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最高法院民事判決 一○五年度台上字第一四○三號
上 訴 人 東盈地產股份有限公司（原名東台地產股份有限公
司）
法定代理人 藍秀琪
訴訟代理人 林政雄律師
許嚴中律師
被 上訴 人 張伊玟
訴訟代理人 許正次律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○四年一月二十七日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（一○三年度上字第四三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國一○一年五月十五日，與上訴人（原名稱為二五地產股份有限公司，嗣更名為東台地產股份有限公司，再於一○四年三月三十日變更為東盈地產股份有限公司）簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）一千九百二十萬元，向上訴人購買坐落花蓮縣○○市○○段六五六、六五七、六五八、六五八之一地號土地應有部分一萬分之三七三，及其上同地段二○七九建號，門牌號碼為同市○○○路○○○號四樓建物連同車位（下稱系爭房地），已付一百九十一萬三千九百八十七元，上訴人委請之代書遲未代伊辦理貸款，伊始知系爭房地為訴外人百事達建設股份有限公司（下稱百事達公司）所有，且上訴人向該公司給付之系爭房地價金二百五十萬元，亦遭以存證信函退回，上訴人已無法履行移轉系爭房地所有權並交付之義務，爰以一○一年九月十九日及一○一年十二月十一日存證信函為解除契約意思表示，自得依民法第二百五十九條第一款、第二百五十六條規定及系爭買賣契約第九條約定，請求上訴人加倍返還已付價款等情，求為命上訴人給付三百八十二萬七千九百七十四元，並加計自本件起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
（第一審駁回其請求，原審改判命上訴人給付二百九十一萬三千九百八十七元，駁回其餘上訴，其就該經駁回及其他敗訴部分，未聲明不服，未繫屬本院，以下不予贅載）上訴人則以：伊受百事達公司委託銷售系爭房地之期間雖於一○一年五月一日屆滿，但因系爭房地與買家洽談中，乃經該公司口頭同意保留代銷，其並簽發面額為二百五十萬元支票（下稱保留款支票）為保留墊款，伊非單純代銷，而是投資系爭房地加以販賣，且伊非無法移轉系爭房地。
況系爭房地售價高達一千九百二十萬元，被上訴人辯稱其不知系爭房地所有權人為百事達公司，有違常情。
被上訴人未依約辦理貸款，給付價金遲延，造成系爭買賣契約無法履行，被上訴人不得請求違約金。
伊以民法第二百二十六條、第二百五十六條規定，解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第十條約定，沒收被上訴人已付價金等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：按物之出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。
若出賣之物為第三人所有，則出賣人須先取得其所有權，然後移轉於買受人，或使該第三人逕將物之所有權移轉於買受人，以履行其契約出賣人之義務。
又特定物唯其所有權人能為合法處分，出賣第三人之物，依社會通常觀念，第三人（即所有權人）殊無配合出賣人將買賣標的物交付並移轉所有權予買受人之理。
是出賣人於簽訂買賣契約後，向第三人取得物之所有權，或以契約或其他合法法律行為，使第三人擔負出賣人上開給付義務，即可認為出賣人有履行義務之可能。
如第三人之給付義務因故解除而消滅，則自其解除義務時起，應認出賣人無履行之可能，已陷於給付不能，其可歸責於出賣人者，買受人得依同法第二百五十六條之規定，解除契約。
查上訴人非系爭房地所有權人，其自為出賣人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，即應負出賣人義務。
上訴人固於簽約次日，簽發保留款支票予所有權人百事達公司，獲同意其保留系爭房地之銷售，惟百事達公司已於一○一年八月三十一日退回保留款支票，並告知取消系爭房地之保留，自斯時起，上訴人已不能履行出賣人義務，且迄一○四年一月十三日原審言詞辯論前，上訴人仍未取得系爭房地所有權，亦未獲百事達公司委託銷售。
又依系爭買賣契約第二條約定，於雙方稅單繳清（即完稅）後，被上訴人始應再交付二百萬元，尾款於交屋時預計以貸款一千五百萬元給付並補足餘額。
惟完稅部分兩造均未履行，系爭房地復尚未過戶及交屋，被上訴人尚無給付尾款義務。
雖上訴人為辦理貸款，曾以一○一年八月七日電子郵件，要求被上訴人出具薪資證明，被上訴人旋以同年月十五日電子郵件回覆，並以同年月二十日轉發薪資證明予土地銀行鄭襄理，並未有拖延情形，嗣因該銀行不願貸款，亦係被上訴人於上訴人依約交屋時，應以他銀行貸款或現金給付尾款問題，上訴人既尚未過戶及交屋，難認被上訴人有給付遲延情形。
是在完稅前，上訴人因百事達公司取消系爭房地之保留，不能履行交付及移轉系爭房地所有權義務，而陷於給付不能，被上訴人尚無違約之處。
至上訴人要求被上訴人與百事達公司間簽訂內容與系爭買賣契約不同之買賣契約，此將致被上訴人對上訴人與百事達公司均負給付價金之義務，增加被上訴人危險負擔，被上訴人無協力義務，其拒絕簽訂，無違反何約定。
被上訴人一○一年九月十九日存證信函雖僅表示因上訴人已無法履行出賣人義務，請求依系爭買賣契約約定加倍返還已付價金，未明示解除系爭買賣契約之意，惟嗣其再委託黃健弘律師以同年十二月十一日存證信函表示係以前函解除契約，應認於後者送達時發生契約解除之效果。
至上訴人固曾為解除契約之意思表示，惟其未能舉證被上訴人有何給付遲延並定期催告之情形，其解除契約不合法。
被上訴人合法解除系爭買賣契約，自得依民法第二百五十九條規定、系爭買賣契約第九條約定，請求上訴人返還已付價金一百九十一萬三千九百八十七元及同額違約金。
另上訴人抗辯違約金過高部分，斟酌參照民法第二百四十九條第三款加倍返還規定，及已付一百五十萬元之法定利息，並兩造履行系爭買賣契約程度，酌減違約金為一百萬元。
是被上訴人本於債務不履行之法律關係，請求上訴人給付二百九十一萬三千九百八十七元本息，應予准許。
並說明先位聲明請求有理由部分，兩造其餘攻擊防禦方法無礙判決結果，不予一一論述，及備位聲明部分，毋庸加以審究等詞，為其心證所由得，因而廢棄第一審所為被上訴人此部分敗訴之判決，改判命上訴人如數給付本息。
經核於法並無違誤。
上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 八 月 十八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨
法官 吳 謀 焰
法官 詹 文 馨
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 九 月 九 日
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