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最高法院民事判決 一○四年度台上字第三五二號
上 訴 人 台灣中油股份有限公司
法定代理人 林聖忠
訴訟代理人 林富華律師
被 上訴 人 林紫琪(原名林碧蓮)
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件,上訴人對於中華民國一○三年五月二十日台灣高等法院台中分院第二審判決(一○三年度重上字第五○號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決除假執行部分外廢棄,發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張:伊於民國八十六年七月三日與被上訴人簽訂預定土地買賣契約(下稱系爭契約),以總價金新台幣(下同)四千九百二十五萬三千五百八十四元,購買被上訴人所有坐落苗栗縣後龍鎮後龍底段(下同)六二之一、六二之三、七二之一、七
三、七七之一、七八、四七○地號等七筆土地(合計面積為六千零八平方公尺,下稱系爭土地)作為「十班坑隔離站」用地。
系爭土地係非都市土地劃定為山坡地保育區,除其中七二之一地號土地編定為林業用地,承受不受限制外;
其餘六筆土地均編定為農牧用地,在未變更編定使用地種類前,依農業發展條例第三十三條規定,無法移轉登記予伊,遂約定如有不能移轉登記或不能使用等限制,雙方同意無條件解除契約,無息收回已付款項。
伊已依約給付價款四千七百七十四萬六千三百元,嗣系爭土地規劃更改為「管件及包裝產品儲存場」用地,雖經持續申辦變更編定為特定目的事業用地,然因經濟部能源局認上揭儲存場非屬公用事業,苗栗縣政府亦以變更案面積未符非都市土地使用管制規則第五十二之一條免受十公頃限制之規定而否准,致系爭土地迄今仍不能移轉所有權登記,且有不能使用等情,爰依系爭契約第八條約定,求為命被上訴人給付四千七百七十四萬六千三百元之判決。
被上訴人則以:系爭契約第八條約定限於上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地始有適用,上訴人擅自變更其用途,改為管件及包裝產品儲存場之用,致未能完成變更編定為特定目的事業用地之申辦手續,係可歸責於上訴人事由,自不能依該條約定解除契約。
上訴人已在系爭土地上設置水泥地、污水池及圍牆,若認伊應返還買賣價金,伊得行使同時履行抗辯權,在上訴人拆除上開地上物前拒絕給付等語,資為抗辯。
原審廢棄第一審以同時履行拆除上開地上物為條件所為上訴人勝訴判決,改判駁回上訴人第一審之訴。
無非以:系爭契約第八條載有本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制,雙方同意無條件解除契約,無息收回已付款項等文字,固為兩造所不爭。
惟依系爭契約名稱為「(十班坑隔離站用地)預定土地買賣契約書」之記載,及代表上訴人與被上訴人洽談購地之證人徐家寶證詞,可見上訴人係為十班坑隔離站之用地而購買土地,而系爭土地為非都市土地劃定為山坡地保育區,其中六二之一、七三、七七之一、七八、四七○地號土地(下稱六二之一等五筆土地)編定為農牧用地(六二之三地號土地於九十一年三月始編定農牧用地),上訴人為國營事業機構,依法令規定需先辦理土地變更編定為特定目的事業用地,始可辦理所有權移轉登記,觀諸系爭契約第三條第二項所載被上訴人應於上訴人給付第一期款時將土地使用權及農地變更編定種類同意書交付予上訴人,至無疑義;
且系爭土地總面積不足十公頃,依簽約時之山坡地開發建築管理辦法(嗣九十二年三月二十六日廢止,同時頒訂非都市土地使用管制規則)第三條規定,除興闢公共設施、公用事業或其他公共建設所必要之建築物,經中央各目的事業主管機關或省(市)政府核准者不受限制外,山坡地開發建築面積不得少於十公頃。
上訴人將系爭土地規劃為隔離站用地,符合當時有效之煤氣事業管理規則第二條所定之公用事業,得據以申請土地變更編定為特定目的事業用地,亦不受上揭山坡地開發建築面積之限制。
惟此二項行政程序需申請變更編定前後目的事業主管機關核准,非上訴人所能掌握,為防萬一,始有系爭契約第八條之約定。
是該條約定應係在解決系爭土地作為十班坑隔離站用地仍不能移轉登記或不能使用之窘境,至於系爭土地非作為公用事業使用,本非兩造簽訂系爭契約之目的,自非系爭契約第八條約定之範圍。
參以該條後段「因乙方(即被上訴人)違約情事,使甲方(即上訴人)蒙受損害,應由乙方加倍償還已領款項作為違約金,並賠償甲方一切損失」之約定,若因上訴人自行變更土地用途為非公用事業使用,以致無法通過土地變更編定,不能移轉登記或不能使用,仍允許上訴人得依系爭契約第八條之約定解除契約,不受違約處罰,兩造權益之輕重顯有失衡。
故系爭契約第八條應限於上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站使用方有適用。
查上訴人申請經濟部准以八十六年七月四日經(八六)國營字第八六五三七二四九號函同意六二之一五筆土地及七二之一地號土地申辦變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地(至六二之三地號土地尚未編定用地,補編定屬向主管縣市政府之事務),經濟部且以同年九月十九日經(八六)國營字第八六五四○二九五號函同意上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站建築使用。
嗣上訴人因恐輸氣管線沿大馬路埋設遭民眾大力抗爭,乃於同年十月間更改管線路線,從新規劃系爭土地為管件及包裝產品儲存場,再以此項用途繼續辦理土地變更編定為特定目的事業用地,雖獲經濟部以九十年四月二十六日經(九○)國營字第○○○○○○○○○○○號函同意變更編定為特定目的事業用地,但須依當時之非都市土地使用管制規則第十二條「申辦變更編定應徵得變更編定前目的事業主管機關核准」之規定(經濟部屬變更編定後目的事業主管機關),及農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點之規定,函請縣(市)農業主管機關即苗栗縣政府審查。
而經濟部業於九十六年三月十二日經授營字第○○○○○○○○○○○號函認此項用途與公用事業或其他公共建設所必要之建築物無涉。
經濟部能源局復以九十九年五月十七日能油字第○○○○○○○○○○○號函謂此項計畫非屬煤氣事業管理規則所規範之公用事業,並未核准免受山坡地開發建築面積不得少於十公頃之限制。
苗栗縣政府乃以申請變更編定為特定目的事業用地不符非都市土地使用管制規則第五十二之一條之規定即開發建築面積不得少於十公頃之限制,而未同意變更編定。
是苗栗縣政府未同意變更編定,係因上訴人變更後之用途非屬公用事業,應受非都市土地使用管制規則第五十二之一條之限制所致。
上訴人既未依原規劃使用系爭土地,自行變更用途為非公用事業,亦未妥善評估變更用途後將受到山坡地開發建築管理辦法第三條或非都市土地使用管制規則第五十二之一條之使用限制,導致其以變更後之用途無法完成變更編定為特定目的事業用地,進而無法辦理所有權移轉登記,應屬可歸責於上訴人之事由。
系爭土地不能移轉登記或不能使用,並非上訴人依原規劃作為十班坑隔離站用地所致,而係上訴人任意變更用途為管件及包裝產品儲存場用地所致,即不符合系爭契約第八條之約定,上訴人主張其用途規劃雖變更,但申辦變更編定為特定目的事業用地之程序並未延滯,而係受限於相關法規之規定致無法辦理所有權移轉登記及不能使用,非可歸責伊云云,尚非可採。
並說明兩造嗣雖變更抵押權存續期間,於變更契約書所載文字僅能證明被上訴人同意上訴人繼續辦理土地變更編定,並無法證明被上訴人已知悉上訴人未能完成土地變更編定之原因,不能為有利於上訴人之認定。
因認上訴人依系爭契約第八條之約定,請求被上訴人返還買賣價金四千七百七十四萬六千三百元,不應准許等詞,為其判斷之基礎。
按解釋契約固屬事實審法院之職權,惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則,自非不得以其解釋為不當,援為上訴第三審之理由。
查系爭契約買賣標的中六二之一等五筆土地訂約時編列為山坡地保育區之農牧用地,為原審所確定之事實,而上訴人為國營事業,若訂約時兩造無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形,依當時土地法第三十條規定(嗣於八十九年一月二十六日公布刪除該條)其契約應屬無效。
而依系爭契約第三條第二項、第三項、第四項約定,被上訴人應於上訴人給付第一期款時將土地使用權及農地變更編定種類同意書及抵押權設定登記與產權移轉登記等憑證資料交付予上訴人,並於產權移轉登記前先辦妥抵押權設定登記以為出賣人應負給付義務之擔保,及兩造嗣變更抵押權存續期間,於變更契約書載明「本案標的物與中國石油公司簽定買賣契約因土地使用編定種類尚未變更為特定目的事業用地而無法移轉登記特以抵押權設定確保雙方買賣之權利」
(一審卷第二五六頁背面)等情觀之,兩造對於土地編定變更後始辦理產權移轉登記已有共識,按諸民法第二百四十六條第一項但書規定,其契約即非無效。
依此,似見系爭契約第八條係兩造預慮於契約有效情形下系爭土地有不能變更編定或不能移轉登記之情事,為免此窘境而設。
系爭買賣標的土地所有權移轉登記之給付是否可能既繫乎系爭土地能否變更編定,且被上訴人依民法第三百四十八條第一項之規定,本負有移轉登記使買受人取得所有權之義務,則凡足以辦理土地所有權移轉登記之土地編定變更方法或用途衡情理應為買賣雙方所不拒,似無僅以設置隔離站一途為限之必要。
況系爭契約簽訂於八十六年七月三日,而經濟部係於次日即八十六年七月四日始以經(八六)國營字第八六五三七二四九號函同意上列六二之一等五筆土地及七二之一地號土地申辦變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地(一審卷第七二頁),能否謂上訴人於締約時僅以設置隔離站一途為已足,亦滋疑義。
原審未詳予究明,以系爭契約名稱為「(十班坑隔離站用地)預定土地買賣契約書」,遽認系爭契約第八條限於上訴人以系爭土地作為隔離站用地始有適用,即有未洽。
又系爭契約第八條明定系爭土地如有不能移轉登記或不能使用等情形,雙方同意無條件解除契約,並未就有無可歸責事由加以約定,證人徐家寶亦證稱:如果不能移轉登記,可以解除契約等語(原審卷第三九頁正面),乃原審以上訴人有可歸責事由逕為不利於其之判斷,亦有可議。
上訴論旨,指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百第七十八條第二項,判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 三 月 六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴
法官 謝 碧 莉
法官 詹 文 馨
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 三 月 十三 日
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