臺灣高等法院民事-TPHV,98,上易,482,20090922,1

臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第482號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳建勳律師
張弘明律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 陳韋霖律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年4月9日臺灣板橋地方法院三重簡易庭96年度訴字第798號第一審判決提起上訴，本院於98年9月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實 及 理 由

一、程序部分：㈠按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回，民事訴訟法第459條第1項前段定有明文。

查上訴人於原審訴請被上訴人給付買賣價金新台幣（下同）39萬7000元本息；

被上訴人則以不完全給付損害賠償之回復費用20萬1740元、交易價值減損78萬8600元、違約金7萬5320元為抵銷。

原審認被上訴人違約金7萬5320元債權雖不存在，經以另二項債權抵銷上訴人價金債權後，上訴人債權已無餘額，遂駁回上訴人全部請求。

被上訴人於民國（下同）98年4月28日提起上訴，嗣於98年8月17日撤回上訴（見本院卷90頁），先予說明。

㈡又按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或是不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別定有明文。

查上訴人於本院聲請訊問證人林素薰與陳志昇，被上訴人於本院提出台灣板橋地方法院檢察署96年度偵字第23743號不起訴處分書（見本院卷58至61頁），分別遭對造反對此一新攻防方法。

惟林素薰與陳志昇業經原審訊問締約、內部施工等情形，不起訴處分書則係補充說明兩造締約情節，故上開攻防方法均係對第一審證據方法所為補充，如不許其提出顯失公平，依上開規定，應予准許，附此說明。

二、上訴人主張：94年3月11日，兩造就上訴人所有坐落台北縣蘆洲市○○路97巷69號5樓之房屋（下稱系爭房屋）與基地應有部分成立買賣契約，總價1076萬元。

上訴人已將系爭房與基地所有權移轉被上訴人。

依買賣契約第4條第2項第3款約定，被上訴人應於收到交屋通知後3日內付清尾款367萬元，再由上訴人將系爭房屋點交予被上訴人；

茲上訴人已於94年9月8日點交系爭房屋，但是被上訴人僅交付336萬3000元，積欠尾款39萬7000元。

上訴人於95年12月28日催告，亦無效果。

爰基於買賣價金請求權訴請39萬7000元本息等語（於原審聲明：被上訴人應給付上訴人39萬7000元，及自94年9月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人提起上訴）。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人39萬7000元，及自94年9月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

三、被上訴人則以：兩造簽訂買賣契約時，上訴人未告知公共設施「機房」位於系爭房屋，其所提供室內配置圖亦無相關記載，致被上訴人認系爭房屋公共設施僅占建物總面積5%。

因公共設備機房位於系爭房屋室內，致被上訴人不得將機房隔間拆除及封閉出入口，反而花費20萬1740元回復原狀。

又系爭房屋室內含上開機房，被上訴人無法使用該部分面積，房價減損達78萬8600元。

又買賣契約所定交屋期限為94年6月30日，上訴人遲至94年9月8日始交屋，遲延交屋70日，應依契約第8條，按日以價金千分之零點一計付違約金7萬8320元（10,760,000*0.0001*70=75,320）。

被上訴人得以上開債權抵銷買賣價金尾款等語，資為抗辯。

並答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事實：㈠94年3月11日，兩造訂立買賣契約，上訴人將系爭房屋與基地售予被上訴人，售價為1076萬元。

上訴人已移轉所有權，並於94年9月8日將系爭房屋與基地點交予被上訴人，被上訴人尚有尾款39萬7000元未支付。

㈡系爭房屋內部包括社區公共設施「機房」一處，住戶不得將其隔間拆除或封閉出入口。

五、本件爭點為：㈠兩造簽訂買賣契約時，上訴人是否表明系爭房屋內含公共設施之機房？㈡如機房瑕疵存在，被上訴人得抵銷金額？茲就兩造論點分述如下。

六、關於兩造簽訂買賣契約時，上訴人是否表明系爭房屋內含公共設施之機房方面：上訴人主張工地主任即訴外人陳志昇於簽約前引導對造看屋，並提供藍晒圖說明系爭房屋內含機房，上訴人於締約時亦告知相關情節，買賣契約復約定以工務局核定圖樣為準，故被上訴人明知系爭房屋內含機房云云。

被上訴人辯稱上訴人於簽約前均未提及機房設施，也不曾交付藍晒圖，否則必列為契約附件，上訴人所提供室內配置圖並無相關記載，致被上訴人於簽約時不知室內有機房設施等語。

經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

㈡查買賣契約第1條約定「房屋基地坐落：蘆洲市○○段169、169-1兩筆，蘆洲市○○路97巷69號5樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）。

精確面積以地政機關丈量結果為依據。

本契約價格以議定之總價為準，核發正式權狀後不再作金額調整。」

（見原審卷㈠第7頁）。

是上開條款僅顯示系爭房屋為公寓大廈性質之集合住宅。

集合住宅區分所有權人雖負擔一定比例公共設施，且須將專用部分、共用部分（公共設施）一併購買；

然公共設施一般位於社區公共空間，鮮少位於住戶房屋內部，而上開條款並未言明系爭房屋內部另有公共設施之機房；

買賣契約復未將工務局核定圖樣列為契約附件，參酌上訴人交予被上訴人簽認之該社區93年1月6日與9月6日分管協議書，固就社區公用設施為協議，仍未提及公共機房位於系爭房屋內（見原審卷㈠第131、132頁），自難僅憑上開條款以工務局核定圖樣為準，遂認上訴人於締約時已告知悉系爭房屋內含機房設施。

㈢何況，代書林素薰於原審98年3月26日言詞辯論期日證稱：買賣契約內容是我書寫，我告知雙方面積以地政登記面積為準，合約書上也是如此訂定，價金達成合意後才訂約。

簽約時，確實面積應該已有資料，但是我手上沒有。

買賣契約第1條所載「含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準」，這是例行標準，一切事宜以工務局為準。

系爭房屋使用執照是94年5月份才出來，買賣合約書是3月31日簽約，所以當時還不知正確面積等語（見原審卷㈡第126、127頁筆錄）。

林素薰為專業代書，與兩造並無利害關係，其證詞應屬可信，林素薰既表示買賣契約第1條文字是例行標準，且當時尚無確實面積之資料，使用執照尚未核發，是上開條款即無從解為被上訴人已知悉系爭房屋內含機房公共設施。

參以系爭房屋使用執照確於94年5月11日由台北縣政府核發，有使用執照存根在卷（見原審卷㈠115頁），則兩造於94年3月11日簽訂買賣契約時，尚無從得知工務局核定圖樣內容，上訴人復未特別表明系爭房屋內含公共機房，自不得認定被上訴人於締約時即知悉此情。

㈣上訴人固稱工地主任陳志昇在簽約前，即提供藍晒圖予被上訴人知悉機房問題，並引導看屋云云。

惟上訴人於本院98年8月17日準備程序表明陳志昇並非其使用人（見本院卷第88頁背面）；

嗣於98年8月25日辯論意旨狀改稱陳志昇為其使用人（見本院卷第99頁）。

對於陳志昇是否為其使用人，上訴人陳述前後不一，又無法說明其緣由，所述已有可疑。

況且，陳志昇於原審98年2月26日庭期作證均未提及此節（見原審卷㈡第107至108頁），而藍晒圖係工程人員施工之專業文件，向購屋者介紹房屋狀則無須以藍晒圖為之；

如陳志昇確提供藍晒圖予被上訴人閱覽，引導看屋以明瞭公共機房現況，何以上訴人反而未將藍晒圖列為買賣契約附件？再參以上訴人交付被上訴人簽認93年1月6日與9月6日分管協議書，均未提及公共機房位於系爭房屋內（見原審卷㈠第131、132頁），尤應認上訴人說詞顯無足採。

㈤至於被上訴人另稱上訴人曾提供格局圖（即室內配置圖，見原審卷㈠第51頁），圖說竟無機房配置，顯係刻意隱瞞此一瑕疵云云。

惟上訴人否認提供前開圖面，而上開格局圖並無上訴人或製圖者署名，復未列買賣契約附件，故本院無從採信被上訴人此一說詞又兩造於簽訂買賣契約時，上訴人確未告知公共機房一事，已如前述，故被上訴人此一辯詞雖為本院所不採，於前開認定並無影響。

七、關於公共機房之瑕疵存在，被上訴人得抵銷金額方面：上訴人否認對於室內機房應負瑕疵擔保或債務不履行責任，且被上訴人遲至96年4月10日始以書狀主張機房瑕疵，應視為承認所受領之物等語。

被上訴人辯稱由於上訴人未告知機房問題，致其花費20萬1740元以回復機房隔間及出入口，又因系爭房屋室內包含公共機房，該部分房價減損達78萬8600元，且上訴人遲延交屋70日，應按日計付千分之零點一違約金共7萬8320元（10,760,000*0.0001*70=75,320），以上開瑕疵擔保與債務不履行損害賠償債權抵銷後，上訴人尾款39萬7000元已無餘額等語。

經查：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

民法354 條第1項前段、第359條前段、第227條第1、2項、第226第1項分別定有明文。

出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。

買受人如主張：⑴出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；

或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。

⑵出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；

或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）。

㈡查系爭房屋內含公共機房，被上訴人不得將機房做為專有部分使用，應將機房隔間及其出入口恢復原狀，有臺北縣政府工務局96年11月20日北工使用第0960765628號函可憑（見原審卷㈠187頁）。

經原審委託台灣省建築師公會鑑定，該會97年12月31日台建師北鑑字第436號鑑定報告（下稱台灣省建築師公會鑑定報告）亦認為：「九、鑑定結果：㈠建築技術規則建築設計施工篇第168條規定，系爭房屋空間為不計容積之公共空間之一，另依內政部92年7月15日內授營建管字第0920087944號函示，是項機房空間應屬公寓大廈共有部分，且不得約定專用。

㈡如以銷售圖（指系爭房屋格局圖）計算系爭房屋產權面積為221.16平方公尺（66.9坪），當回復竣工圖後之產權面積為202.46平方公尺（61.24坪），兩者權狀面積相差66.9坪－61.24坪＝5.66坪，但實際使用面積相差為5.35×3.25＝17.39平方公尺」（見原審卷㈡第81頁），則上訴人將上開屬於公寓大廈共用之機房空間，計入系爭房屋內部面積而售予被上訴人，致系爭房屋面積不足，且被上訴人須另行僱工回復原狀，上訴人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應依不完全給付法則賠償前開損害。

㈢被上訴人嗣依台北縣政府工務局前開公函，花費20萬1740元將公共機房隔間與出入口回復原狀，有裝修工程報價單暨收據附卷（見原審卷㈠188頁），此一數額未逾台灣省建築師公會鑑定報告所鑑定回復費用20萬8228元（見原審卷㈡第81頁），則被上訴人此部分不完全給付損害賠償抵銷抗辯應屬可取。

又上開鑑定報告九之㈢復就房價減損價額認定「以雙方買賣契約第2條約定之買賣總價1076萬元計，則當時買賣單價為1076萬元/66.9坪＝16.08萬元/坪，故就使用面積之價值為16.08萬元/坪×5.26坪＝84.58萬元，惟回復原狀後，系爭空間仍有公設持分面積（5.74－5.26＝0.48坪）之產權價值，故就其使用面積之價值貶損為84.58萬元－16.08萬元/坪×0.48坪＝78.86萬元。」

（見原審卷㈡第81頁），本院亦採相同見解，認上訴人所交付系爭房屋面積短少，致被上訴人受有交易價值貶損之損害共78萬8600萬元，故此部分抵銷抗辯亦屬可信。

合計被上訴人上述二筆抵銷債權達99萬0340元（201,740+788,600= 990,340），經抵銷上訴人價金39萬7000元後，上訴人價金已無餘額。

㈣被上訴人另主張交屋限為94年6月30日，上訴人遲至94年9月8日始交屋，遲延交屋70日，應依契約第8條按日以價金千分之零點一計付違約金7萬8320元（10,760,000*0.001*70=75,320）云云。

惟查，證人陳志昇於原審98年2月26庭期證稱：因為被上訴人弟弟的小孩要念書，所以先簽約，讓他辦理入籍手續，94年6月30日當時還沒有完工，被上訴人於94年6月初當時他還拿機房隔間設計圖給我，隔間工程完工時間大約是在25天後。

被上訴人一直認定機房不能依照房屋市價賣出，所以一直不點交等語（見原審卷㈡第108頁）。

而給付遲延與不完全給付係不同法律效果，前者係發生於債務人遲未給付之情形，後者則發生於債務人已提供給付之情況，二者無法同時產生。

被上訴人於隔間工程完工後，固得主張機房不應計入專有部分，認上訴人給付不符合債之本旨，而拒絕受領系爭房屋，並就價金為同時履行抗辯；

但其當時尚未受領，故無從依不完全給付與瑕疵擔保行使權利。

惟其拒絕給付70日後，忽受領系爭房屋並進而主張不完全給付及瑕疵擔保責任，則被上訴人既推翻先前拒絕受領之意思表示，拒絕受領期間之遲延責任即非可歸責於上訴人，上訴人無須再支付該部分違約金7萬8320元。

㈤上訴人固謂且被上訴人遲至96年4月10日始以書狀主張機房瑕疵云云。

惟陳志昇既於前開期日證稱：被上訴人一直認定機房不能依照房屋市價賣出，所以一直不點交等語（見原審卷㈡第108頁），是被上訴人於交屋前即發現系爭房屋內部有公共機房之瑕疵，並持績向上訴人交涉，則上訴人謂被上訴人於交屋後1年7個月始通知瑕疵，應視為承認所受領房屋云云，並非事實。

八、綜上所述，兩造簽訂買賣契約，上訴人並未告知系爭房屋內含公共機房，迨94年9月8日交屋後，被上訴人固欠付39萬7000元尾款，然被上訴人須花費20萬1740元回復原狀，且系爭房屋因上述瑕疵減損價值78萬8600元，經抵銷後，上訴人價金債權已無餘額。

但被上訴人無從主張違約金7萬8320元債權為抵銷。

從而，上訴人依據買賣價金請求權，訴請被上訴人給付上訴人39萬7000元及自94年9月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

其假執行聲請失所附麗，應併予駁回。

是則原審依此駁回其訴及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件為判決基礎之事證已明，林素薰與陳志昇業於原審詳為證述，本院即無再行傳喚必要。

至於被上訴人固提出台灣板橋地方法院檢察署96年度偵字第23743號不起訴處分書，惟該案業經發回以98年度調偵字第712號案件續行偵查（見本院卷第89頁），茲本院未能借得該案卷宗，亦無從遽將上開不起訴處分書列為裁判基礎。

兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 22 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 23 日
書記官 于 誠