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最高法院民事判決 一○二年度台上字第一六○三號
上 訴 人 莊訓庚
訴訟代理人 江肇欽律師
劉陽明律師
陳璧秋律師
季佩芃律師
上 訴 人 鄧朝棟
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理 人 劉彥良律師
上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國一○一年四月三十日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第四○七號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於㈠駁回上訴人莊訓庚請求上訴人鄧朝棟給付自民國九十八年四月二日起至同年八月十四日止按每月新台幣四十五萬元計算之租金及讓渡金本息之訴，㈡駁回上訴人鄧朝棟其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人莊訓庚其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人莊訓庚其他上訴部分，由上訴人莊訓庚負擔。
理 由本件上訴人莊訓庚主張：坐落桃園縣中壢市○○段○○○號等十二筆土地（下稱系爭土地）為伊及訴外人莊訓雲所共有，其上門牌為桃園縣中壢市○○路○○○號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）原由伊經營龍興藝術喜宴館餐廳（下稱龍興餐廳）。
對造上訴人鄧朝棟於民國九十三年五月二十六日與伊簽訂讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約），由伊將龍興餐廳全部經營權讓與鄧朝棟作為昱帝嶺海鮮餐廳中壢分店營業所（下稱昱帝嶺餐廳），仍以龍興餐廳名義為營業登記，鄧朝棟則按月給付伊讓渡金新台幣（下同）四十萬元。
鄧朝棟另於九十三年六月十七日與伊及莊訓雲簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租系爭不動產，租期自九十三年六月十五日起至一○三年五月十四日止，於每月十日前給付伊及莊訓雲租金各二十萬元，故自九十三年六月十五日起鄧朝棟應按月給付伊租金、讓渡金（下稱租金等）合計六十萬元。
詎自九十六年十二月十五日起至九十七年十一月十四日止，鄧朝棟每月僅給付伊四十五萬元，自九十七年十一月十五日起至九十八年八月十四日止則分文未付，共欠伊七百六十五萬元等情。
爰依系爭讓渡契約及租賃契約，求為命鄧朝棟如數給付及加計法定遲延利息之判決。
鄧朝棟則以：莊訓庚為規避莊訓雲部分之租金，巧立名目與伊簽訂系爭讓渡契約，其性質實屬租賃契約。
又兩造合意將九十七年以後之租金減為每月四十五萬元，伊按期給付至九十八年一月份。
詎莊訓庚於九十八年四月二日帶領大批人馬搗毀伊餐廳之設備，並更換停車場出入口之鐵製拉門門鎖，阻止伊及員工進入，致伊無法營業，最後辦理暫停營業，是伊自九十八年四月二日起即無給付租金之義務。
倘認伊應給付租金，爰以押租金一百六十萬元、九十三年六月至十二月溢付租金三百萬元、借款三百二十萬五千五百元、建物改良費一千六百零二萬元及代繳之租賃所得稅一百零五萬元等債權，與本件之債務抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審所為命鄧朝棟給付超過一百九十七萬五千元本息部分之判決，予以廢棄，改判駁回莊訓庚該部分之訴，並駁回鄧朝棟其餘上訴及莊訓庚之上訴，係以：兩造於九十三年五月二十六日簽訂系爭讓渡契約，鄧朝棟每月應給付莊訓庚四十萬元。
莊訓庚、莊訓雲復於九十三年六月十七日與鄧朝棟簽訂系爭租賃契約，由鄧朝棟承租系爭不動產經營昱帝嶺餐廳，每月租金四十萬元，莊訓庚、莊訓雲各二十萬元。
不論系爭讓渡契約之性質是否屬租賃契約，鄧朝棟依該等契約約定，應按月給付莊訓庚六十萬元。
依莊訓庚提出之「鄧朝棟租金明細表讓渡金明細表」（下稱繳款明細表）所載，鄧朝棟於九十七年六月十五日交付支票號碼EQ七○○○三二八號至EQ七○○○三三七號，面額各四十五萬元之支票十紙（下稱系爭四十五萬元支票）予莊訓庚，用以支付自九十七年一月十六日起至九十七年十一月十五日止之款項。
另莊訓庚在台灣桃園地方法院檢察署九十九年度偵字第一四四二七號案件陳稱：鄧朝棟請求降租，伊勉強接受，調降讓渡金部分等語；
復經證人賴清山證謂：九十七年初莊訓庚來談時伊在場，鄧朝棟向莊訓庚要求減租，伊中間有離開，後來聽鄧朝棟說莊訓庚同意減租等語，足證莊訓庚自九十七年起將租金等減為每月四十五萬元。
又系爭四十五萬元支票中，票號EQ七○○○三三七號支票之發票日固為九十八年一月三十一日，惟依繳款明細表所載，該支票係用以支付九十七年十月十六日至九十七年十一月十五日之款項，鄧朝棟抗辯其已繳納至九十八年一月份云云，自無足取。
再者，依桃園縣政府九十九年四月十五日函檢送之資遣通報名冊，龍興餐廳（負責人為鄧朝棟）以暫停營業為由，於九十八年四月一日資遣員工十二名，亦有財政部台灣省北區國稅局中壢稽徵所九十八年七月十五日及九十九年七月八日函可稽。
是莊訓庚主張餐廳自九十八年四月一日起即暫停營業，固非無據。
然依證人劉菊珍、許曉珊、賴清山、謝進富、陳慶儀、許永棋、陳明輝、曾榮樵、陳安平、呂亦璇之證言、莊訓庚之陳述及卷附照片所示，莊訓庚自九十八年四月二日起，即以鐵鍊將昱帝嶺餐廳外停車場出入口之鐵製拉門鎖住，並予換鎖，且派人在現場監看，以阻止車輛進出餐廳。
則鄧朝棟承租系爭不動產及受讓龍興餐廳之經營權係為經營昱帝嶺餐廳，而該餐廳正常營業所需材料需以車輛載運，莊訓庚上開行為，已嚴重妨礙餐廳之正常營運，使鄧朝棟無法合目的性使用系爭不動產，鄧朝棟得自九十八年四月二日起拒絕給付租金等。
查鄧朝棟僅付租金等至九十七年十一月十五日，已如前述，計至九十八年四月一日止，連同前欠租四萬元，鄧朝棟尚欠二百零九萬五千元。
又系爭租約至一○三年五月十四日始屆滿，兩造並未終止租約，鄧朝棟抗辯其得以押租金一百六十萬元及依民法第四百三十一條規定得請求返還之有益費用一千六百零二萬元抵銷云云，為無足取。
至抗辯溢付租金三百萬元及借款三百二十萬五千五百元乙節，為莊訓庚所否認，鄧朝棟復未能舉證證明，此部分之抵銷抗辯，亦無可採。
另票號EQ七○○○三二六號支票迄未提示，票號EQ七○○○三二七號支票業經莊訓庚扣抵租金，鄧朝棟自不得再主張抵銷。
鄧朝棟抗辯其代莊訓庚繳納九十八、九十九年之租賃所得稅三十萬元等語，惟依繳款書所載，鄧朝棟僅代繳九十八年一月至三月之租賃所得稅十二萬元，是鄧朝棟只得於該範圍抵銷。
抵銷後鄧朝棟應給付之租金等為一百九十七萬五千元。
綜上，莊訓庚依系爭讓渡契約、租賃契約，請求鄧朝棟給付一百九十七萬五千元及其利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
關於廢棄發回部分：查昱帝嶺餐廳於九十八年四月一日資遣員工十二名，為原審認定之事實，且證人劉菊珍（即昱帝嶺餐廳之員工）證稱：「……，會計跟我說做到三月三十一日，錢也是給到三月三十一日，四月二日我還有進餐廳，當時我可以進去，大門都是打開的，就我所知其他員工都被資遣掉」、「三月二十八日的時候我就聽說了，三月三十日當天主管陳安平正式宣布開始停業的消息，明天就不出卡片了，就是不打卡的意思」等語。
證人許曉珊證稱：「被告（指鄧朝棟）本來要繼續作，但是原告（指莊訓庚）不願意降租金，所以被告不願意再做了」、「（鄧朝棟要求莊訓庚降租金但莊訓庚不願意降）這是在（搬餐具）之前兩、三個月就發生的事情。
原告說即使降價我們餐廳也做不起來」、「我們老闆（指鄧朝棟）很想做，但是陳安平經理真的覺得作不下去，所以老闆只好停業，……」等語。
證人陳慶儀證稱：「（九十八年）四月一日有想要資遣的員工就去寫單子，還蠻多的……，我們原來並未打算離職，因為四月二日之前就已經有風聲老闆與地主發生糾紛，老闆不做了，所以他們就去辦理資遣」等語（見一審卷㈠第二九二、二九六頁、卷㈡第六三、六四頁、原審卷第二八一頁背面至二八三頁）。
倘非虛妄，在莊訓庚變換停車場門鎖前，鄧朝棟似已決定停業，並著手資遣員工。
果爾，莊訓庚主張其係為保護自己財產始換鎖，停車場拉門於營業時間有打開，及鄧朝棟持有餐廳大門鑰匙，得自由出入，鄧朝棟係經營不善暫停營業，與停車場換鎖無關云云（見原審卷第三四七至三四九頁），是否毫無足取，亦非無研求之餘地。
倘鄧朝棟確因經營不善而暫停營業，則與莊訓庚之換鎖行為是否有因果關係？鄧朝棟是否無任何方法可以開鎖？及該換鎖行為是否影響系爭不動產全體效用？攸關鄧朝棟是否得拒絕給付租金等。
另倘換鎖確係鄧朝棟無法營業之原因，則該影響至何時終止，亦影響租金等之計算。
原審就此俱未調查審認，即認莊訓庚將停車場換鎖，使鄧朝棟無法合目的性使用系爭不動產，其自九十八年四月二日起，即無給付租金等之義務，已有可議。
次查，莊訓庚於九十七年六月五日，除在九十七年度租金付款簽收簿上簽收EQ七○○○三二六至七○○三三七號等支票外，並註記「中壢房租莊訓庚九十七年度二至十二月」、「扣所得稅十一（月份）、十二（月份），尚欠四萬元」等文句（見原審卷第九八頁）。
而EQ七○○○三三六號、EQ七○○○三三七號之支票存根，莊訓庚亦分別註記「發票日九十八年元月十八日，『十二月』莊訓庚，四十五」、「發票日九十八年元月三十一日，莊，『元月』，四十五萬」等字樣（見原審卷第九七、一○○頁），由其先後順序觀之，該「十二月」、「元月」似指九十七年十二月及九十八年一月租金等而言。
另參酌兩造租賃契約書第三條約定，租金於每月十日以前繳納，並一次開立二年或三年期支票等情（見一審卷㈠第九頁），則鄧朝棟抗辯其租金等已繳至九十八年一月份云云，似非全然無據。
原審就此未詳加審酌，徒憑莊訓庚製作之繳款明細表，遽認鄧朝棟之租金僅繳至九十七年十一月十五日，未免速斷。
再查，除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。
本件莊訓庚係請求鄧朝棟給付九十六年十二月十五日起至九十七年十一月十四日止，每月短付租金等十五萬元，及九十七年十一月十五日起至九十八年八月十四日止，每月未付之租金等六十萬元，並未請求前欠租金等四萬元，原審將鄧朝棟前尚欠租四萬元併計入莊訓庚得請求之金額，亦有認作主張之違法。
末查，按房屋承租人以現金為租賃之擔保者，其金額於二個月範圍內，在租約終止前，依押租金擔保之本質，固不許承租人主張抵充租金。
至逾此部分之押租金，依土地法第九十九條規定，承租人得以超過二個月租金總額之部分抵付租金。
原審認定鄧朝棟承租系爭不動產每月應給付莊訓庚租金等四十五萬元、莊訓雲二十萬元，而鄧朝棟抗辯其已付押租金一百六十萬元云云，如屬實在，鄧朝棟就超過二個月租金等部分之押租金似得抵付租金。
原審徒以系爭租約至一○三年五月十四日始屆滿，兩造復未終止租約，遽認鄧朝棟所為以押租金抵銷之抗辯，為不可採，並有未合。
兩造上訴論旨，各自指摘原判決駁回莊訓庚請求自九十八年四月二日起至同年八月十四日止按每月四十五萬元計算租金等本息之訴，及駁回鄧朝棟其餘上訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回莊訓庚其他上訴部分：關於莊訓庚請求鄧朝棟給付自九十六年十二月十五日起至九十七年十一月十四日止短付租金等共一百六十五萬元、及自九十七年十一月十五日起至九十八年八月十四日止每月租金等超過四十五萬元本息部分，原審廢棄第一審所為莊訓庚勝訴之判決，改判駁回其該部分之訴，經核於法並無違誤。
莊訓庚上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件莊訓庚之上訴一部為有理由、一部為無理由，鄧朝棟之上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 八 月 二十八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 魏 大 喨
法官 林 金 吾
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 九 月 九 日
Ｖ
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