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最高法院民事判決 一○五年度台上字第一二五五號
上 訴 人 蔡賴錦妹
訴訟代理人 簡長順律師
上 訴 人 徐 文 燕
訴訟代理人 林清漢律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，兩造對於中華民國一○四年一月二十日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第六二七號），各自提起一部上訴或上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人徐文燕給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人徐文燕之其他上訴駁回。
上訴人蔡賴錦妹之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人徐文燕之其他上訴及上訴人蔡賴錦妹之上訴部分，由上訴人徐文燕及上訴人蔡賴錦妹各自負擔。
理 由本件上訴人蔡賴錦妹主張：伊與對造上訴人徐文燕於民國九十八年一月二十二日簽訂租賃合約書（下稱系爭租約），將門牌號碼新竹縣湖口鄉○○村○○路○段○○○巷○弄○號、五號房屋（下稱系爭房屋），及坐落同鄉三元段第三六○、三六○之一、三六三、三六三之一地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）內之鐵皮屋、停車場、果園等（與系爭房地合稱系爭租賃物），出租予徐文燕經營安養院，租金每月新台幣（下同）七萬元，應於每月五日前給付，租期自同年二月一日起至一○八年二月一日止共十年。
詎徐文燕自一○○年六月起即未按期付租，雖經伊於同年八月十日、十月四日催告限期給付，徐文燕仍未給付，系爭租約業經伊於同年十月十日終止。
徐文燕共欠租金二十六萬八千三百三十三元，扣除其於一○○年十月十二日及二十一日給付之一萬一千五百元及一萬六千三百元後，仍積欠二十四萬零五百三十三元，伊並得依系爭租約第十一條約定，請求徐文燕自租約終止日起至遷讓交還系爭租賃物止，按月給付伊租金一倍（即七萬元）之違約金，嗣於原審為訴之「追加」，求為命徐文燕交還系爭房地，及原判決所附土地複丈成果圖（下稱附圖）三五九（Ａ）、三五九（Ｂ）、三五九（Ｄ）、三六○（Ａ）、三六○（Ｂ）、三六○（Ｃ）、三六○（Ｄ）、三六○（Ｆ）、三六○（Ｇ）、三六○之一、三六三（Ａ）、三六三（Ｂ）、三六
三（Ｃ）、三六三（Ｄ）、三六三之一（Ａ）、三六三之一（Ｂ）所示之ＲＣ建物、鐵皮屋（下稱系爭ＲＣ建物等）；
並給付伊二十四萬零五百三十三元，及自起訴狀繕本送達翌日即一○○年十月二十九日起，加付法定遲延利息；
暨自一○○年十月十日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付伊七萬元之判決（原審判命徐文燕將系爭房地及系爭ＲＣ建物等交還蔡賴錦妹，駁回蔡賴錦妹其他上訴，蔡賴錦妹僅就駁回其違約金之請求部分，聲明不服；
徐文燕則就所受不利判決，提起上訴）。
上訴人徐文燕則以: 伊至一○○年十月間雖仍有租金二十四萬零五百三十三元未付，然對造上訴人蔡賴錦妹於簽訂租約後，表示將出國工作，而簽具委託書（下稱系爭委託書），委伊辦理申請變更地目、使用執照、建造執照等利伊設立安養院之事宜，並收受伊預付之五十萬元，且言明可扣抵每月租金，扣抵後，伊並未欠租。
況系爭租賃物中之房屋多屬違建，各樓層天花板及牆面漏水嚴重，伊催促蔡賴錦妹修繕，未獲置理，乃自行僱工修繕，支出修繕費用十二萬九千元，亦應自租金扣除。
且伊於一○一年四月十二日及五月二日，依序匯付蔡賴錦妹二十萬元及四十九萬元，亦足敷抵扣租金。
此外，伊於訴訟中，始知除系爭土地外，其餘租賃標的物係他人所有為蔡賴錦妹惡意或過失占用，伊自得請求減少租金。
另蔡賴錦妹未提供伊可合法使用之租賃物，又拒絕配合辦理系爭租約之公證及設定地上權，以協助伊申設安養中心，伊並得為同時履行或不安之抗辯，拒絕給付租金。
伊未積欠租金，蔡賴錦妹終止系爭租約，並不合法等語，資為抗辯。
原審以：兩造簽訂系爭租約，約定由蔡賴錦妹將系爭租賃物出租予徐文燕，月租七萬元，租期自九十八年二月一日起至一○八年二月一日止。
第三六○、三六三地號土地，及自各該土地分割而出之第三六○之一及三六三之一地號土地，均在承租範圍。
徐文燕自一○○年六月一日起至同年十月十日止，共欠租金二十四萬零五百三十三元。
徐文燕於一○一年四月十二日、五月二日，依序匯付蔡賴錦妹二十萬元、四十九萬元之事實，為兩造所不爭執，堪認為真。
徐文燕雖提出日期九十八年三月一日，蔡賴錦妹簽名及按捺指印，內載「委託人（蔡賴錦妹）當場收到受委託人（徐文燕）現金五十萬元無誤，可抵扣每月租金，…」字樣之系爭委託書，惟蔡賴錦妹於九十八年二月十七日出境，同年三月十七日返國，徐文燕無在同年三月一日交付蔡賴錦妹五十萬元之可能，尚不得依該委託書所載，認徐文燕有交付蔡賴錦妹五十萬元。
況徐文燕就何時、如何交付該款項，先後陳述不一，且參諸兩造在另件請求返還租賃物等事件調解程序中，於九十九年十一月五日所達成之調解條件，並無該事項，苟徐文燕確有交付該五十萬元，自無不主張並以之抵扣租金之理。
徐文燕抗辯：伊交付蔡賴錦妹五十萬元，言明得抵扣租金云云，要無可採。
自一○○年二月起至同年九月三十日止，徐文燕應付租金共六十三萬元，其於同年二月八日起至七月二十八日間，共計匯付蔡賴錦妹三十一萬五千元，尚積欠三十一萬五千元。
依系爭租約第五條約定，徐文燕有權在建物周圍、內部作變動及為修繕工程，蔡賴錦妹不得異議。
系爭房屋一、二、三樓均有壁癌，三樓最為嚴重，徐文燕乃僱請訴外人張文賢修繕，費用為十二萬九千元，已經徐文燕支付，業據張文賢證實。
徐文燕抗辯因修繕該房屋支出十二萬九千元，自屬有據。
惟系爭房屋漏水既經徐文燕僱工修繕完畢，即無其得以蔡賴錦妹未為修繕，為同時履行抗辯而拒絕給付租金之餘地。
另縱徐文燕曾交付蔡賴錦妹押租金，然其迄原審言詞辯論終結時止，猶未返還系爭房地，自不得請求蔡賴錦妹返還押租金，並以之為抵銷。
再依兩造另件請求返還租賃物等事件之調解內容，徐文燕應於九十九年十二月二十日，及一○○年一月三十日前，給付蔡賴錦妹（九十九年六月一日起至九月三十日止，及同年十月一日至一○○年一月三十一日止之）租金各二十八萬元。
而兩造於九十九年十一月五日為上開調解時，調解條件未就該修繕費用予以抵銷，且依徐文燕提出之支付租金明細，其確分別於九十九年十二月十六日、一○○年一月二十日，各匯款二十八萬元以給付上開租金。
再參諸徐文燕在第一審所提答辯狀㈠，陳稱就修繕費另行起訴請求返還，本件不再主張等語，可見其於本件訴訟前尚未就上開修繕費為抵銷。
又徐文燕向蔡賴錦妹承租之土地雖非全屬蔡賴錦妹所有，惟租約仍屬有效，徐文燕既未證明租賃期間其他土地所有人曾有爭執或異議，而徐文燕已於租賃期間使用租賃物並給付租金，且系爭租約復經蔡賴錦妹於一○○年十月十一日終止（如後述），徐文燕於本件訴訟中之一○三年間，依民法第二百六十五條規定為不安之抗辯，拒絕給付租金，自有未合。
徐文燕迄未舉證證明新竹縣政府要求系爭租約需辦理公證，並設定地上權，始得提出安養中心之申設，且衡之設定地上權屬重大事件，系爭租約就此卻無相關約定，與常理相悖，徐文燕執此為同時履行或不安之抗辯，拒絕給付租金，亦無可取。
蔡賴錦妹於一○○年十月四日以存證信函催告徐文燕於文到五日內付清欠租，逾期即終止租約，迄同年十月十一日止（即一○○年十月六日收受該信函後起算五日），徐文燕積欠之租金總額已達二期以上，其未遵期給付，系爭租約自於一○○年十月十一日終止。
蔡賴錦妹既已合法終止系爭租約，其請求徐文燕交還系爭租賃物，即屬有據，應予准許。
徐文燕於系爭租約終止前，尚積欠迄一○○年九月為止（同年十月之租金未計入）之租金共三十一萬五千元。
該租約於一○○年十月十一日終止後，同年十月之租金應為二萬四千八百三十九元（蔡賴錦妹僅請求算至十月九日之租金二萬零三百二十三元），則蔡賴錦妹共得請求徐文燕給付租金三十三萬五千三百二十三元。
徐文燕於一○○年十月十二日、二十一日匯付蔡賴錦妹依序一萬一千五百元、一萬六千三百元，所稱另於一○○年十月二十一日匯付二十七萬三千九百元，則未舉證以實其說，並無可取。
徐文燕於一○二年二月二十五日，當庭以其前支出之房屋修繕費用十二萬九千元為抵銷，且陳稱於一○一年四月十二日匯付蔡賴錦妹之二十萬元，亦係為給付租金，自已足以給付所欠之上開租金。
蔡賴錦妹請求徐文燕再給付租金二十四萬零五百三十三元本息，尚屬無據，不能准許。
系爭租約第十一條係關於租期屆滿之約定，與系爭租約係因徐文燕未給付租金達兩期以上，經蔡賴錦妹終止之情形有間，蔡賴錦妹依該條約定，請求徐文燕自一○○年十月十日起至返還系爭租賃物止，按月給付違約金七萬元，為無理由，不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，爰將第一審判決一部廢棄，改判命徐文燕將系爭房地及如附圖三六○（Ａ）、三六○（Ｂ）、三六○（Ｃ）、三六○（Ｄ）、三六○（Ｆ）、三六○（Ｇ）、三六○之一、三六三（Ａ）、三六三（Ｂ）、三六三（Ｃ）、三六三（Ｄ）、三六三之一（Ａ）、三六三之一（Ｂ）所示之ＲＣ建物、鐵皮屋返還蔡賴錦妹，駁回蔡賴錦妹其餘上訴；
並就蔡賴錦妹訴之「追加」，判命徐文燕將如附圖三五九（Ａ）、三五九（Ｂ）、三五九（Ｄ）所示之ＲＣ建物、鐵皮屋返還蔡賴錦妹。
關於廢棄發回（即原判決命徐文燕交還系爭房地及系爭ＲＣ建物等）部分：按出租人依土地法第一百條第三款規定終止租約者，須承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，始得為之。
系爭租約第四條約定，徐文燕應於簽約時交付押租保證金予蔡賴錦妹（見一審竹北簡調字卷第五頁）；
徐文燕於回復蔡賴錦妹給付租金之催告時，亦表明其交付之押租保證金應依法予以扣除，扣除後仍積欠租金達二個月以上時，蔡賴錦妹始得終止系爭租約等語（見一審審訴字卷第三○頁）。
則徐文燕有否交付押租保證金，其金額為若干，以該押租保證金扣抵後，徐文燕積欠之租金額是否已達二個月以上，即攸關蔡賴錦妹得否以徐文燕欠租達二個月以上為由，終止系爭租約，自應究明。
原審未遑調查釐清，遽行判決，自有可議。
徐文燕上訴論旨，指摘原判決關此不利於己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
關於駁回徐文燕之其他上訴及蔡賴錦妹之上訴部分：原審參酌上開事證，依據證據資料綜合研判，本其採證、認事及解釋契約之職權行使，認定徐文燕於系爭租約終止前，尚欠蔡賴錦妹所請求之租金三十三萬五千三百二十三元，徐文燕於一○○年十月十二日、二十一日，及一○一年四月十二日給付蔡賴錦妹一萬一千五百元、一萬六千三百元，及二十萬元，加上其當庭以其前支出之房屋修繕費用十二萬九千元為「抵銷」後，已足以給付所欠之上開租金。
另系爭租約第十一條係關於租期屆滿之約定，與系爭租約係因徐文燕未給付租金達兩期以上，經蔡賴錦妹終止之情形有間，蔡賴錦妹依該條約定，請求徐文燕自一○○年十月十日起至返還系爭租賃物止，按月給付違約金七萬元，不應准許，爰就徐文燕上開抵銷及蔡賴錦妹請求按月給付違約金部分，分別為徐文燕及蔡賴錦妹不利之判決，經核於法並無違誤。
兩造上訴意旨，各就原判決關此不利於己部分，指摘其違背法令，求予廢棄，均非有理由。
據上論結，本件上訴人徐文燕之上訴一部為有理由、一部為無理由；
上訴人蔡賴錦妹之上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 七 月 二十八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 純 惠
法官 吳 惠 郁
法官 謝 碧 莉
法官 王 仁 貴
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 八 月 九 日
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