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最高法院民事判決 一○四年度台上字第一五七三號
上 訴 人 王林立
訴訟代理人 林益輝律師
被 上訴 人 洪茹玉
吳淯霈
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國一○三年九月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○三年度重上字第七六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台灣省南投縣埔里鎮○里段○○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）乃兩造與其他共有人共有，伊之應有部分為六分之一，被上訴人洪茹玉、吳淯霈之應有部分分別為六九三○分之三○五九、九○分之二三，已逾應有部分三分之二。
被上訴人於民國一○一年八月二十九日與訴外人詹○煌簽訂不動產買賣契約書，約定由詹○煌以每坪新台幣（下同）六萬元、總價款八百三十一萬三千元之價格，買受系爭土地全部。
乃於一○一年八月三十一日以國內快捷郵件之方式，寄發存證信函（下稱系爭存證信函），稱其欲依土地法第三十四條之一之規定，將系爭土地全部，以每坪六萬元、總價款八百三十一萬三千元之價格，出賣予第三人，並請伊於十日內表示是否願以同一價格用同一條件購買，伊因戶籍地台北市○○區○○街○段○○○號房屋正值改建中，而未居住該址，致未能收受系爭存證信函。
嗣被上訴人於一○一年九月二十四日將系爭存證信函傳真予伊。
伊於同日以存證信函通知被上訴人，願以系爭存證信函內容所示之同一條件購買系爭土地全部。
惟被上訴人於一○一年九月二十六日以存證信函，通知伊所為優先承購之意思表示業已逾期，拒出賣系爭土地予伊等情。
爰求為：㈠確認伊就系爭土地有優先購買權存在。
㈡命被上訴人按與詹○煌間就前項土地買賣契約之同一條件，與伊訂立書面買賣契約，並於伊給付洪茹玉三百六十六萬九千四百七十六元、吳淯霈二百一十二萬四千四百三十三元、訴外人蔡○鍊三萬四千七百八十六元、游○瑞芳二萬三千七百十八元、游○苓五萬九千四百七十九元、游○玫五萬九千四百七十九元、游○志五萬九千四百七十九元、黃○棋六十九萬二千七百五十元、鄭○珍、鄭○蓉、鄭○文、鄭○麗、鄭○吉、鄭○征等公同共有人十三萬九千一百四十四元之同時，將系爭土地所有權全部移轉登記並交付予伊之判決。
被上訴人則以：伊已於一○一年八月三十一日，依土地法第三十四條之一之規定，寄發系爭存證信函至上訴人戶籍地址台北市○○街○段○○○號，並於九月一日再試投，均未送達，乃於九月二日及三日暫存招領。
其後，被上訴人洪玉茹之配偶呂○輝於一○一年九月七日在南投縣埔里鎮陳○春家中就另筆土地租賃事宜開會時，當面告知上訴人前已寄發系爭存證信函通知，及本件買賣條件，當時上訴人表示要考慮。
伊又於一○一年九月十一日登載民眾日報以為送達，視為上訴人已於九月十一日已受通知，然上訴人遲至一○一年九月二十四日始寄發存證信函表示願以同一條件購買系爭土地，同年月二十五日以後始送達伊，已逾十日期間，自已喪失優先購買權等語，資為抗辯（另被上訴人於第一審提起反訴，請求上訴人賠償因上訴人假處分所受之損害，經第一
、二審判決其敗訴，未據聲明不服）。原審審理結果，以：按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
其不能以書面通知者，應公告之。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
土地法第三十四條之一第一、二、四項分別定有明文。
次按土地法第三十四條之一第二項所稱事先、書面通知或公告，書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
土地法第三十四條之一第四項所稱之優先購買權，徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一○四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
此觀土地法第三十四條之一執行要點第七點第二、三
、四款、第十點第二款前段規定即明。按土地法第三十四條之一固未如同法第一○四條第二項明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第三十四條之一優先購買權，亦宜有相當期限之限制，始能兼顧所有關係人之權益，上開執行要點第十點第二款，應屬適法。
查系爭土地乃兩造與其他訴外人所共有，上訴人之應有部分為六分之一，被上訴人之應有部分分別為六九三○分之三○五九、九○分之二三，已逾應有部分三分之二。
被上訴人於一○一年八月二十九日與訴外人詹○煌簽訂不動產買賣契約書，約定由詹○煌以每坪六萬元、總價款八百三十一萬三千元之價格，買受系爭土地全部等情，為兩造所不爭。
查被上訴人主張其於一○一年八月三十一日為通知上訴人行使優先承買權，寄發系爭存證信函至上訴人之戶籍地址即台北市○○區○○街○段○○○號，因於同日及翌日投遞三次未能妥投，繕發「國內快捷郵件候投通知單」，於一○一年九月十日逾期未領取，再由郵務稽查按址查投確因收件人不在，無法妥投，乃按章退回被上訴人，而未能送達上訴人，被上訴人即於一○一年九月十一日，以上訴人為被通知人，將內容為：伊欲依土地法第三十四條之一規定出賣系爭土地全部，通知上訴人應於公告後十日內表示是否願以同一價格用同一條件購買之公告刊登於報紙等情，業據提出一○一年九月十一日民眾日報第十一版為證，且有台北市○○區戶政事務所函暨檢附之王林立戶籍資料、台北郵局函在卷可稽，復為上訴人所不爭執，堪信為真。
次查，上訴人之父王○林曾以戶籍地「台北市○○區○○街○段○○○號」改投「○○街三九號一樓」乙事，但僅及於王○林個人，並不及於上訴人，況改投期限為一○○年四月二十七日至同年六月二十七日止。
至於上訴人則始終未曾向郵政機關申請改投，有中華郵政股份有限公司台北郵局回函附卷可稽。
系爭存證信函既係寄發至上訴人之戶籍地址而未能送達，即已符合土地法第三十四條之一執行要點第七點第三款經通知而無法送達之要件，故上訴人主張系爭存證信函無法送達，不能以公告代替通知等語，即屬無據。
又土地法第三十四條之一執行要點第七點第四款所定之公告方式，僅規定公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，未就應刊登報紙之種類加以限制，衡以被上訴人所刊登之民眾日報屬國內對公眾發行之報紙，則上訴人主張刊登民眾日報上之公告並非合法之公告等語，尚非可採。
況上訴人與被上訴人洪茹玉之夫呂○輝，曾於一○一年九月七日，因另筆土地租賃事宜，在佃農陳○春家中開會，該日呂○輝曾告知上訴人系爭土地欲出售及出售條件，並詢問上訴人是否行使優先承購權等情，業據證人呂○輝、陳○春媳婦黃○玲結證在卷，而證人呂○輝與黃○玲就呂○輝於一○一年九月七日當天業已通知上訴人出賣事實及買賣條件，並請上訴人表示是否行使優先購買權等相關細節之證詞，均互核相符，足認上訴人於一○一年九月七日當日雖未收受系爭存證信函，然亦已因呂○輝之當面告知，而知悉系爭土地欲出賣及買賣條件，而處於得行使優先承買權之狀態，復於被上訴人一○一年九月十一日登報公告後之十日內，均未行使優先承買權，依上開說明，應視為放棄其優先承買權。
上訴人遲至一○一年九月二十四日，始寄發存證信函表示願以同一條件購買系爭土地，顯已逾法定之十日期間，自不生合法行使優先承買權之效力。
從而，上訴人請求確認就系爭土地有優先承買權存在，並請求被上訴人與其訂立書面買賣契約及於其給付價金同時，交付系爭土地並移轉所有權登記，均無理由，應予駁回，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
按原審認土地法第三十四條之一，固未如同法第一○四條第二項明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第三十四條之一優先購買權，亦宜有相當期限之限制，乃參照土地法第一○四條第二項之規定，解為於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄，於法並無違誤。
再按土地法第三十四條之一所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣與第三人為基礎，苟共有人與第三人間買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生。
被上訴人與訴外人詹○煌於一○一年八月二十九日簽訂不動產買賣契約書後，於同年月三十一日以存證信函通知上訴人行使優先承買權，因未能送達，乃於一○一年九月十一日刊登於民眾日報，已為原審所認定。
依上說明，被上訴人於簽訂買賣契約書後，始通知上訴人行使優先承買權，自難認於法有違。
上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 八 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 陳 光 秀
法官 鍾 任 賜
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 八 月 三十一 日
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