臺灣高等法院民事-TPHV,98,上易,421,20090929,1

臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第421號
上 訴 人 安信建築經理股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 王建智律師
複 代理人 蔡家瑋律師
被上訴人
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林言丞律師
複 代理人 羅惠民律師
上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國98年3月31日臺灣臺北地方法院97年度訴字第6283號第一審判決提起上訴，本院於98年9月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：伊為訴外人住商實業股份有限公司（下稱住商公司）之加盟仲介公司，於民國（下同）97年4月20日居間完成賣方許智城、許建凱及買方林素雲間之不動產買賣契約（下稱系爭買賣），而上訴人為住商公司之特約履約保證公司，就系爭買賣與買賣雙方簽立買賣價金履約保證契約，約定仲介人即伊得直接請求上訴人給付仲介服務費。

系爭買賣之賣方仲介服務報酬為新臺幣（下同）150萬元，依約於買賣雙方簽約後，上訴人應即給付其中7成服務費即105萬元予伊，餘款45萬元則於交屋時撥付。

詎上訴人撥付第1次款即105萬元時，藉故以另案訴外人買方林淑芸及賣方傅聖之不動產買賣契約（下稱另案買賣）中對伊享有60萬元債權為由，主張抵銷60萬元，僅撥付45萬元，並於97年6月20日撥付45萬元之餘款，是上訴人尚積欠伊60萬元，伊自得依居間之法律關係，請求上訴人給付。

至另案買賣中，兩造並無簽訂仲裁報酬返還承諾書，且上訴人係受買賣雙方委託代賣方給付伊仲介服務費，非債權債務之主體，伊所簽發之60萬元本票，係應上訴人請求依慣例簽發以擔保上訴人返還價金，是上訴人對伊並無60萬元之債權存在。

縱認另案買賣得依通案承諾書「依價金履保作業安信建經必須將買方已付價金返還予買方之情形」之約定，解釋為於契約解除或無效時，上訴人應將買方應支付而已支付之仲介服務費，及賣方應支付而由買方於已付價金中代賣方支出之仲介服務費返還買方，然仲介報酬費之返還，依最高法院49年台上字第1646號判例及另案買賣契約履約保證申請書第10條第3項之約定，應由買方即傅聖負返還之責，非仲介人。

況即便伊於另案所收受之60萬元仲介服務費需返還，且上訴人屬有主動債權之債權人，但於系爭買賣中，上訴人同樣是基於履保專戶及上訴人與買賣雙方簽訂之買賣價金履約保證申請書第3、4 條之約定，將買方匯入專戶之款項，以其中部分款項作為賣方應給付予伊之賣方仲介服務費，上訴人僅立於付款機關之地位給付伊仲介費，尚非債務人，是上訴人自不能以另案對伊享有之仲介費債權與本案仲介服務費主張抵銷。

爰依居間之法律關係，求為判命上訴人應給付被上訴人60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息；

及以供擔保為條件宣告假執行之判決。

二、上訴人則以：被上訴人曾仲介另案林淑芸與傅聖簽立不動產買賣契約，買賣雙方並與伊簽立履約保證書，約定仲介服務費依約由履約保證人即伊代賣方先行出款予仲介人，而為免嗣後賣方無資力或賣方與仲介人就服務報酬發生爭議，致賣方無法依約返還仲介服務費等情形，伊遂另與仲介人即被上訴人簽訂，於將來契約解除，仲介人應先將仲介服務報酬匯回履保專戶內，此等課予被上訴人返還仲介費義務之返還仲介報酬承諾書，並要求被上訴人開立與該買賣之仲介服務費同額之60萬元本票作為雙重擔保。

嗣另案買賣因賣方出售之不動產被限制登記無法過戶，經買方解除契約，是依前揭返還仲介服務費契約，被上訴人自應將仲介費60萬元返還伊。

雖被上訴人於97年4月20日再仲介完成系爭買賣，伊依約對被上訴人負有105萬元之債務，然伊亦得以前揭對被上訴人之60萬元債權主張抵銷。

茲伊係本於「價金履約保證契約之受託人、保證人」，對於匯入專戶內之款項，應屬所有人而自為管理行為，是對於負有將仲介費匯回專戶之被上訴人而言，伊自得本於債權人地位進行追討。

且兩造成立仲介費返還契約，而被上訴人於買賣契約解除後，基於該返還契約及交付擔保本票之約定，自應將先前所收受之仲介費返還予伊。

況伊既已代被上訴人對買方清償，自得取得原屬買方之債權人地位，而得向被上訴人追回其已收受之仲介費。

因此，不論伊係基於上述何種法律關係，均得向被上訴人請求返還該筆60萬元之債權，伊以該筆債權主張抵銷，於法有據，被上訴人之請求，顯無理由等語置辯。

三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應付被上訴人60萬元本息。

上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人為住商公司之加盟仲介公司，於97年4月20日完成賣方即許智城、許建凱及買方即林素雲間，就關於臺北市○○街32號房地買賣事宜。

㈡上訴人為住商公司之特約履約公司，系爭買賣之雙方為求不動產買賣契約之誠信履行及保障買賣價金之權利，同意委由住商總部特約地政士即聯華代書事務所向上訴人申請辦理「買賣價金履約保證」。

㈢系爭買賣之賣方仲介服務報酬為150萬，依據分配表記載，買賣雙方簽約後，上訴人應立即給付其中7成之服務費即105萬元予被上訴人，餘款45萬元於交付時撥付。

然上訴人僅撥付45萬元予被上訴人，並於97年6月20日撥付45萬元之餘款，至於60萬元部分則主張抵銷。

㈣被上訴人其曾仲介林淑芸與傅聖就坐落於台北市○○○路96號11樓房地之另案買賣契約。

另案買賣因賣方所出售之買賣標的物被限制登記無法過戶，經買方提起訴訟主張解除買賣契約，經原審法院96年度訴字第6339號判決林淑芸勝訴。

㈤關於履約保證申請書及被證3承諾書、原證7承諾書為真實。

其約款及承諾條件均如該書面上所載。

㈥兩造間關於合作案中，所生之仲介報酬、簽發之本票金額記載如原審法院所提民事答辯㈡狀第5、6頁附表所載。

並有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、仲介分店業績分配表、上訴人公司函文、存摺內頁、承諾書、原審法院96年度訴字第6339號判決等影本為證（原審卷第5至17、4 0、42至54、72、96至97頁），自堪信為真實。

五、被上訴人主張其對上訴人無任何債務，縱認其對上訴人有債務，亦不符合抵銷之要件，上訴人主張抵銷無理由，是於系爭買賣簽約後，上訴人依約應給付其105萬元仲介報酬等語，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌為：上訴人對被上訴人主張抵銷，是否有據？㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。

所謂債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。

㈡按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項定有明文，系爭買賣之買賣雙方委託聯華代書事務所向上訴人申請辦理買賣價金履約保證之申請書，其第3條約定「買、賣雙方同意安信建經逕由第二條第一項之履保專戶中代為支付下列款項：...... 三、買、賣雙方應付之仲介服務費：依公司（即住商不動產加盟店）之通知撥付之。」

（原審卷第13頁），即契約之買、賣雙方，與上訴人約定，被上訴人得直接通知上訴人自履約保證專戶中支付買、賣雙方應付之仲介服務費，核其性質，屬第三人利益契約，第三人即被上訴人因而對於上訴人有直接請求給付仲介費之權利，上訴人即對被上訴人負有債務。

㈢上訴人辯稱另案買賣，嗣經買方林淑芸解除契約，依承諾書及上訴人簽發之本票，被上訴人即仲介人即負有返還仲介費60萬元予上訴人之債務一節，雖為被上訴人所否認，主張兩造間就另案買賣並無簽立承諾書，且上訴人僅為受託代為支付買賣價金及仲介服務報酬之地位，非被上訴人之債權人等語。

經查：⒈上訴人辯稱依返還契約及票據請求權，對被上訴人有60萬元之債權等語，並提出系爭承諾書、面額60萬元之系爭本票為證（原審卷第40、41頁），系爭本票為被上訴人簽發，此為被上訴人所不爭執（原審卷第132頁），就簽發系爭本票之原因，被上訴人陳稱「兩造合作很多次，也都有簽立承諾書及本票，但在本件林淑芸與傅聖間買賣仲介案件中，有簽本票，沒有簽承諾書。

當時被告（即上訴人）稱依照之前的慣例，因此原告（即被上訴人）就簽系爭60萬元本票。

本票是要擔保將來被告要返還價金之情況，但因之前之合作有承諾書修改之情況，因本次未簽承諾書，所以不知應該要依照先前哪一份承諾書之內容。」

等語（原審卷第132頁），即自承於另案買賣時，係依照兩造之前之慣例，簽發系爭本票，以之為將來上訴人返還買賣價金之擔保。

⒉上訴人陳稱兩造曾合作13件仲介案，第1件合作案為95年10月18日仲介訴外人黃信誠與中興紡織股份有限公司之買賣，第2件即96年3月10日另案林淑芸與傅聖之買賣、第3件至第13件被上訴人均逐件出具承諾書並簽發本票等語，此並為被上訴人所不爭執，查系爭承諾書簽立之日期，即為兩造第1件合作案成立之日期，且不若嗣後之個案承諾書，載有各該成交不動產物件之編號，此比較二不同形式之承諾書自明（原審卷第40、72頁），被上訴人自承另案不動產成交簽發系爭本票時係「依照之前的慣例」、「擔保將來要返還價金之情形」，顯見系爭承諾書具概括擔保之效力，上訴人辯稱此為通案承諾書，效力及於兩造第2件合作案，即另案買賣之仲介服務費之擔保，堪可採信。

⒊系爭承諾書第3條約定「若發生將來依價金履保作業安信建經必須將買方已付價金返還予買方之情形，本公司（指被上訴人）應於安信建經通知之期限內將已收受之仲介服務報酬存匯入履保專戶。」

，上訴人雖辯稱另案買賣之賣方傅聖未能於期限內解除房地之限制登記，無法過戶，買方林淑芸催告後解除契約，經原審法院96年度訴字第6339號判決林淑芸勝訴，依買賣價金履約保證書第2條第1項約定，買賣價金扣除買方應付之增值稅款63,168元後，上訴人應返還2,936,832元予林淑芸，被上訴人依系爭承諾書第3條之約定，即應將已收受之仲介服務費60萬元返還上訴人等語。

然按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院著有49年台上字第1646號判例，另案買賣既經被上訴人仲介而成立，被上訴人即得請求仲介服務費60萬元，縱嗣後買賣契約解除，未受領之仲介服務費不受影響，已受領之服務費亦不負返還義務。

此觀之另案買賣價金履約保證申請書第10條第3項約定「不動產買賣合約若因賣方之違約致解約者，賣方須將自履保專戶已代支付之仲介服務費報酬存匯入履保專戶」，即於林淑芸、傅聖申請履約保證時，即先行約定因賣方傅聖之違約而解除契約，傅聖仍須將履保專戶已支付之仲介服務費匯入履保專戶，顯見上訴人亦明於另案買賣縱因賣方違約而解除，被上訴人仲介報酬亦不受影響，始先行約定賣方仍須給付仲介報酬，以保障其嗣後求償之權利。

故系爭承諾書第3條關於「安信建經必須將買方已付價金返還予買方之情形」，應為限縮解釋，即不包含嗣後因賣方違約而解除契約之情形，故上訴人辯稱於另案買賣解除後，被上訴人依系爭承諾書第3條約定應返還已受領之仲介服務費，並不足採。

⒋上訴人又辯稱依系爭60萬元本票，其對被上訴人有票據請求權等語，系爭本票雖被上訴人為擔保價金之返還而簽發，惟被上訴人對上訴人並無返還仲介服務費之債務，被上訴人亦提出系爭本票之原因關係不存在之抗辯，上訴人辯稱其對被上訴人有票款請求權，即無可採。

又上訴人辯稱其為價金履約保證契約之受託人、保證人，得本於債權人之地位追回價金；

又其已代被上訴人對買方清償，本於清償承受權，得向被上訴人追回其已收受之仲介服務費等語。

查上訴人固為價金履約保證專戶之名義人，惟被上訴人當時亦係合法自履約保證專戶受領另案買賣之仲介服務費，除非上訴人對之另有請求返還之權利，非得藉口其為價金履約保證契約之受託人，即謂其有請求被上訴人返還之權利。

至另案買賣解除後，上訴人扣除買方林淑芸應負擔之費用後，本即須返還其餘價金予林淑芸，被上訴人並不負返還價金予林淑芸之義務，上訴人辯稱其代被上訴人對買方林淑芸清償，取得林淑芸對被上訴人之權利，並無可採。

㈣綜上，上訴人對被上訴人就系爭買賣負有給付仲介服務費150萬元之債務，尚餘60萬元未清償，另案買賣縱經買方林淑芸解除，被上訴人對上訴人並無任何債務，上訴人辯稱以被上訴人對其60萬元之債務，與其對被上訴人系爭買賣之仲介服務費相抵銷，其已無庸再給付系爭買賣之仲介服務費，並無可採。

六、從而，被上訴人依居間之法律關係，請求上訴人給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年7月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

原審判命上訴人如數給付，並命供擔保宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 吳碧玲