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最高法院民事判決 一○五年度台上字第一○二五號
上 訴 人 羅正達
訴訟代理人 蕭玉杉律師
被 上訴 人 簡聰明
王惟生
羅正義
羅正忠
林羅桂
羅美玉
羅飛鴻
羅福文
羅惠珠
羅皎綺
簡彩純
劉金葉
羅崇銘
羅芷塤
羅梓羚
羅翊語
羅希容
簡振東
游素貞
共 同
訴訟代理人 李惠平律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國一○四年四月三十日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第六五一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落原桃園縣龜山鄉大同段第七八八、七八九
、七九二、七九三及第七九四地號等土地（下稱系爭土地），為兩造與訴外人羅信雄、羅信和、黃素芬、黃素玲、黃素庭、羅錦坤（下稱羅信雄等人）及王石川共有。
被上訴人（或其被繼承人）擬以總價新台幣（下同）三千六百零四萬八千三百二十元，將該土地所有權全部出賣予訴外人羅清諒，乃於民國一○○年十一月三十日以桃園民生路郵局第四五二號存證信函（下稱第四五二號信函），通知伊及羅信雄等人就其等出賣之應有部分，行使優先承買權，並給付該應有部分分配之價金二千一百十萬五千八百三十元。
伊於同年十二月八日以三重中山路郵局第一六五二號存證信函（下稱第一六五二號信函），告知被上訴人願意優先承買。
詎被上訴人竟以伊行使優先承買權另附加其他條件為由，剝奪伊之優先承買權，顯屬無理等情，求為確認伊對原判決附表（下稱附表）一、二、三、四、五所示被上訴人所有如附表一、二、
三、四、五所示之應有部分，有優先承買權存在之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
被上訴人則以：上訴人寄發第一六五二號信函，要求伊塗銷土地負擔，屬擅自變更買賣條件，不生合法行使優先承買權之效力。
況伊與羅清諒訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）第十三條其他特別約定事項第一項約定，買方應支付總價百分之二仲介費予被上訴人王惟生、簡聰明及羅希容（下稱王惟生等三人）均分，惟上訴人拒付並認仲介費非屬買賣之同一條件，亦見其未合法行使優先承買權。
縱認上訴人已合法行使優先承買權，依系爭買賣契約第二、三條約定，應於行使優先承買權之同時，或至遲於收受催告後，給付第一期款（價金）。
然上訴人迭經伊催告，迄未給付，已給付遲延且違反系爭買賣契約第七條第一款約定。
伊已於一○一年九月十四日以桃園成功路郵局第一四八一號存證信函，向上訴人為解除契約之意思表示，其優先承買權自無所附麗而失其存在等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人上開請求敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造共有之系爭土地，被上訴人以總價三千六百零四萬八千三百二十元出賣予羅清諒後，於一○○年十二月三十日以第四五二號信函通知上訴人行使優先承買權之事實，為兩造所不爭。
被上訴人以第四五二號信函通知上訴人行使優先承買權時，僅告以將處分系爭土地、出售價金、價金分配方式及支付期限等事項，未將其與羅清諒訂立買賣契約之所有條件完全揭露與上訴人知曉，固難認已盡通知上訴人行使優先承買權之義務。
惟被上訴人嗣於一○一年一月十六日以桃園民生路郵局第二四號存證信函（下稱第二四號信函），對上訴人回覆稱：五、共有人王惟生土地限制登記之部分已於回覆台端一○○年十二月二十六日○○二一九七號存證信函前即已塗銷完畢等語，並提供土地登記謄本，及王惟生與羅清諒簽訂之買賣契約。
稽諸該土地登記謄本已無上訴人所指遭假扣押查封之登載，且被上訴人已將其與羅清諒簽訂買賣契約之所有條件通知上訴人，斯時上訴人需於十日內接受買賣契約全部條件，始屬合法行使優先承買權。
詎上訴人接獲後，於一○一年一月十九日以三重中山路郵局第七八號存證信函，要求被上訴人於函到十日內提供售地價款分配明細表，且應於一○一年（誤繕為一○○年）二月十日備妥各項證件，至新北市三重區重陽路蔡哲晃地政士事務所辦理簽約及移轉登記事宜，核與第二四號信函要求上訴人至「桃園市鎮○街○○號與承辦代書李良雄繳納第一期款合計新台幣玖佰零壹萬貳仟零捌拾元整」之買賣條件不符。
其後，被上訴人復於一○一年二月十六日以桃園成功路郵局第一九一號存證信函（下稱第一九一號信函）催告上訴人訂約，並將第一期款調降為五百二十七萬六千四百六十元。
然上訴人仍於一○一年二月二十二日至三月九日間，先後以三重中山路郵局第一七八、二一四、二二八號存證信函，要求被上訴人至蔡哲晃地政士事務所協商和解，而拒不訂約，自難認其已依系爭買賣契約條件行使優先承買權。
況依系爭買賣契約第十三條其他特別約定事項第一項之記載，買方給付買賣價金總價百分之二之佣金予王惟生等三人，係買賣條件之一，上訴人既不同意給付，亦非合法行使優先承買權。
故上訴人請求確認就被上訴人所有系爭土地之應有部分有優先承買權存在，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。
故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權。
本件被上訴人僅依第二四號信函，檢附系爭土地王惟生應有部分之登記謄本，及王惟生就其應有部分與羅清諒訂定之土地買賣契約書（見一審卷第一宗三三頁至四二頁），未一併檢附其他被上訴人（出賣人）分別與羅清諒簽訂之土地買賣契約書，亦未載明被上訴人欲出賣之應有部分與價金為何，及上訴人如欲行使優先承購權，應否就全部被上訴人出賣之應有部分悉數購買，暨上訴人如欲優先承購，應支付予被上訴人之第一期價款各為若干等各情，即要求上訴人應一次繳納第一期款共計九百零一萬二千零八十元，旋又以第一九一號信函，調降第一期款為共計五百二十七萬六千四百六十元，且仍未載明被上訴人出賣之應有部分及價金各為若干（同上卷宗四五頁）。
似此情形，能否謂被上訴人就出賣系爭土地各自應有部分予羅清諒，已對上訴人揭露「同樣條件」之全部，使上訴人得行使優先承購權，自滋疑義。
原審未詳予調查審認，遽以前揭理由為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。
本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
末查上訴人訴之聲明，僅求為確認其對附表一、二、三、四、五所示被上訴人所有如附表一、二、三、四、五所示之應有部分，有優先承買權存在，案經發回，應併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 六 月 十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 純 惠
法官 吳 惠 郁
法官 謝 碧 莉
法官 王 仁 貴
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 六 月 二十八 日
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