臺灣高等法院民事-TPHV,98,上易,729,20090915,1

臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第729號
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 藺超群律師

上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國98年5月27日
臺灣臺北地方法院97年度訴字第4648號第一審判決提起上訴，經本院於98年8月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：如主文所示。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段362建號之門牌號為臺北市○○○路265號房屋 (下稱系爭房屋），係登記為伊母王許雲霞所有，而系爭房屋所坐落之台北市萬華區○○段○○段5-7地號土地 (下稱系爭土地），則係登記為國有，由財政部國有財產局 (下稱國有財產局）管理。
因伊母王許雲霞年事已高，乃委由伊負責處理系爭房屋之使用收益事宜。
伊乃於民國 (下同）95年10月5日與上訴人簽訂系爭房屋之租賃契約書 (下稱系爭租賃契約書），約定租期自95年10月5日起，至100年10月4日止，每月租金新台幣 (下同）1萬元。
詎於95年12月間，伊母王許玉霞突接獲國有財產局台灣北區辦事處之通知，命其繳納自90年12月份起，至95年11月份止，系爭房屋占用系爭土地之國有土地使用補償金 (下稱系爭補償金）150萬2,665元 (即自90年12月份起，至92年12月份止，每月應繳納2萬1,762元；
自93年1月份起，至95年11月份止，每月應繳納2萬7,389元）。
惟伊母王許雲霞於取得系爭房屋之所有權後，從未繳納系爭補償金，且伊將系爭房屋出租與上訴人之前，亦不知有繳納系爭補償金之義務，是系爭補償金之負擔，顯非伊於出租系爭房屋當時所得預料，且依此計算，伊出租系爭房屋，非但毫無利得，每月反須虧損近2萬元，顯失公平等情，爰依據民法第227條之2第1項之規定，求為將系爭房屋之租金自起訴狀繕本送達之翌日即97年7月22日 (見原審訴卷7頁）起，調整為每月3萬7,389元之判決【原審判命系爭房屋之租金自97年7月22日起，調整為每月3萬元 (即每月增加給付2萬元）；
而駁回被上訴人其餘之請求。
上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；
而被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定。】
上訴人則以：被上訴人及伊母王許雲霞對於系爭房屋占用系爭土地之事實早已知悉，是上訴人於出租系爭房屋時，應已將其可能遭國有財產局請求給付使用系爭土地對價之風險評估在內，自無情事變更原則之適用；
又系爭房屋年久失修，並存在漏水之問題，亟待修繕，故兩造乃於簽訂系爭租賃契約書時，約定租金每月1萬元，惟系爭房屋之修繕由伊負責；
縱認本件有情事變更原則之適用，惟被上訴人於出租系爭房屋伊始，並未告知系爭土地為國有，致伊無從據以評估是否承租系爭房屋，自不能要求伊負擔系爭房屋使用系爭土地之對價；
又系爭房屋有漏水情形，是評估其租金之數額，自不能以被上訴人所提出鄰近房屋之租金數額為據；
又被上訴人係藉由提起本件訴訟，以迫使伊遷離系爭房屋，顯屬民法第148條所規定之權利濫用等語，資為抗辯。
三、經查系爭房屋及系爭土地係分別登記為訴外人王許雲霞所有及國有，由國有財產局管理；
訴外人王許雲霞將系爭房屋之使用收益事宜委由其子即被上訴人負責，被上訴人乃於95年10月5日與上訴人簽訂系爭租賃契約書，約定租期自95年10月5日起至100年10月4日止，租金每月1萬元；
國有財產局北區辦事處於95年12月間通知訴外人王許玉霞繳納自90年12月份起，至95年11月份止，系爭房屋占用系爭土地之系爭補償金150萬2,665元之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本、系爭租賃契約書及系爭補償金繳納通知書可稽 (見原審北調字卷5至12頁），固堪信為真實。
四、被上訴人雖主張系爭補償金之負擔，顯非伊於出租系爭房屋當時所得預料，故如維持原訂租金每月1萬元，顯失公平云云。惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯；且查：
㈠、系爭房屋係屬合法登記之建築物，是其於辦理建物所有權第一次登記即保存登記時，應已取得系爭土地所有權人同意，使用系爭土地。
再經參酌系爭房屋之建物登記謄本記載，該房屋早在50年間前即已存在 (見原審北調字卷5頁），而國有財產局北區辦事處直至95年12月間始通知被上訴人補繳5年內之系爭補償金，則被上訴人所為伊於簽訂系爭租賃契約書當時，並不知伊有應繳納系爭補償金義務之主張，固屬可取。
㈡、惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固定有明文，然情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失 (最高法院97年度台上字第1794號判決參照）。
本件被上訴人固於伊簽訂系爭租賃契約書後之95年12月間，始接獲國有財產局北區辦事處所寄發之系爭補償金繳費通知，惟被上訴人迄未繳納系爭補償費，且復已自認已先後向國有財產局申請辦理系爭土地之申租或申購事宜，尚未獲致准駁結果 (見原審訴字卷74頁），經核與國有財產局96年4月16日書函及98年2月26日函文相符 (見原審訴字卷61、63、64、66頁）。
是被上訴人既不能在本院言詞辯論終結前，證明其於簽訂系爭租賃契約書後，已因繳納系爭補償金而受有損失，則上訴人依系爭租賃契約書之約定，按月給付被上訴人租金1萬元，即難謂有何顯失公平，揆諸前開說明，被上訴人自不得依據民法第227條之2第1項之規定，請求上訴人增加給付系爭房屋之租金。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第227條之2第1項之規定，請求將系爭房屋之租金自97年7月22日起，調整為每月3萬元(即每月增加給付2萬元）部分，自屬不應准許。
從而，原審就上開部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 15 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬
法 官 許紋華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
書記官 潘大鵬