臺灣高等法院民事-TPHV,98,重上,297,20091027,1

臺灣高等法院民事判決 98年度重上字第297號
上 訴 人 財團法人台灣省台北縣大觀書社
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 羅翠慧律師
複 代理人 李姝蒓律師
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 陳雅珍律師
複 代理人 余梅涓律師
被 上訴人 乙○○
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十八年三月十七日臺灣板橋地方法院九十六年度重訴字第三０八號第

一審判決，提起上訴，本院於中華民國九十八年十月十三日言詞
辯論終結，判決如下：

主 文
上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。

事 實 及 理 由
一、上訴人財團法人台灣省台北縣大觀書社（下稱大觀書社）主張：
㈠坐落臺北縣板橋市○○段十七之ㄧ地號、十六之五地號、八０八之二地號、十四之三地號土地（下稱系爭土地），為伊所有。
伊與被上訴人乙○○就系爭土地十七之ㄧ地號、十六之五地號等土地原定有租賃契約，租期自民國（下同）八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止。
嗣伊發現乙○○違反租約第五條、第七條之約定，擅自於系爭土地上搭蓋建物，並轉租他人牟利。
乃於八十九年一月三十一日、二月二十五日函知乙○○反對續租，而予終止租約並請其拆屋還地。
然乙○○除無權占有如原判決附圖（下稱附圖）㈠所示B1、B2部分外，另無權占有系爭土地八０八之二地號土地如附圖㈠所示H1、I1部分，及十四之三地號土地如附圖㈠所示H2部分，並建有門牌臺北縣板橋市○○○街一二四巷五九號、五九之七、五九之八號之建物。
㈡上訴人丙○○（下稱丙○○）無權占有系爭十六之五地號土地如附圖㈡所示C1部分，並建有門牌臺北縣板橋市○○○街一二四巷五九之一號之建物。
㈢乙○○、丙○○無法律上原因占有系爭土地並受有利益，致伊受有無法利用系爭土地之損害，伊亦得請求相當於使用系爭土地之租金。
而系爭土地自九十一年起至九十六年間之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）五千三百六十元，依年息百分之十計算，自九十一年七月十八日起至九十六年七月十七日止，乙○○五年不當得利金額為四百六十三萬零八百二十六元；
丙○○五年不當得利金額為一百萬五千一百零七元；
自九十六年七月十八日起，乙○○每月不當得利金額為七萬七千一百八十元；
丙○○每月不當得利金額為一萬六千七百五十二元。
爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，請求：
⒈乙○○應將系爭十七之ㄧ、十六之五地號土地上如附圖㈠所示B1、B2部分面積各為四百十五點八七平方公尺、一百四十七點七八平方公尺之地上建物（門牌臺北縣板橋市○
○○街一二四巷五九號）拆除，將該部分土地返還。同時
應給付大觀書社一百五十一萬零五百八十二元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息；暨自九十六年七月十八日起至返還上開土地之日止
，按月給付大觀書社二萬五千一百七十六元。
⒉乙○○應將系爭八０八之二、十四之三地號土地如附圖㈠所示H1、H2部分面積各為六百三十七點零八平方公尺、七點七四平方公尺之地上建物（門牌臺北縣板橋市○○○街
一二四巷五九之七號）拆除，將該部分土地返還大觀書社
。同時應給付大觀書社一百七十二萬八千一百十八元及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息；暨自九十六年七月十八日起至返還上開土地
之日止，按月給付二萬八千八百零二元。
⒊乙○○應將系爭八０八之二地號土地如附圖㈠所示I1部分面積為五百十九點四五平方公尺之地上建物（即門牌臺北
縣板橋市○○○街一二四巷五九之八號）拆除，將該部分
土地返還大觀書社。同時應給付大觀書社一百三十九萬二
千一百二十六元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十六年七月十八
日起至返還上開土地之日止，按月給付二萬三千二百零二
元。
⒋丙○○應將系爭十六之五地號土地上如附圖㈡所示C1部分，面積三百七十五點零四平方公尺之地上建物（即門牌臺
北縣板橋市○○○街一二四巷五九之一號）拆除，將該部
分土地返還大觀書社。同時應給付大觀書社一百萬五千一
百零七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息；暨自九十六年七月十八日起至
返還上開土地之日止，按月給付一萬六千七百五十二元。
⒌上開除按月給付金額之聲明外，願供擔保請准宣告假執行等語。
二、丙○○則以：伊不爭執系爭土地為大觀書社所有，及伊占有土地及地上建物之事實，惟伊係於七十八年十一月六日向前手曾文隆、郭煌文讓渡而來，該讓渡書第四條明訂：「本土地係乙方（即前手之讓渡人乙○○）前向大觀書社承租開墾使用，並讓渡與甲方（即丙○○）（承買受讓部分）全權使用。
惟目前尚以乙方名義（即前手之讓渡人乙○○）承租，租金則雙方依照土地之使用比例分擔。」
，且被上訴人早於五十年間即已著手開墾使用，並給付土地租金予大觀書社，對於系爭土地係有合法使用權源，再轉讓權利予伊。
另系爭土地除供堆放舊料物品外，並無他用，有原審履勘筆錄可稽，足證伊因此之獲益僅有些微，大觀書社計算相當於不當得利之租金，以系爭土地公告地價年息百分之十為計算之依據，顯屬過高，應以百分之三為計算之依據，方屬合理等語置辯。
並聲明：㈠大觀書社之訴駁回；
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行等語，資為抗辯。
三、乙○○則以：伊不爭執系爭土地為大觀書社所有，及伊占有土地搭蓋地上建物之事實。
惟兩造自五十一年起即有租賃關係存在，雖八十八年十二月三十一日期限屆滿後未續訂書面租約，惟大觀書社八十九年一月三十一日函，及同年二月二十五日存證信函，並未合法送達。
且上開信函距原租賃契約屆滿之日業已有一月以上，是大觀書社並未「即」為反對之意思表示，依民法第四百五十一條之規定，兩造間應有不定期租賃之契約關係，大觀書社請求拆屋還地，於法應有未合。
又大觀書社寄發之信函，指伊違反兩造租賃契約第五、七條約定，顯已自認兩造契約繼續存在之事實，否則無終止契約之必要；
且系爭建物早於七十九年以前即搭建完成，並陸續出租他人，為兩造簽約時所明知，是兩造租賃契約第五、七條之約定，應屬通謀虛偽意思表示無效，大觀書社不得以之據為終止租約之理由。
再者，系爭土地濱臨河川，出入不便，現場多均為搭建之鐵皮屋，並無其他相關設施，商業亦非繁榮，大觀書社依最高之百分之十計算損害，實嫌過高，求為駁回大觀書社之訴等語，資為抗辯。
四、原審判命被上訴人乙○○應將如附圖所示B1、B2、H1、H2、I1部分之地上建物拆除、返還該部分土地予大觀書社，同時給付大觀書社共計二百三十一萬五千四百十三元，及自九十六年七月二十五日起加計之法定遲延利息；
並自九十六年七月十八日起按月給付三萬八千五百九十元予大觀書社至返還系爭土地日為止；
丙○○應將如附圖㈡所示C1部分之地上建物拆除、返還該部分土地予大觀書社，同時應給付大觀書社五十萬二千五百五十四元，及自九十六年七月二十五日起加計之法定遲延利息；
及自九十六年七月十八日起按月給付八千三百七十六元至返還土地日止。
大觀書社其餘之訴駁回。
大觀書社及丙○○則各就其不利部分，提起上訴：
㈠大觀書社上訴聲明：⑴原判決關於駁回大觀書社後開之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄；
⑵乙○○應再給付大觀書社二百三十一萬五千四百十三元，及自九十六年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
並自九十六年七月十八日起至返還如附圖㈠所示B1、B2、H1、H2、I1部分土地之日起，按月再給付三萬八千五百九十元；
⑶丙○○應再給付大觀書社五十萬二千五百五十四元，及自九十六年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；
並自九十六年七月十八日起至返還如附圖㈡所示C1部分土地之日起，按月再給付八千三百七十六元；
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
答辯聲明則求為駁回丙○○之上訴。
其除引用原審之陳述外，補陳略以：
⒈系爭土地鄰近市區，交通便利，附近有環河快速道路，吸引中小企業前來租用廠房使用，平日商業活動繁茂，並有一菜市場及多所學校，非如原判決所謂商業活動不活絡、人車潮不多；
且大觀書社每年所繳系爭土地之地價稅為申報地價年息百分之四點六至百分六之間，鄰近土地之租金亦在每坪每月二百元以上，是以系爭土地申報地價年息百分之十，即每坪每月一百四十七元計算本件不當得利並未過高。
⒉又大觀書社就系爭僑中段鄰近土地另案請求拆屋還地事件之判決，均認不當得利之計算以申報地價年息百分之十為允當；
且其他與大觀書社和解之對造均願以申報地價年息百分之十作為年租金簽訂新租賃契約，更可佐証大觀書社請求之相當租金之不當得利並未過高等語。
㈡丙○○上訴聲明：㈠原判決不利丙○○部分廢棄；
㈡上開廢棄部分，大觀書社第一審之訴及假執行之聲請均駁回；
答辯聲明則求為駁回大觀書社之上訴。
其除引用原審之陳述外，補陳略以：
⒈丙○○之前手所建之系爭房屋為鐵皮造工業廠房，位於防汛路旁，距離最高之學校、市場、商店、公車站得步行約十分鐘，且現場僅供堆放物品，所獲得之利益顯然未達百分之五，則依最高法院二十年上字第二八三號、六十八年台上字第三０七一號判例意旨，經審酌系爭土地坐落地區之繁榮程度、使用基地之經濟價值及所受利益後，應認以申報地價年息百分之三計算租金為適當，原審以百分之五為計算依據，顯屬過高。
大觀書社提出系爭土地之地價稅、鄰近土地之租金等，非上開判例列入應予考量之因素，自不足採。
⒉又系爭土地現況業經原審現場履勘，所見景象如勘驗筆錄所載，大觀書社所提多所學校，與系爭建物分屬不同生活圈，且距離數百至數千公尺，且無任何大眾運輸工具可通行至系爭建物，是大觀書社上開主張顯非事實等語。
㈢乙○○則求為駁回上訴。
其除引用原審之陳述外，補陳略以：被上訴人沒有錢，願將土地返還，並以建物抵償本件之租金等語。
五、大觀書社主張系爭土地為其所有，丙○○及乙○○分別占用系爭土地上如附圖所示之C1、B1、B2、H1、H2、I1土地等情，有其提出之土地登記謄本（見原審卷㈠第十四至二十頁），且經原審至現場勘驗，並囑託台北縣板橋地政事務所測量，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖可憑（見原審卷㈠第七六至八十頁、卷㈡九九至一０三頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
惟丙○○否認無權占用系爭土地，且請求按申報地價年息百分之五計算之不當得利部分過高等語置辯，是本院應審究者為：丙○○占有系爭土地有無正當權源？以相當租金之不當得利損害賠償金額如何計算為適當？
㈠關於丙○○有無正當權源部分：
⒈丙○○主張伊使用之系爭C1土地上之建物係伊於七十八年十一月六日，向前手即訴外人曾文隆、郭煌文讓渡而來，
而曾文隆、郭煌文之權利，係受讓乙○○而來，有讓渡書
契約書二份，附卷可稽。且乙○○於五十年間即已著手開
墾使用，並給付土地租金予大觀書社，對系爭土地係有合
法使用權源，則其將權利轉讓予丙○○，丙○○自非無權
占有云云。
⒉惟查，丙○○提出之讓渡契約書之當事人，並非大觀書社，有該讓渡契約可稽（見原審㈠卷第一九二至一九七頁）
，依債權相對性之原則，其無從執上開讓渡契約書之約定
，對抗非契約當事人之大觀書社；且丙○○之前前手即被
上訴人乙○○，固曾與大觀書社成立租賃契約，惟該使用
土地之租賃關係既已終止消滅，有如前述，丙○○自亦無
占有使用之權源，此外，丙○○並未提出其他證據資料以
資證明其占有系爭土地之合法權源，則其所為此部分抗辯
，即無可取。
⒊按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有
權之虞者，得請求防止之。」，民法第七百六十七條定有
明文。本件系爭土地為大觀書社所有，有土地登記簿謄本
，在卷可稽（見原審㈠卷第十五頁），而丙○○就其占有
系爭土地如附圖㈡所示C1部分未有合法權源之事實，有如前述，則大觀書社請求丙○○應將該部分之建物（門牌台
北縣板橋市○○○街一二四巷五九之ㄧ號）拆除，並返還
該部分土地，自非無據，應予准許。
㈡關於不當得利部分：
⒈按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損
害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六
九五號判例參照）。是則，土地所有人固得依不當得利法
則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，
惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受
利益等項，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之
最高額。
⒉查系爭土地自九十一年起迄今，申報地價為每平方公尺五千三百六十元，有大觀書社提出之系爭土地登記謄本，在
卷可考（見原審卷㈠第十四、十五、十九、二十頁），是
本院斟酌系爭土地地目為「原」、「雜」，坐落於台北縣
板橋市○○○街一二四巷內，出入道路非寬敞便利，其使
用建物與附近建物均為鐵皮造工業廠房，且位於防汛路旁
，週邊未有住宅及明顯商業活動，距離最近之學校、市場
、商店、公車站步行約十分鐘等情，業經原審勘驗明確，
有原審之勘驗現場筆錄、附圖，及大觀書社提出之現場相
片，在卷可佐（見原審卷㈠第七六至七八頁、第一０九至
一二二頁、卷㈡第九九頁）；且原承租人乙○○業經表示
願意放棄其租用系爭土地之權利及其地上之建物，返還大
觀書社，足見其占有系爭土地難謂受有超過申報地價百分
之五之利益，否則應無放棄系爭土地及建物之理，而土地
所有人依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相
當於租金之損害金，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基
地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價
值及所受利益等項，有如前述，是縱使與鄰地租金相比較
，所受利益未必相同，並非必與鄰地租金相一致。從而，
本院審酌上開系爭土地位置、利用現狀、經濟活動及使用
人所受之利益等一切情狀，認系爭土地相當租金之損害金
額，以系爭土地申報地價年息百分之五計算，尚稱相當。
上訴人大觀書社主張每年所繳系爭土地之地價稅為申報地
價年息百分之四點六至百分六之間，鄰近土地之租金亦在
每坪每月二百元以上，系爭土地申報地價年息百分之十，
即每坪每月一百四十七元計算並未過高。並以系爭僑中段
鄰近土地另案請求拆屋還地事件之判決，及與大觀書社和
解所簽訂新租賃契約為佐証，主張按申報地價百分之五計
算相當租金之損害賠償太低云云；丙○○抗辯按申報地價
百分之五計算相當租金之損害賠償太高云云，均無可取。
⒊茲就相當租金之不當得利金額計算如下：
①乙○○部分：
⑴如附圖㈠所示Ｂ1、Ｂ2部分面積各為415.87平方公尺、147.78平方公尺，合計563.65 平方公尺，5年之不當得利為75萬5,291元（計算式：5,360元×563.65平方公尺×5%×5年＝75萬5,291元），每月之不當得利為1萬2,588元。
⑵如附圖㈠所示Ｈ1、Ｈ2部分面積各為637.08平方公尺、7.74平方公尺，合計644.82 平方公尺，5年之不當得利為86萬4,059 元（計算式：5,360元×644.82平方公尺×5%×5年＝86萬4,059元），每月之不當得利為1萬4,401元。
⑶如附圖㈠所示Ｉ1部分面積為519.45平方公尺，5年之不當得利為69萬6,063元（計算式：5,360元×519.45平方公尺×5%×5年＝69萬6,063 元），每月之不當得利為1萬1,601元。
②丙○○部分：其占有如附圖㈡所示C1部分，面積三百七十五點零四平方公尺，五年之不當得利為五十萬二千五
百五十四元（計算式：5,360 元×375.04平方公尺×5%×5年＝502,554元），每月之不當得利為八千三百七十六元（計算式：5,360 元×375.04平方公尺×5%÷12＝8,376元）。
⒋因此，大觀書社請求乙○○及丙○○應返還相當於租金之不當得利金額，於上開範圍內之請求，於法有據，應予准
許，逾此範圍內之請求，則無可取。
六、綜上所述，大觀書社本於物上請求權及不當得利之法律關係，請求乙○○及丙○○拆屋還地，並返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
從而，原審判決㈠乙○○應將系爭土地上如附圖㈠所示Ｂ1、Ｂ2部分面積各為415. 87平方公尺、147.78平方公尺之地上建物（門牌臺北縣板橋市○○○街124巷59 號）拆除，將該部分土地返還大觀書社。
並應給付大觀書社七十五萬五千二百九十一元及自民國96 年7月25日起算之法定遲延利息。
及應自96 年7月18日起至返還上開㈠所示土地之日止，按月給付大觀書社一萬二千五百八十八元。
㈡乙○○應將系爭土地如附圖㈠所示Ｈ1、Ｈ2部分面積各為637.08平方公尺、7.74平方公尺之地上建物（門牌臺北縣板橋市○○○街124巷59之7 號）拆除，將該部分土地返還大觀書社。
並應給付大觀書社八十六萬四千五百零九元及自民國96年7月25日起算之法定遲延利息。
及應自96年7月18日起至返還上開㈡所示土地之日止，按月給付大觀書社壹萬四千四百零一元。
㈢乙○○應將系爭土地如附圖㈠所示Ｉ1部分面積為519.45平方公尺之地上建物（門牌臺北縣板橋市○○○街124巷59之8 號）拆除，將該部分土地返還大觀書社。
並應給付大觀書社六十九萬六千零六十三元及自民國96 年7月25日起算之法定遲延利息。
及應自96 年7月18日起至返還上開㈢所示土地之日止，按月給付大觀書社一萬一千六百零一元。
㈣丙○○應將系爭土地上如附圖㈡所示Ｃ1 部分，面積375.04平方公尺之地上建物（門牌臺北縣板橋市○○○街124巷59之1 號）拆除，將該部分土地返還大觀書社。
並應給付大觀書社五十萬二千五百五十四元及自民國96 年7月25日起算之法定遲延利息。
及應自96 年7月18日起至返還上開㈣所示土地之日止，按月給付大觀書社八千三百七十六元。
並就不當得利部分，依兩造之聲請為附條件之准、免假執行宣告，經核並無違誤。
丙○○就其敗訴部分上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
大觀書社就其敗訴部分上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，請求命乙○○應再給付大觀書社二百三十一萬五千四百十三元，及按法定利息計算之遲延利息，並自九十六年七月十八日起至返還如附圖㈠所示B1、B2、H1、H2、I1部分土地之日起，按月再給付大觀書社三萬八千五百九十元；
丙○○應再給付大觀書社五十萬二千五百五十四元，及按法定利率計算之遲延利息，並自九十六年七月十八日起至返還如附圖㈡所示C1部分土地之日起，按月再給付大觀書社八千三百七十六元，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及其攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 蘇芹英
法 官 連正義
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
書記官 周淑靜
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。