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊原承租門牌號碼台北市大同區○○○路339號經營中藥材買賣，於偶然機會中發現坐落於台北市○○區○○段3小段1299建號建物即台北市大同區○○○路361號房屋1、2樓（下稱：系爭建物）之出售廣告，因該地點與被上訴人原所承租店面地點相近，老客戶不致於流失，加上都在迪化街中藥商圈，同時考量承租店面經營成本後，被上訴人遂向前手乙○○買下系爭建物欲自營生意，並於民國91年12月19日辦妥所有權移轉登記。

因乙○○就系爭建物與上訴人甲○○間有不定期租賃契約，被上訴人依法繼受成為該不定期限租賃契約之出租人。

惟被上訴人欲收回系爭建物供伊個人獨資之正豐參茸藥有限公司（下稱正豐公司）營業使用，且上訴人甲○○積欠租金達半年以上，復未經乙○○及被上訴人同意，擅將系爭建物出借予上訴人佳盛食品有限公司（下稱佳盛公司）使用，已違反租賃契約第7條約定，依土地法第100條第1項第1、3、5款規定，被上訴人均得收回房屋。

被上訴人已於95年8月2日委請律師發函終止系爭租賃契約。

詎上訴人甲○○、佳盛公司仍無權占有系爭建物，拒不交還。

爰依土地法第100條第1項第1、3、5款及民法第767條、第455條規定請求上訴人將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人。

原審為被上訴人全部勝訴之判決，其答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：本事件與臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號（93年度士簡字第1045號）之當事人、聲明及法律關係均相同，屬同一事件，應依民事訴訟法第249條第1項第7款裁定駁回被上訴人之訴。

此外，被上訴人於95年8月2日寄發之存證信函，未依民法第440條第1、2項之規定，定相當期間催告上訴人甲○○支付租金，自不得主張依土地法第100條第3款終止租約，而前案起訴狀及前案判決內容，亦均無「定相當期限」、「催告債務人給付欠租」之意思通知，自不生催告效力。

且上訴人甲○○屢至被上訴人處給付租金，均遭被上訴人拒收，上訴人甲○○乃依民法第235條後段，於95年2月15日發函通知被上訴人可提前1日通知甲○○，隨時恭候領取租金，上訴人甲○○自無遲延可言。

而系爭租賃契約之租金債務乃被上訴人應赴系爭建物內收取之往取債務，被上訴人未前來向上訴人甲○○收取租金，乃被上訴人受領遲延，上訴人甲○○無庸負欠租責任。

況上訴人甲○○已於95年8月18日清償租金163萬4000元，並自95年8月起至今，按月給付租金4萬3000元，顯無欠租達2個月以上之終止事由。

至被上訴人主張欲收回系爭建物供其個人獨資之正豐公司營業使用乙節，雖被上訴人為正豐公司唯一股東，惟正豐公司與被上訴人個人仍屬不同之權利主體，自與土地法第100條第1款收回供自己營業使用要件不符。

又上訴人甲○○自30年前向乙○○承租系爭建物後，先提供訴外人同盛公司使用，其後出借予佳盛公司經營，均經乙○○同意，並為被上訴人所知悉，並無違反土地法第100條第5款之情事等語，資為抗辯。

其上訴聲明：⑴原判決廢棄。

⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠臺北市○○區○○段3小段521地號、522地號土地及其上系爭建物，為被上訴人向訴外人乙○○所買受，並於91年12月19日完成所有權移轉登記，有土地及建物登記謄本可稽（見95年度士簡字第1484號卷第9至11頁）。

㈡上訴人甲○○前與訴外人乙○○就系爭建物簽訂租賃契約，租期自86年6月20日起至87年6月20日止，租期屆滿後，上訴人甲○○繼續使用系爭建物並給付租金，雙方間自87年6月21日起視為以不定期限繼續租賃契約。

被上訴人前曾訴請上訴人返還系爭建物並請求損害賠償，惟經臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號判決認定被上訴人應承受訴外人乙○○與上訴人甲○○間之不定期租賃契約，每月租金金額為4萬3千元。

該事件於94年12月8日確定。

有租賃契約書（見95年度士簡字第1484號卷第40至43頁），並據本院調閱該卷宗查明無訛。

㈢被上訴人於95年8月2日以存證信函通知上訴人甲○○終止系爭租約，上訴人甲○○於95年8月3日收受。

上訴人甲○○於95年8月18日，匯款163萬4000元予被上訴人，清償以往累欠之租金，並自95年8月起至97年11月，按月匯款4萬3000元予被上訴人，有存證信函（含附件）、掛號郵件收件回執、郵政國內匯款執據（見95年度士簡字第1484號卷第35至38頁、第73至76頁、96年度簡上字第56號卷第67至73頁、原審卷第40至50頁）可憑，並為上訴人所自承（見95年度士簡字第1484號卷第64頁、本院卷第26頁）。

四、被上訴人主張欲收回系爭建物供伊個人獨資之正豐公司營業使用，且上訴人甲○○積欠租金達半年以上，復未經乙○○及被上訴人同意，擅將系爭建物出借予上訴人佳盛公司使用，違反租賃契約第7條約定，被上訴人已於95年8月2日委請律師發函終止系爭租賃契約，爰依土地法第100條第1項第1、3、5款及民法第767條、第455條規定請求上訴人將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人等語。

上訴人則以前詞置辯。

經查：

㈠上訴人固指稱本事件與臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號為同一事件，但查：1.除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。

民事訴訟法第400條第1項定有明文。

而訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。

其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。

且判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院19年上字第278號、39年台上字第214號判例參照）。

2.查被上訴人於臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號遷讓房屋事件中，其先位係主張伊與上訴人甲○○間無不定期限租賃契約關係，上訴人甲○○、佳盛公司占用系爭房屋，均屬無權占用，爰依民法第767條規定訴請上訴人甲○○、佳盛公司騰空遷讓返還系爭房屋；

備位則主張倘認被上訴人應繼受訴外人乙○○與上訴人甲○○間之不定期限租賃契約，因被上訴人須將系爭房屋收回供其獨自出資經營之正豐公司營業使用，又系爭房屋屋頂為木造，屋齡已四、五十年，被上訴人早有重建計劃，並已依民法第450條第3項規定提前通知甲○○將於93年11月8 日終止租約。

甲○○、佳盛公司於租約終止後仍繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，爰依民法第767條規定訴請上訴人甲○○、佳盛公司騰空遷讓返還系爭房屋。

臺灣士林地方法院則以被上訴人與上訴人甲○○間有不定期限租賃契約關係存在，且正豐公司登記之股東除被上訴人外，尚有陳慧萍、陳素珠、劉錦秋、劉宗波4人，則被上訴人收回房屋乃供自己與其他股東共同經營之正豐公司使用，不符土地法第100條第1款收回自住之要件，而駁回被上訴人前開先、備位之訴。

此有臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號民事判決可稽（見95年度士簡字第1484號卷第24至34頁），並據本院調閱該卷查明無訛。

3.被上訴人於本事件係主張正豐公司前案判決確定後之95年3月間，辦理股東出資額轉讓、修正章程等變更登記，被上訴人為該公司唯一股東，因欲收回系爭房屋供其個人獨資之正豐公司營業使用。

核其主張乃前案言詞辯論終結後所發生之新事實，其據此依土地法第100條第1款及民法第767條之規定，訴請上訴人遷讓返還系爭建物，參照前揭說明，尚非前案確定判決既判力所及。

至被上訴人主張上訴人甲○○積欠租金達半年以上，復未經乙○○及被上訴人同意，違約將系爭建物出借予上訴人佳盛公司，爰依土地法第100條第3款、第5款終止系爭租約部分，於前案並未主張。

是被上訴人提起本件訴訟，並無違一事不再理原則。

㈡上訴人雖抗辯甲○○與乙○○約定租金清償地為租賃物（即系爭建物）所在地，故應由出租人赴承租人處收取租金，屬往取債務云云，然為被上訴人堅決否認。

查：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

再按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。

二、其他之債，於債權人之住所地為之。

民法第314條定有明文。

揆諸前揭條文可知，倘兩造並未另有合意，原則上應屬赴償債務。

上訴人辯稱本件為往取債務，自應由其先負舉證之責。

2.上訴人就前開抗辯固據提出87年1月至91年6月營業帳冊影本為證（見96年度簡上字第56號卷第110至140頁）。

但查證人即甲○○之媳婦周鳳（亦為佳盛公司之員工）證稱：我記得74年間起，都是乙○○父親來店內收租，我都在他收租時順便交給他當年度租金扣繳憑單，一開始扣繳單位是同盛食品有限公司，80年間起，改交付扣繳單位為佳盛食品有限公司之租金扣繳憑單，80幾年起，改由乙○○來收租，我也是在乙○○到店內收租時，順便交付他當年度租金扣繳憑單。

乙○○在90年10月8日時，以電話通知要求我寄三張租金支票給他，租金因此是付到91年2月。

在91年2月26日時，乙○○再以電話通知我寄2張租金支票（91年3月、4月）給他，91年3月以後租金變更為46000元，之前是50000元，乙○○91年6月20日又要求我寄12張租金支票給他，租金變更為43000元，租金付到92年6月20日等語（見96年度簡上字第56號第143頁、144頁、原審卷160 頁），核與上訴人所提營業帳冊之記載相吻。

由上可知，甲○○與乙○○係90年10月後即合意以郵寄租金支票予乙○○之方式給付租金，迄至91年12月19日被上訴人向乙○○買受系爭房屋而繼受其出租人地位時，均無變動租金給付方式。

足見系爭租金債務並非往取債務，上訴人此節所辯，洵無可取。

故上訴人甲○○於95年2月15日以存證信函（見95年度士簡字第1484 號卷第72頁）通知被上訴人前往系爭建物領取租金，自不生提出清償之效力。

㈢上訴人雖指稱其曾派人到被上訴人店面欲給付租金，但為被上訴人所拒云云，並提出95年2月8日存證信函為佐（見95年度士簡字第1484號卷第72頁），然此據被上訴人否認（見原審卷第139頁），而該存證信函乃上訴人自行製作，尚不得作為論斷之依據，此外，上訴人未能提出其他證據以實其說，上開辯詞，自難憑信。

至上訴人甲○○固曾簽發票載日92年7月20日，受款人為被上訴人、張美玉、閻張碧玉三人，面額4萬3000元之支票乙紙交付被上訴人，作為租金之支付，遭被上訴人退回拒絕受領；

甲○○復於93年6月23日以被上訴人、張美玉、閻張碧玉三人為提存物共同受取人，向原法院提存所提存租金25萬8000元（見原審卷第143、144頁）。

惟系爭租約出租人僅為被上訴人一人，上訴人甲○○將訴外人張美玉、閻張碧玉二人共列為支票受款人或提存物受取人，顯不符債之本旨，均不生清償效力。

㈣上訴人另抗辯被上訴人95年8月2日存證信函僅催告甲○○於95年8月20日前匯款163萬4000元及於95年8月20日搬遷系爭房屋，並未定相當履行期間，不生民法第440條第1、2項終止效力，亦不構成土地法第100條第3款收回房屋之原因云云。

查：1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。

此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。

又民法第229條規定「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」

是苟出租人對於支付租金遲延之承租人，已起訴請求支付租金並終止契約，如起訴後已經過相當期間，縱起訴書未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦難謂其不發生催告之效力。

最高法院70年台上字第2011、73年台抗字第413號判例、91年度台上字第444號裁判均同此見解，可資參照。

2.被上訴人於臺灣士林地方法院94年度簡上字第27號（93年度士簡字第1045號）備位主張依租賃契約關係請求甲○○給付92年6月21日起至93年11月8日之租金，其起訴狀繕本並於93年10月6日送達上訴人甲○○（見93年度士簡字第1045號卷第5、30頁），經該判決認定系爭不定期租賃契約每月租金為4萬3000元，而判命甲○○應給付被上訴人92年6月21日起至93年11月8日止按月以4萬3000元計算之租金71萬5233元（見95年度士簡字第1484號卷第33頁）。

該判決已於94年12月8日確定，業如前述。

依民法第229條第2項規定，被上訴人之起訴與催告有同一效力，雖被上訴人之催告並未定有期限，然自前案判決確定日即94年12月8日起（上訴人甲○○依系爭租約應給付租金之對象及金額業已明確），截至上訴人甲○○95年8月3日收受被上訴人終止系爭租約之存證信函為止，已逾7月以上，縱將前所有人乙○○所收押租金10萬元扣除，上訴人亦欠租2個月以上，符合民法第440條、土地法第100條第3款規定。

參照上開說明及判例意旨，堪認被上訴人於95年8月3日終止系爭租約合法有據。

㈤上訴人復辯稱伊已於95年8月18日付清所欠租金163萬4000元，被上訴人自無從在95年8月20日終止系爭租約云云。

惟被上訴人則堅稱95年8月2日存證信函已明終止之旨，至所定95年8月20日僅在給予上訴人搬遷之時間等語。

查被上訴人95年8月2日存證信函記載：「請台端（即上訴人甲○○）於民國95年8月20日，匯款新台幣163萬4000元至丙○○先生郵局帳戶（略），並於民國95年8月20日前，按原狀將門牌號碼台北市大同區○○○路361號建物1、2樓遷空交還予丙○○先生事」其附件則載明：「故購買前開建物來作為自己的店面使用，且有必要收回自用，復因甲○○迄今已數十個月未給付租金予本人，並違反租賃契約規定擅將前開建物給予他人使用。

基於前開理由，特委請貴律師函知甲○○依法終止租賃契約，並請其於民國95年8月20日前將積欠本人之租金新台幣163萬4000元整，匯入本人於台北迪化街郵局之帳戶（略），且於民國95年8月20日前將前開建物按原狀遷空交還予本人。」

（見95年度士簡字第1484號卷第35、36頁）觀其文義，該存證信函（含附件）已明確為終止之意思表示，至95年8月20日則其為上訴人預留搬遷期間而指定之搬遷日期，上訴人謂被上訴人係自95年8月20日始終止系爭租約，容屬誤會。

查上訴人自承於95年8月3日收受前開存證信函，則系爭租約於當日即生終止效力，不因上訴人於95年8月18日匯款清償所欠租金163萬4000元而受影響。

又上訴人於嗣後雖按月匯寄4萬3000元予被上訴人，惟其性質充其量僅屬相當於租金之不當得利或損害賠償，亦難據此謂兩造間仍存續不定期租賃契約關係。

㈥承前述，被上訴人依土地法第100條第3款規定，於95年8月3日終止系爭租約，應屬合法有效。

上訴人甲○○於租約終止後仍繼續占有使用系爭建物，即屬無權占有。

甲○○既已無合法占有權源，上訴人佳盛公司自不得再以其與甲○○間之使用借貸契約對抗被上訴人，是佳盛公司占有系爭房屋亦為無權占有。

五、從而，被上訴人依土地法第100條第3款、民法第455條、第767條規定，訴請上訴人甲○○、佳盛公司將系爭建物騰空遷讓返還予被上訴人，洵屬有據，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，並定供擔保金額為准、免假執行之宣告，均無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件被上訴人依土地法第100條第3款、第767條、第455條之規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物，既經全部准許，其另依土地法第100條第1款、第5款規定，請求返還系爭建物部分，即不另論述，附此敘明。

七、本件事證已臻明確，上訴人聲請本院向主管官署函查依台灣習慣，房屋租賃是否均係出租人至承租人處收取租金乙節，核無必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 2 日
民事第一庭
審判長 法 官 張耀彩
法 官 林金吾
法 官 盧彥如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 3 日
書記官 鄭兆璋