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最高法院民事判決 一○二年度台上字第一五九五號
上 訴 人 蕭雅雯
訴訟代理人 劉煌基律師
詹宗諺律師
被 上訴 人 張淑晶
趙奇威
趙先達
趙珈琳
陳詩玲
陳維明
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國一○一年十月二日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第七六二號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於㈠駁回上訴人請求被上訴人張淑晶給付新台幣二百萬元違約金之訴及上訴；
㈡駁回上訴人請求被上訴人趙先達、趙奇威、趙珈琳、陳詩玲、陳維明騰空返還房屋之上訴及追加之訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊與被上訴人張淑晶於民國九十六年十二月四日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊向被上訴人張淑晶購買門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號七樓房屋及未辦保存登記之七樓、八樓增建部分（下合稱系爭房屋），暨其坐落基地台北市○○區○○段○○段○○○地號、權利範圍一萬分之四○四土地（下稱系爭土地），總價新台幣（下同）二千二百五十萬元，伊於簽約當日支付第一次款五百萬元，第二次款（即尾款）為一千七百五十萬元，由伊於九十六年十二月十九日簽發本票二紙交由訴外人即蕭茂森代書負責保管，被上訴人張淑晶已於九十六年十二月二十一日將系爭房屋及系爭土地辦竣所有權移轉登記予伊。
依系爭買賣契約第二條第二項、第六條第二、三項、第十三條第四項之約定，被上訴人張淑晶須於九十七年二月四日前，就系爭房屋完成「租賃契約轉讓換約完成或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋」之點交程序，伊方有同時給付尾款之義務，詎被上訴人張淑晶迄今未將系爭房屋點交予上訴人，且遲至九十八年七月二十一日始行使同時履行抗辯權，依系爭買賣契約第六條第二項之約定，被上訴人張淑晶應給付自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止之違約金二百萬元。
又伊已取得系爭房屋之所有權，被上訴人趙先達、趙奇威、趙珈琳、陳詩玲，無正當權源占有系爭房屋等情，嗣於原審主張被上訴人陳維明亦占用系爭房屋，乃追加陳維明為被告，爰依系爭買賣契約第六條第二項及民法第七百六十七條規定，求為命
㈠被上訴人張淑晶給付二百萬元違約金；㈡被上訴人趙先達、趙奇威、趙珈琳、陳詩玲、陳維明（下稱趙先達等五人）騰空返還系爭房屋予上訴人之判決（上訴人超過上開部分之請求，先後經第一審及原審判決其敗訴，未據聲明不服）。
被上訴人張淑晶則以：上訴人應先給付尾款後，伊始須點交系爭房屋予上訴人，二者並非立於同時履行抗辯之地位。
上訴人既於九十七年二月四日約定點交日前，未完成貸款手續，已構成違約，自無權利請求點交，況伊已於九十八年四月六日以存證信函解除買賣契約等語。
被上訴人趙先達亦以：系爭房地係伊與被上訴人陳詩玲於九十四年間共同出資購買，登記在訴外人即伊前女友郭瀞文名下，嗣因伊生意資金周轉需要，委託被上訴人張淑晶向銀行貸款，詎被上訴人張淑晶未經伊同意，擅將系爭房地過戶到其名下，伊非無權占有等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為命被上訴人張淑晶給付違約金三十六萬四千三百八十四元部分之判決，駁回此部分上訴人在第一審之訴，並駁回上訴人請求被上訴人張淑晶再給付違約金一百六十三萬五千六百十六元（連同前開第一審之訴被駁回之違約金合計為二百萬元），及趙先達等五人騰空返還房屋之上訴暨追加之訴，係以：查系爭買賣契約第二條約定總價款分二次給付，簽約當日第一次付款五百萬元，關於尾款即第二次款付款方式約明：「民國九十七年二月四日以前，所有權移轉甲方（即上訴人），甲方代償本件不動產原銀行借款，乙方（即被上訴人張淑晶）租約轉讓換約完成或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋予甲方，甲方付新台幣壹仟柒佰伍拾萬元整。」
另第六條約定：「雙方議定於甲方給付第『二』期價款時，乙方應將不動產標示指明界址，將相關證件、鑰匙點交予甲方管理使用……本標的物如有第三人佔用情形，應由乙方於點交前排除之。
……甲方確知本件不動產有出租他人情事，並願承受所有租賃契約，本件買賣所謂點交係指『租賃契約轉讓換約完成或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋予甲方』，乙方應負責於點交前將全部租約辦理轉讓予甲方……。」
參諸第十三條第四項載明：「甲方應於本約簽訂日起二個月內付清尾款及代償本件不動產原銀行貸款，乙方應同時完成本買賣標的物之租約轉讓或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋。」
依上開約定之文義，上訴人交付尾款即第二次款（包括以代償原銀行貸款之方式給付尾款，下同）之義務，與被上訴人張淑晶之交付系爭房屋之義務，兩者應「同時」履行之，應甚為明確。
又依系爭買賣契約第二條第二項、第六條第一項、第十三條第四項之約定，被上訴人張淑晶應於九十七年二月四日前將系爭房屋點交予上訴人，然被上訴人張淑晶之上開義務，與上訴人給付尾款之義務，立於互為對待給付之關係，故於上訴人未給付尾款（包括代償原銀行貸款）前，被上訴人張淑晶得為拒絕點交系爭房屋之同時履行抗辯；
上訴人在被上訴人張淑晶未點交系爭房屋之前，亦得拒絕給付尾款。
系爭買賣契約第二條第二項約定被上訴人張淑晶應於九十七年二月四日前將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人須代償系爭房地原銀行借款；
第十三條第四項亦約明上訴人應於系爭買賣契約簽訂日起二個月內付清尾款及代償原銀行貸款，顯然上訴人在九十七年二月四日被上訴人張淑晶點交系爭房屋前，上訴人所負付清尾款之義務包括清償系爭房地原向銀行之貸款之義務。
查被上訴人張淑晶已於九十六年十二月二十一日依系爭買賣契約第二條第二項之約定，將系爭七樓房屋已辦理保存登記部分及其坐落基地移轉所有權登記予上訴人，上訴人亦自認伊曾於九十七年一月十八日申請貸款手續事宜，嗣因恐點交日期未確定，而暫緩辦理等語，復有相關貸款申請資料可稽，可見上訴人確實未依約辦理清償原銀行貸款，顯然已先構成違約。
上訴人未依約於九十七年二月四日前清償原銀行貸款並給付尾款，已超過履行期限，構成給付遲延，經被上訴人張淑晶於九十八年三月十日以前多次以口頭催告後，上訴人仍未履行，被上訴人張淑晶因而於九十八年四月六日解除系爭買賣契約之事實，上訴人就收受上開存證信函之事實，亦不爭執，堪信為真實。
則被上訴人張淑晶解除系爭買賣契約即屬合法有效。
另上訴人雖主張：被上訴人張淑晶依約應於九十七年二月四日以前將系爭房屋現有租約辦理轉讓換約，或使承租人及現住戶騰空系爭房屋後，以現況交屋予上訴人，詎被上訴人張淑晶迄今未將系爭房屋點交予上訴人，依系爭買賣契約第六條第二項之約定，被上訴人張淑晶應自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止，按日給付一萬一千二百五十元計算之違約金等語。
惟被上訴人張淑晶既行使同時履行抗辯，自不負逾期點交之遲延責任，甚且被上訴人張淑晶已於九十八年四月六日合法解除系爭買賣契約，則上訴人依系爭買賣契約第六條第二項之約定，請求被上訴人張淑晶給付自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止每日之違約金，尚非有據。
另按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。
本件系爭買賣契約經被上訴人張淑晶於九十八年四月六日合法解除，上訴人就系爭房地之所有權，應依民法第二百五十九條規定回復原狀予被上訴人張淑晶。
且系爭買賣契約既經解除，被上訴人張淑晶即無須依系爭買賣契約之約定將系爭房屋點交予上訴人，上訴人就系爭房屋自無占有、使用、收益之權限。
是上訴人雖登記為系爭房屋之所有權人，然上訴人之所有權權利，應不包括占有、使用及收益之權限在內。
換言之，他人就系爭房屋為占有、使用與收益，即難謂對於上訴人之上開權利造成損害可言。
從而上訴人請求被上訴人趙先達等五人將系爭房屋返還，均非有據等詞，為其判斷基礎。
查原判決一方面謂上訴人交付尾款（包括以代償原銀行貸款之方式給付尾款）之義務，與被上訴人張淑晶交付系爭房屋之義務，兩者應「同時」履行，上訴人在被上訴人張淑晶未點交系爭房屋之前，得拒絕給付尾款（見原審判決書第八、九、十頁）；
嗣又謂上訴人在九十七年二月四日被上訴人張淑晶點交系爭房屋「前」，上訴人所負付清尾款之義務包括清償系爭房地原向銀行之貸款義務（見原審判決書第十一頁），已有判決理由矛盾之違法。
況上訴人於九十七年十一月二十一日之存證信函已表明「…本人自九十七年一月起早已備妥買賣價金尾款數次請求台端…辦理點交，詎台端履次藉詞拖延敷衍……」（見一審審訴字卷第七二、七三頁），似已表明備妥尾款請求交屋，原判決竟謂上訴人存證信函內無表明提出尾款給付之意旨（見原審判決書第十二頁），進而認定上訴人給付遲延，被上訴人張淑晶解除契約合法，亦有認定事實與卷證不符之違法。
再按，債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。
查系爭買賣契約第六條第二款約定「本標的物如有第三人佔用情形，應由乙方（即被上訴人張淑晶）於點交前排除之。
否則，甲方（即上訴人）得拒付相關款項，且乙方自逾期未點交之日起，應依買賣價款千分之一計算，按日加計懲罰性違約金付予甲方直到乙方點交之日止」，有契約書可稽（見一審審訴字卷第二一頁）。
倘被上訴人張淑晶就上開給付義務享有同時履行抗辯權，亦須即時行使，始能免其遲延給付之責任。
原審未查明被上訴人張淑晶究於何時為同時履行之抗辯，遽謂被上訴人張淑晶行使同時履行抗辯，自不負逾期點交之遲延責任（見原審判決書第十三頁），進而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。
上訴意旨指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 八 月 二十二 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 澍 林
法官 吳 麗 女
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 九 月 二 日
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