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最高法院民事判決 一○五年度台上字第一二五四號
上 訴 人 益信製革廠股份有限公司
法定代理人 夏凌秀娥
訴訟代理人 朱百強律師
林莉慈律師
施穎弘律師
被 上訴 人 許景忠
許 菊
共 同
許菊代理人 王玉珊律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國一○五年二月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（一○四年度上更㈡字第三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：被上訴人許景忠、許菊於民國五十三年五月十五日因繼承而依序登記取得坐落桃園縣蘆竹鄉○○○段○○○段○○○○○○地號土地（下稱系爭土地）應有部分三分之二、三分之一。
嗣上訴人持六十三年二月二十日之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以其購得系爭土地並付清價金，請求伊辦理所有權移轉登記，惟伊實未出售系爭土地予上訴人，系爭契約並非真正。
縱為真正，許景忠係四十九年○月○日生，於六十三年間未滿十四歲，法定代理人陳進其非為許景忠之利益所為處分行為，依民法第一千零八十八條第二項規定為無效；
許菊係四十五年○月○○日生，於六十三年間僅十七歲，其法定代理人許金財、葉春妹早已死亡，乃無法定代理人之限制行為能力人，拒絕承認系爭買賣關係，依民法第八十一條第一項規定，系爭買賣契約仍為無效。
另系爭土地為農地，依當時土地法第三十條第一項、第六條規定，承受人須為自然人且能自任耕作；
上訴人為公司，系爭契約因標的給付不能而無效等情，爰依民事訴訟法第二百四十七條規定，求為確認系爭土地買賣關係不存在之判決（被上訴人於原審撤回確認系爭土地買賣關係無效之備位之訴，該未繫屬本院部分，不予贅列）。
上訴人則以：伊前為興建廠房之需，擬購買範圍方正且臨路之土地，遂與許景忠之法定代理人陳進其磋商買賣條件，價購臨路之系爭土地；
嗣再購買同段六四之六六、六四之一○六、六四之二○九、六四之三五六地號等四筆土地（下合稱系爭四筆土地），均係取得工業用地證明後，再辦理土地所有權移轉登記，系爭土地亦得循此方式辦理移轉登記，依民法第二百四十六條第一項但書規定，系爭契約仍為有效。
又系爭契約係由陳進其以其為許景忠法定代理人身分偕同許菊前來簽訂，對許景忠發生效力，其為扶養許景忠而處分系爭土地，無違許景忠之利益；
而許菊於簽約時為限制行為能力人，亦不得於行為後主張系爭契約為無效，或表示撤銷其意思表示，使該契約歸於無效等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭契約係上訴人法定代理人夏凌秀娥與許菊、許景忠之法定代理人陳進其（代理許景忠）於六十三年二月二十日在訴外人吳義男、許明華任職之代書事務所簽立，係屬真正。
系爭土地應有部分三分之二為許景忠之特有財產，系爭契約簽立時，許景忠為十三歲之未成年人，尚就讀國中，僅於寒、暑假及放假日不定期打工，收入非固定，法定代理人即養父陳進其為國防中士退役，除自耕外，並開計程車為業，陳進其為養育許景忠而簽立系爭契約、處分系爭土地，自屬為許景忠利益所為處分；
另許菊斯時已年滿十七歲，對簽立系爭契約之目的在出售其名下因繼承所得之系爭土地，難謂不知；
且其成年後，對系爭土地由上訴人管領使用興建工廠，占用數十年而未曾反對，亦堪認已有承認系爭契約之默示意思表示。
惟私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，為系爭契約簽訂時之土地法第三十條所明定。
而上訴人係公司，並無自耕能力，至系爭契約第六條雖約定：「買主登記名義得由甲方（即上訴人）自由指定」等語，然未具體約定移轉登記於特定或任一有自耕能力之人；
上訴人復自承其買受系爭土地係為興建廠房之用，足見其縱指定有自耕能力之人為登記名義人，亦非為承受後自耕，而係為達其在系爭土地上興建廠房之目的，依民法第二百四十六條第一項規定，系爭契約應屬無效。
上訴人雖提出系爭四筆土地登記簿、工業用地證明書為據，抗辯系爭土地之不能情形可以除去，系爭契約並非無效云云；
惟上訴人迄未就系爭土地辦理變更地目，並取得工業用地證明書，此部分抗辯，亦無可採。
系爭契約既屬無效，亦不能因嗣後刪除土地法第三十條之規定，而使無效之契約變為有效。
從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地買賣關係不存在，即有理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取與不再逐一論駁之理由，因維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按八十九年一月二十六日刪除前之土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承買人以承買後能自耕者為限。
倘承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，亦無訂約時預期於不能之情形除去後為移轉所有權登記者，即屬民法第二百四十六條第一項所定以不能之給付為契約之標的，難認其買賣契約為有效。
次按六十三年間有效施行之獎勵投資條例第五十六條規定，興辦工業人購買農地設廠，經申請核發有工業用地證明書者，雖無自耕能力，仍得為所有權移轉登記，其買賣契約仍屬有效。
準此，六十三年間之農地買賣，承買人雖為無自耕能力之公司，如有符合獎勵投資條例第五十六條所定購買農地設廠之需求，而於買賣契約約定待取得工業用地證明書後移轉所有權登記者，即係預期於不能之情形除去後為給付之情形，固得認該買賣契約為有效；
惟訂約時，倘無任何待取得工業用地證明書後履行給付之約定，或其他可認兩造有預期於不能之情形除去後辦理所有權移轉登記之情事者，即難認符合民法第二百四十六條第一項但書之規定，該買賣契約仍應為無效。
查系爭契約並未具體約定移轉登記於特定或任一有自耕能力之人，且上訴人迄未就系爭土地辦理變更地目、取得工業用地證明書，為原審所合法確定之事實；
又系爭土地之地目為旱，使用地類別為農牧用地，係屬私有農地，而上訴人建造之廠房係坐落於系爭四筆土地，不包含系爭土地，亦有土地登記第二類謄本、改制前桃園縣政府建設局桃縣建都執照字第○二四號建造執照足憑（一審卷第四頁、原審更㈠卷第一○一頁）。
原審本此論斷系爭契約不符合民法第二百四十六條第一項但書規定之情形，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。
上訴論旨，執此並以原審認定事實、適用法律之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 七 月 二十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 謝 碧 莉
法官 黃 國 忠
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 八 月 九 日
Ｑ
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