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最高法院民事判決 一○四年度台上字第一五七五號
上 訴 人 張志銘
蔡明松
共 同
訴訟代理人 王世勳律師
被 上訴 人 紀子楨
訴訟代理人 林開福律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國一○三年五月二十日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度上字第四一四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人張志銘第一審之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人蔡明松之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人蔡明松負擔。
理 由本件上訴人主張：台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十九年度司執字第一○三四七七號強制執行事件（下稱系爭執行事件），依訴外人即債權人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）聲請拍賣訴外人傅湧沼所有之十八筆土地應有部分各十分之二，伊於民國一○○年七月二十八日聲請應買，並分別取得應有部分各十分之一。
惟被上訴人就其中坐落台中市北區○○段二七四
、二七四之九、二七四之一○、二七四之一二地號等土地（下稱系爭土地）之應有部分十分之二，主張其就系爭土地上未辦保存登記之建物（下稱系爭建物）有事實上處分權，於同年八月十七日具狀聲明優先承買。
然被上訴人早於七十六年八月二十一日即將包括系爭土地在內之三十五筆土地所有權及系爭建物之事實上處分權，以總價新台幣（下同）二千零四十四萬元出售予訴外人傅湧沼，其已非系爭建物之事實上處分權人，就系爭土地自無民法第四百二十五條之一規定之法定租賃權；
況系爭土地上尚有其他建物之所有人，被上訴人就系爭建物得主張優先承買之土地權利範圍不明，自無從依據土地法第一百零四條、民法物權編施行法第八條之五第三項之規定，主張對於系爭土地應有部分各十分之二有優先承買權等情。
因求為：確認被上訴人就系爭土地應有部分各十分之二之優先承買權不存在之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：系爭建物係訴外人偉祺建設股份有限公司（下稱偉祺公司）於六十八年一月五日所興建「荔枝園公寓」之集合住宅，嗣經偉祺公司將之讓渡予伊，伊為系爭房屋之事實上處分權人。
故伊就坐落之系爭土地有法定租賃權存在，依民法第四百二十五條之一第一項、第四百二十六條之二第一項、土地法第一百零四條第一項，及民法物權編施行法第八條之五第三項之規定，均有優先承買權，上訴人請求確認伊之優先承買權不存在，為無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為確認被上訴人就系爭土地之優先承買權不存在之判決予以廢棄，並改判駁回張志銘在第一審之訴，係以：按民事訴訟法第五十六條第一項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要與類似必要共同訴訟而言。
查上訴人於一○○年七月二十八日共同向台中地院聲請應買系爭執行事件所拍賣執行債務人傅湧沼所有之十八筆土地應有部分各十分之二，被上訴人主張就其中之系爭土地有優先承買權存在，乃於同年八月十七日具狀聲明行使優先承買權。
惟為上訴人所否認，乃共同提起本件訴訟，請求確認被上訴人對系爭土地應有部分各十分之二之優先承買權不存在。
上訴人於聲明應買系爭土地之應有部分十分之二時，已明確表示渠等就系爭土地各取得應有部分十分之一。
故上訴人係各別訴請確認被上訴人就系爭土地應有部分各十分之一之優先承買權不存在，其訴訟標的對於上訴人全體，並無合一確定之必要。
是上訴人對被上訴人所提起之確認優先承買權不存在之訴，其性質上係屬普通共同訴訟，而非必要共同訴訟。
查上訴人蔡明松於第一審審理中，遲誤一○○年十月二十五日之言詞辯論期日，被上訴人之訴訟代理人當場表示拒絕辯論，視為合意停止訴訟程序，嗣第一審法院依職權指定於同年十一月八日續行言詞辯論，蔡明松屆期仍無正當理由而未到庭，被上訴人之訴訟代理人即當庭表示對蔡明松部分拒絕辯論等情，有各該審判筆錄可稽，則就蔡明松部分，依民事訴訟法第一百九十一條規定，已視為撤回起訴，本無庸為任何裁判，第一審法院竟誤對該部分為實體判決，確認被上訴人就系爭土地應有部分十分之一之優先承買權不存在，自有未合，爰將蔡明松部分之判決予以廢棄。
復查被上訴人主張偉祺公司於六十七年間，在包括系爭土地之土地上興建「荔枝園公寓」集合住宅，因偉祺公司財務發生困難，乃於六十八年一月五日將系爭建物讓渡予被上訴人，被上訴人因而取得系爭房屋事實上處分權。
嗣被上訴人於七十六年八月二十一日與傅湧沼簽訂「土地買賣契約書」，其中第一條約定：「買賣之標的即乙方（即被上訴人）如附表標示之土地所有權，共三十五筆，計二四一三．五平方公尺，合七百三十坪」、第二條：「買賣價款以每坪二萬八千元計算，總價共二千零四十四萬元整」，契約文字已將土地買賣之標的、買賣價款，明文約定。
依上開契約文字，顯示該買賣契約之標的，僅限於被上訴人之土地而已，並未包括土地上之建物在內甚明。
至買賣契約第十一條所約定：「本件土地曾經乙方出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。
本件土地係以低於市價售予甲方（即傅湧沼），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。
至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。
此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔」等語，僅在表明被上訴人負責辦理土地所有權移轉登記，該土地上建物之排除，由傅湧沼自行處理而已，即傅湧沼簽訂該土地買賣契約之真意，僅要取得土地所有權，不包括土地上之建物。
雖傅湧沼於第一審證稱：土地買賣契約包括房子，契約第二條之價金含土地及房屋云云，顯與契約明文約定不符，且若購買土地包括房屋在內，豈有可能未明確記載買賣房屋之價金，故傅湧沼上開所證，顯與事實不符，要無足採。
是被上訴人於七十六年八月二十一日僅出售系爭土地而已，尚不包括土地上之建物在內。
又系爭土地上分別有五層樓之公寓存在，為兩造所不爭執，且被上訴人就系爭土地並無基地應有部分，故被上訴人自得按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍，以相同條件優先承買系爭土地之應有部分十分之一。
故張志銘對被上訴人請求確認系爭土地應有部分十分之一之優先承買權不存在，為無理由，不應准許等詞，為其判斷基礎。
關於廢棄發回部分（即張志銘請求確認被上訴人優先承買權不存在）：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。
至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。
查被上訴人於七十六年八月二十一日與傅湧沼簽訂「土地買賣契約書」，將包含系爭土地在內之三十五筆土地，計二四一三．五平方公尺（合七百三十坪）以總價二千零四十四萬元出售予傅湧沼，契約第十一條約定：「本件土地曾經乙方出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。
本件土地係以低於市價售予甲方（即傅湧沼），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。
至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理」，為原審認定之事實。
則傅湧沼花費鉅資購入上開土地，目的應在取得土地之開發、利用，豈有容許出賣人即被上訴人於其上仍保有系爭建物之事實上處分權，而得對其主張法定租賃權存在之理？又上開土地上所坐落「荔枝園公寓」集合住宅，因偉祺公司財務發生困難，無法興建完成、取得使用執照，以辦理建物所有權第一次登記，致無從辦理建物之所有權移轉登記，形成一亟待解決之問題，雙方雖約定被上訴人只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務，惟被上訴人既容許傅湧沼自行排除土地上建物及與地上建物所有人（事實上處分權人）間之糾紛之處理，則其真意是否含有被上訴人同意將系爭土地上之系爭建物，任由傅湧沼自行處置？可否認被上訴人仍保有系爭建物之事實上處分權？即非無推求之餘地。
原審未遑詳查細究，遽以上開理由而為張志銘不利之判決，尚難謂洽。
上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即蔡明松請求確認被上訴人優先承買權不存在）：原審認本件非屬必要共同訴訟，訴訟標的對於共同訴訟之各人無合一確定之必要。
與張志明共同起訴之蔡明松於第一審訴訟程序進行中，兩次遲誤言詞辯論期日，經被上訴人當庭拒絕辯論，已視為撤回起訴，爰就此部分為蔡明松敗訴之判決，於法並無違背。
蔡明松上訴論旨，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件張志銘上訴為有理由，蔡明松上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 八 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 鄭 雅 萍
法官 鍾 任 賜
法官 陳 光 秀
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 八 月 三十一 日
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