最高法院民事-TPSV,105,台上,1273,20160728

最高法院民事判決 一○五年度台上字第一二七三號
上 訴 人 蕭雅雯
訴訟代理人 陳豪杉律師
複 代理 人 賴雪梅律師
被 上訴 人 張淑晶
訴訟代理人 王琛博律師
被 上訴 人 趙奇威
趙珈琳
陳詩玲
陳維明
趙先達
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國一○四年六月十六日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度上更㈠字第八二號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人請求被上訴人張淑晶給付新台幣參拾陸萬肆仟參佰捌拾肆元本息之訴及給付新台幣壹佰陸拾參萬伍仟陸佰拾陸元本息之上訴，與請求被上訴人趙先達、趙奇威、趙珈琳、陳詩玲、陳維明騰空返還七樓房屋及其增建部分之上訴及追加之訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。

其他上訴駁回。

第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。

理 由本件上訴人主張：伊與被上訴人張淑晶於民國九十六年十二月四日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向其購買門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號七樓房屋（下稱七樓房屋）及未辦保存登記之七樓、八樓增建部分（下分別稱七樓增建物、八樓增建物，與七樓房屋合稱系爭房屋），暨坐落基地同區懷生段三小段六○四地號、權利範圍一萬分之四○四之土地（下稱系爭土地），總價新台幣（下同）二千二百五十萬元。

伊於簽約當日支付第一次款五百萬元，第二次款（即尾款）一千七百五十萬元，由伊於同月十九日簽發本票二紙交由訴外人蕭茂森代書負責保管。

張淑晶已於九十六年十二月二十一日將七樓房屋及系爭土地辦竣所有權移轉登記予伊。

依系爭買賣契約第二條第二項、第六條第二、三項、第十三條第四項之約定，張淑晶須於九十七年二月四日前，就系爭房屋完成「租賃契約轉讓換約完成或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋」之點交程序，伊方有同時給付尾款之義務。

詎張淑晶未依約將系爭房屋點交予伊，且遲至九十八年七月二十一日始行使同時履行抗辯權，依系爭買賣契約第六條第二項之約定，張淑晶應給付自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日止之違約金二百萬元。

又伊已取得系爭房屋之所有權，被上訴人趙先達、趙奇威、趙珈琳、陳詩玲，無正當權源占有系爭房屋等情，嗣於原審主張被上訴人陳維明亦無權占有系爭房屋，乃追加其為被告。

爰依系爭買賣契約第六條第二項及民法第七百六十七條規定，求為命張淑晶給付二百萬元違約金；

趙先達、趙奇威、趙珈琳、陳詩玲、陳維明（下稱趙先達等五人）騰空返還系爭房屋予上訴人之判決（上訴人超過上開部分之請求，先後經第一審及更審前原審判決其敗訴，未據聲明不服，不予贅述）。

張淑晶則以：上訴人應先給付尾款，伊始須點交系爭房屋，二者並非立於同時履行抗辯之地位。

上訴人未於九十七年二月四日約定點交日前完成貸款手續，已構成違約，自無權請求點交，況伊已於九十八年四月六日以存證信函解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。

趙先達等五人亦以：系爭房地係趙先達與陳詩玲於九十四年間共同出資購買，登記在訴外人即趙先達前女友郭瀞文名下，嗣因趙先達生意資金周轉需要，委託張淑晶向銀行貸款，詎張淑晶未經伊同意，擅將七樓房屋及系爭土地所有權移轉予上訴人，伊非無權占有等語為辯。

原審審理結果，以：上訴人請求張淑晶點交系爭房屋部分，因上訴人未就更審前原審判決敗訴部分，提起第三審上訴而確定，是該確定部分之訴訟標的法律關係及其原因事實即因系爭買賣契約已經張淑晶於九十八年四月六日合法解除，其於更審前原審一○一年九月十八日言詞辯論終結以前，不負點交系爭房屋之義務，已有既判力，上訴人不得再為相反主張，法院亦不得為反於該部分確定判決之判斷，張淑晶自無逾期未點交可言。

上訴人依系爭買賣契約第六條第二項約定，請求張淑晶給付自九十七年二月五日起至九十八年七月二十一日行使同時履行抗辯權止之違約金共二百萬元，自屬無據。

又原判決附圖（下稱附圖）黃色區塊所示之八樓增建物，得為獨立使用，非屬系爭房屋七樓之一部，上訴人未取得所有權；

至附圖綠色區塊所示之八樓增建物為大樓公共樓梯間之延伸，連接大樓往七樓房屋之公共樓梯間及屋頂平台，非七樓之一部，應為大樓全體區分所有權人共有共用部分（樓梯間）之一部，上訴人亦未取得所有權；

是上訴人就八樓增建物部分，自無所有物返還請求權。

又附圖藍色區塊所示之七樓增建物與七樓房屋連為一體，作為七樓房屋客廳、房間使用，使用七樓房屋大門進出，不能獨立使用，為該房屋之一部，上訴人自九十六年十二月二十一日起因七樓房屋所有權移轉而取得該等房屋所有權，然趙先達原為該等房屋實質所有權人，借名登記於訴外人郭瀞文所有，嗣因趙先達向張淑晶借款約三百萬元，為擔保借款及增加金融行庫抵押貸款數額，並避免該等房屋遭其他債權人拍賣取償，乃將該等房屋移轉登記為張淑晶所有，惟因張淑晶無法辦理增貸，趙先達始同意張淑晶出售，並約定張淑晶於以所得價金抵償其對張淑晶之欠款及原銀行貸款前，趙先達等五人不負點交系爭房屋之義務，而張淑晶迄未依上開約定履行，其不得請求趙先達等五人遷出、點交該等房屋，且因張淑晶合法解除系爭買賣契約，上訴人不得請求張淑晶點交系爭房屋一節，已有既判力，從而上訴人不得請求趙先達等五人遷讓系爭房屋。

況趙先達等五人占有系爭房屋係於系爭買賣契約成立前，亦得依「占有連鎖」原理，對上訴人主張合法占有。

是上訴人依民法第七百六十七條第一項規定，請求趙先達等五人遷讓該等房屋，仍屬無據。

因認上訴人請求張淑晶給付上開違約金，及趙先達等五人遷讓系爭房屋，不應准許等詞，爰廢棄第一審命張淑晶給付三十六萬四千三百八十四元本息部分之判決，改判駁回上訴人此部分在第一審之訴，並駁回上訴人請求張淑晶再給付一百六十三萬五千六百十六元本息之上訴，及請求趙先達等五人騰空返還系爭房屋之上訴暨追加之訴。

關於廢棄發回（即關於上訴人請求張淑晶給付違約金，及請求趙先達等五人騰空返還七樓房屋及七樓增建物）部分：按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。

於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。

查上訴人係依系爭買賣契約第二條第二項、第六條第二項約定，請求張淑晶給付上開違約金、點交系爭房屋，及依民法第七百六十七條第一項規定，請求趙先達等五人騰空返還系爭房屋，其中點交請求權部分，經更審前原審以系爭買賣契約已經張淑晶於九十八年四月六日合法解除，上訴人不得依系爭買賣契約上開約定請求點交為由，判決上訴人敗訴，因其未提起第三審上訴而確定。

惟該部分確定判決之既判力限於上訴人請求張淑晶點交系爭房屋部分，至張淑晶合法解除系爭買賣契約部分，僅為該判決之理由中判斷，並無既判力，則原審認系爭買賣契約合法解除部分發生既判力，並以依張淑晶與趙先達間有關點交約定為據，遽認上訴人不得依民法第七百六十七條第一項規定，請求趙先達等五人遷讓系爭房屋，即有未合。

又上訴人現為七樓房屋及其增建物之所有權人，且趙先達等五人於上訴人買受前，已直接占有系爭房屋迄今，為原審確定之事實。

因趙先達等五人無移轉直接占有之情形，與連鎖占有原理以合法占有人有移轉直接占有為要件，已有未合。

且張淑晶與趙先達間契約之事由，可否據以對抗非契約當事人之上訴人，尚待釐清，則原審於認定趙先達等五人有何繼續占有使用上開房屋正當權源前，逕以連鎖占有原理，認上訴人不得對趙先達等五人行使所有物返還請求權，亦有可議。

復按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使該權利以前，仍可發生遲延責任，必須行使以後始能免責。

依系爭買賣契約第二條第二項約定，張淑晶於九十七年二月四日以前，應將系爭房屋之原租約轉讓換約完成，或使承租人及現住戶騰空後以現況交屋予上訴人，逾期依同契約第六條第二項約定計付懲罰性違約金予上訴人，而張淑晶未於上開交屋期限交付系爭房屋，亦為原審所認定之事實，則張淑晶於九十八年七月二十一日行使同時履行抗辯權前，是否不負給付遲延責任，及違約金請求權因其後契約之解除而消滅，上訴人不得依上開第六條第二項約定請求張淑晶給付違約金，非無研求之餘地。

原審徒以上開理由就此部分為上訴人不利之判斷，亦欠允洽。

上訴論旨，執以指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴（即關於駁回上訴人請求趙先達等五人騰空返還八樓增建物部分之上訴暨追加之訴）部分：按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第七百五十八條定有明文。

查八樓增建物部分係張淑晶經趙先達同意後出售上訴人，而八樓增建物全部係七樓上原構造外之未登記建物，為原審確認之事實，上訴人自無從以登記取得所有權，則其本於所有權，依民法第七百六十七條第一項規定，請求趙先達等五人遷讓八樓增建物，自屬無據。

原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。

上訴意旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他贅述而與判決結果不生影響之理由，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 一○五 年 七 月 二十八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 吳 謀 焰
法官 詹 文 馨
法官 吳 麗 惠
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 八 月 十五 日
Ｑ