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最高法院民事判決 一○二年度台上字第一一九五號
上 訴 人 德昌食品股份有限公司
法定代理人 楊長杰
訴訟代理人 羅豐胤律師
被 上訴 人 德昌中華大樓管理委員會
法定代理人 黃義隆
訴訟代理人 何志揚律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國一○一年一月二十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十九年度上字第五八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付，及駁回上訴人其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十四年一月二十七日取得伊所屬德昌中華大樓（下稱系爭大樓）社區門牌台中市○區○○○街○○號地下層（含地下一、二層，下稱系爭建物）之所有權，並於同年九月二十九日取得該社區內如原判決附件停車位明細表所示八十六個汽車停車位（下稱系爭停車位）之專用使用權。
依伊修正前管理規章（下稱修正前規章）第六十一條第四款、第六款規定，及九十七年十二月二十一日修正後管理規章（下稱修正後規章）第五十九條第四款、第五款規定，上訴人負有繳納建物及停車位管理費之義務。
系爭建物面積為二千七百三十七點七八平方公尺，每月應繳之管理費為新台幣（下同）二萬八千九百八十六元，系爭停車位每月應繳之管理費為二萬五千八百元。
另依修正前規章第六十八條第五款規定，逾期未繳管理費者，應繳納違約金。
上訴人自取得系爭建物及停車位後，均未按期繳納管理費，迄九十八年十二月止，計積欠建物、停車位管理費，連同違約金共二百六十一萬五千五百七十一元等情。
爰依上開管理規章之規定，求為命上訴人如數給付，並加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
嗣於原審審理中主張上訴人積欠九十九年一月起至一○○年十月止之建物、停車位管理費共七十七萬七千九百十三元未付等情，爰追加請求上訴人如數給付上開金額，及加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，亦受敗訴判決確定）。
上訴人則以：系爭建物屬於店面，依修正後規章第五十九條第四款，已明定「店面每坪三十五元除三取一按月收費（自八十七年七月一日起生效）」而生溯及效力。
伊所有另家編號「店三七」店鋪（門牌台中市○區○○○街○○號），自九十二年七月起，亦已按上開規定計算每月管理費共五百四十七元，可見被上訴人於斯時起業按新方案收費，卻遲至九十七年間始修正規章，故規定溯及生效。
又系爭建物因蓄水池損壞頻遭淹水致無法使用，蓄水池至九十八年六月二十三日始修繕完畢；
系爭停車位因九二一地震及被上訴人未保養維護而損壞，至九十六年八月一日始修復完成，則在被上訴人修繕完成前，因伊無法使用，自無繳納管理費義務。
被上訴人曾收取富寶建設股份有限公司（下稱富寶公司）之和解款及各方之補助款用以修繕系爭大樓之共同結構項目及公共設備等，惟被上訴人迄未對系爭建物地下二樓之結構柱為修復，受有修復費用一百二十一萬零九百三十八元之利益，致伊受有損害，伊依不當得利法律關係，得請求返還。
另被上訴人怠於修繕蓄水池致池水溢出，毀壞系爭建物及伊水電設施，伊自得請求其賠償修復費用八十八萬八千九百三十三元。
爰以上開金額，與本件所負債務抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審命上訴人給付超過二百五十八萬零二百十一元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴，並命上訴人再給付三萬五千三百六十元本息，及就追加部分命上訴人給付七十七萬七千九百十三元本息，暨駁回上訴人其餘上訴與被上訴人其餘附帶上訴及追加之訴，係以：上訴人於九十四年一月二十七日取得系爭建物之所有權，另於同年九月二十九日取得系爭停車位之使用權，為系爭大樓之區分所有權人，負有繳納管理費之義務。
系爭建物屬於店面，應依店面收費標準繳納管理費。
查修正後規章第五十九條第四款規定：「……，店面每坪三十五元除三取一按月收費（店面自八十七年七月一日起生效）」等語，其中括弧部分與修正前規章第六十一條第四款規定相同。
衡之倘修正前後規章均自八十七年七月一日起生效，店面住戶建物管理費之收費標準，將紊亂不清。
可見上開修正後規章規定關於括弧部分係誤錄修正前規章原有文字而來。
上訴人抗辯系爭建物之管理費自八十七年七月一日起即應按每坪三十五元之三分之一計收云云，尚難憑採。
至上訴人所提之店三七收費憑證，其上雖記載每月管理費按五百四十七元計付，惟依該店面總面積計算，其金額顯然不足，且該收費憑證未經被上訴人確認，況修正前後之收費標準不同，全體區分所有權人及被上訴人均應受其拘束，在未經區分所有權人會議決議或規章修訂變更前，均不得違反規章之規定計收管理費。
上訴人持該收據憑證辯稱自九十二年七月起即按每坪三十五元之三分之一計收管理費云云，為不足採。
上訴人分別自取得系爭建物之所有權及系爭停車位之使用權日起，負繳納管理費之義務。
準此，上訴人在九十七年十二月前，建物應按每坪三十五元打八折即二十八元計算管理費，自九十八年一月起應按每坪三十五元之三分之一計付管理費。
至於停車位管理費，修正前後並無差異，均按每月三百元計算。
依此計算上訴人積欠至九十八年十一月止之建物及停車位管理費共二百四十七萬三千四百八十七元，九十八年十二月起之建物及停車位管理費為三萬五千三百六十元，九十九年一月至一○○年十月之建物及停車位管理費為七十七萬七千九百十三元。
另上訴人未按期繳納管理費，被上訴人依修正前管理規章第六十八條第五款規定，得請求上訴人給付違約金十萬六千七百三十四元。
再者，被上訴人所負管理維修義務，與上訴人所負按期繳交管理費之義務，非基於同一雙務契約所生，且無對價關係，上訴人以被上訴人對系爭建物、停車位未盡修繕之責，所為同時履行之抗辯，為無可取。
又被上訴人是否負有修繕系爭建物地下二層結構柱之義務，仍有爭執，縱認其確負修繕之責，在修繕之前，其所負之瑕疵修繕義務仍在，未受有未支出修復費用之利益，上訴人對之並無不當得利之債權存在。
至被上訴人向各住戶收取管理費，係代收代付之性質，該管理費之債權人應為區分所有權人全體，被上訴人縱有上訴人所指怠於修繕蓄水池，致上訴人受有損害而應負侵權行為責任，亦與「二人互負債務」之抵銷要件不符。
綜上，被上訴人依管理規章，請求上訴人給付計算至一○○年十月止之建物、停車位管理費及違約金共三百三十九萬三千四百八十四元本息，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。
惟查依上訴人提出其上蓋有被上訴人印文並有收款人簽名之店三七房屋之收費憑證上，記載富寶公司自九十二年七月至十二月、九十三年一月至五月，力揚公司九十六年七月至十一月，上訴人自九十六年十二月至九十八年七月，每月所繳納之管理費均為五百四十七元（見原審卷㈠第二一二頁、卷㈡第一五二頁）。
而店三七房屋總面積一五八點一七平方公尺，約為四十七坪（坪以下四捨五入），依修正後規章第五十九條第四款規定店面每坪三十五元除三取一按月收費之方式計算，每月管理費為五百四十八元，與上開收費憑證所載每月繳納管理費之金額吻合。
果爾，倘該收費憑證為真正，上訴人抗辯被上訴人自九十二年七月起已按一般住戶三分之一計收管理費，於九十七年間始修正規章溯及發生效力等語，似非全然無據。
原審就收費憑證是否確為被上訴人所出具，未予調查審認，遽認上訴人是項抗辯為不可採，進而就九十二年七月起迄九十七年十二月前之建物管理費仍按修正前規章規定每坪三十五元打八折之方式計算，已嫌速斷。
次查，依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，公寓大廈管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，其權責在於執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作。
即管委會僅係區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力。
故倘管委會因執行區分所有權人會議決議事項或為管理維護工作時，致他人受有損害，因其無法為侵權行為責任權義歸屬之主體，自應由區分所有權人全體負賠償責任。
原審認被上訴人向各住戶收取之管理費，屬代收代付性質，債權人應為區分所有權人全體。
果爾，上訴人主張被上訴人因怠於修繕水池，致其受有八十八萬八千九百三十三元之損害等語，倘非虛妄，是項損害賠償債務應由區分所有權人全體負擔。
則似此情形，能否謂上訴人不得以該損害賠償債權與所負管理費之債務抵銷，即非無疑。
原審就此未詳加研求，遽以被上訴人縱怠於修繕水池對上訴人應負侵權行為責任，與上訴人係對區分所有權人全體負有給付管理費之債務，非屬二人互負債務，而認上訴人以上開金額所為之抵銷抗辯為不可採，並有可議。
上訴人究積欠若干管理費及得以多少金額抵銷，攸關被上訴人尚得請求上訴人給付數額之多寡，自有將原判決全部發回之必要。
上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 六 月 二十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 魏 大 喨
法官 林 金 吾
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 七 月 八 日
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