最高法院民事-TPSV,105,台上,1960,20161110

最高法院民事判決 一○五年度台上字第一九六○號
上 訴 人 游世一
蔡天啟
共 同
訴訟代理人 鄭惠蓉律師
上 訴 人 祭祀公業周昌牧
法定代理人 周信男
訴訟代理人 凃逸奇律師
上 訴 人 陳雅莉（陳宮成之承受訴訟人）
陳世勳（陳宮成之承受訴訟人）
陳寶珠
共 同
訴訟代理人 曾紀穎律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國一○四年二月十七日台灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第五二九號），各自提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。

理 由本件上訴人游世一、蔡天啟（下稱游世一等二人）主張：伊於民國一○○年九月二十日，向上訴人祭祀公業周昌牧購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○○地號土地（下稱系爭土地），應有部分各二分之一，於同年十月三日辦畢所有權移轉登記。

對造上訴人陳世勳、陳雅莉之被繼承人陳宮成及陳寶珠之被繼承人陳宮源無權占用系爭土地，搭蓋台北市○○區○○街○段○○號房屋，作為營業使用，陳宮成及陳寶珠並定有如第一審判決附圖（下稱附圖）A1、A2、A3部分所示面積共計五十九點六平方公尺由陳宮成使用收益，如附圖B1、B2、B3部分所示面積共計五十九點二平方公尺由陳寶珠使用收益之分管協議。

陳宮成已死亡，由陳世勳及陳雅莉繼承其所遺系爭房屋之權利。

系爭房屋既無權占用伊所有系爭土地，陳世勳、陳雅莉、陳寶珠（下稱陳寶珠等三人）自應將系爭房屋拆除，返還系爭土地予伊，並給付伊相當於租金之不當得利等情，依民法第七百六十七條第一項、第一百七十九條規定，求為命陳世勳、陳雅莉將如附圖A1、A2、A3部分所示之地上物拆除，返還該部分土地予伊，並給付伊新台幣（下同）二十六萬八千五百四十六元，連帶給付伊四十萬二千八百十六元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊一萬七千一百二十四元，連帶給付伊二萬五千六百八十七元，及均自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

陳寶珠將如附圖B1、B2、B3部分所示之地上物拆除，返還該部分土地予伊，並給付伊六十六萬七千九百八十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還系爭土地之日止，按年息百分之五計算利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊四萬二千五百九十五元，及均自每期清償期屆至之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人陳寶珠等三人則以：陳宮成、陳宮源（下稱陳宮成等二人）於三十七年間，向對造上訴人祭祀公業周昌牧承租系爭土地興建系爭房屋，嗣雙方再於五十五年間簽訂租賃契約，租期屆滿後，陳宮成等二人繼續使用收益系爭土地，陳宮成等二人已死亡，陳寶珠等三人繼承後繼續使用系爭土地，祭祀公業周昌牧明知而未為反對，依民法第四百五十一條規定，系爭租賃契約繼續存在，對造上訴人游世一等二人，不得請求陳寶珠等三人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。

陳寶珠並於第一審提起反訴及於原審為訴之追加，主張：祭祀公業周昌牧出賣系爭土地予游世一等二人時，未依法通知有優先承買權之伊，其所有權之移轉不得對抗伊等情，依民法第四百二十六條之二規定，求為命祭祀公業周昌牧及游世一等二人將台北市建成地政事務所就系爭土地於一○○年十月三日所為之所有權移轉登記塗銷；

確認伊對於祭祀公業周昌牧就系爭土地與游世一等二人間所訂立之買賣契約有以相同條件買受之優先承買權存在；

祭祀公業周昌牧就系爭土地應依與游世一等二人間之相同條件與伊訂立買賣契約，並於伊給付六百六十五萬零七百六十九元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。

上訴人祭祀公業周昌牧則以：伊未將系爭土地出租予陳宮成等二人。

對造上訴人陳寶珠提出之租賃契約第四條訂明租期屆滿應另訂租約，租期屆滿既未另訂租約，已發生阻止續約之效力，無民法第四百五十一條之適用，陳寶珠無優先購買權等語，資為抗辯。

原審將第一審就上開部分所為㈠命陳世勳等二人拆除超過坐落系爭第四三六地號土地如附圖所示A1騎樓部分面積八點五平方公尺，及如附圖所示A3二層部分系爭第四三六地號土地面積八點五平方公尺，並將土地返還游世一等二人，及給付游世一等二人超過七萬八千二百零二元本息，暨自一○二年一月二十三日起至返還上開土地之日止，按月給付游世一等二人四千九百八十七元部分；

㈡命陳寶珠拆除超過坐落系爭第四三六地號土地如附圖所示B1騎樓部分面積八點五平方公尺；

如附圖所示B3二層部分系爭第四三六地號土地面積八點五平方公尺，並將土地返還游世一等二人，及給付游世一等二人超過七萬八千二百零二元本息，暨自一○二年一月二十三日起至返還上開土地之日止，按月給付游世一等二人四千九百八十七元部分之判決廢棄，改判駁回該部分游世一等二人在第一審之訴；

㈢駁回陳寶珠反訴部分，一部廢棄，改判確認陳寶珠對於祭祀公業周昌牧與游世一等二人間就系爭第四三

五、四三五之一地號如附圖所示A2、B2部分之土地所訂之買賣契約有優先承買權存在，游世一等二人應將系爭四三五、四三五之一地號土地如附圖所示A2、B2部分之土地，經台北市建成地政事務所於一○○年十月三日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，祭祀公業周昌牧應就系爭第四三五、四三五之一地號如附圖所示A2、B2部分之土地，依與游世一等二人於一○○年十月三日所訂買賣契約之同一條件，與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付四百七十四萬七千三百五十元之同時，將土地所有權移轉登記為陳寶珠所有，並維持陳寶珠等三人其餘敗訴部分及游世一等二人敗訴部分之判決，駁回渠等其餘上訴及上訴，係以：游世一等二人於一○○年九月二十日向祭祀公業周昌牧買受系爭土地，並於同年十月三日辦畢所有權移轉登記，應有部分各二分之一。

系爭房屋係陳宮成等二人興建，現登記之納稅義務人為陳寶珠等三人，渠等三人均為有處分權之人。

如附圖A1、A2、A3部分所示由陳宮成分管使用收益，陳宮成死亡後，其繼承人將A1、A2、A3部分由陳世勳及陳雅莉繼承分管使用收益。

B1、B2、B3部分由陳寶珠分管使用收益。

次查陳寶珠等三人提出之祭祀公業周昌牧管理人周宗起次子周財出具之承諾書、備據、收據及收條，紙張泛黃或有舊時印花，為年代久之遠之物，非臨訟製作，其上祭祀公業周昌牧印文核與陳宮成等二人申請三十七年間新建建築物所有權登記之土地權利變更登記申請書上之印文相同，堪認祭祀公業周昌牧業將重測前台北市○○段○○段○○○○○段○○○○地號中之二十坪出租予陳宮成等二人。

陳寶珠提出之五十五年十一月十五日土地租賃契約書（下稱五十五年租約）第四條固約定，租賃契約期間屆滿，應經雙方同意另訂租約，惟無期滿後不再續租之意，該租約租期於六十年十一月十四日屆滿後，陳宮成等二人或陳寶珠等三人雖未與祭祀公業周昌牧續訂書面租約，及繼續給付土地租金，亦不能認祭祀公業周昌牧有反對續租之意思，應視為以不定期限繼續契約。

系爭房屋占用第四三六地號及第四三五之一地號土地全部及部分第四三五地號土地。

原永樂段第四○地號重測後為系爭第四三五地號，分割增加系爭第四三五之一地號。

系爭第四三六地號重測前為永樂段第四○之一地號，然無係分割自上開第四○地號土地之資料，租賃標的物自不包含系爭第四三六地號土地，陳寶珠等三人與祭祀公業周昌牧間租約之標的物為系爭第四三五之一地號土地全部及系爭房屋占用系爭第四三五地號土地部分。

系爭房屋占用系爭第四三五、四三五之一地號土地，有合法權源，游世一等二人以其為無權占有，請求陳寶珠等三人分別將如附圖所示A2、B2及其上A3、B3部分之建物拆除，返還土地，及給付該部分之不當得利，非有理由；

請求陳寶珠等三人分別拆除系爭第四三六地號土地如附圖A1、B1及其上A3、B3部分之建物，返還土地，及分別給付該部分相當於租金之不當得利，為有理由。

陳寶珠僅就第四三五之一地號土地及系爭房屋占用第四三五地號土地部分有優先承買權。

祭祀公業周昌牧係以一千三百十萬元出售系爭土地，經以該價金與系爭房屋占用系爭第四三五、四三五之一地號土地面積之比例為計算，陳寶珠以同一條件購買該土地之價格為四百七十四萬七千三百五十元，故游世一等二人請求陳世勳等二人、陳寶珠分別將占用第四三六地號土地部分之建物拆除，將土地返還伊，及給付不當得利各七萬八千二百零二元本息，及按月各四千九百八十七元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，不應准許；

陳寶珠反訴、追加之訴，請求確認就如附圖A2、B2部分有優先承權買存在，祭祀公業周昌牧及游世一等二人應塗銷該部分土地之所有權移轉登記，祭祀公業周昌牧應以系爭買賣契約同一之條件與陳寶珠訂立買賣契約，並於陳寶珠給付上開金額同時，將土地所有權移轉登記為陳寶珠所有，為有理由，應予准許，超過者，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。

故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力。

系爭租約第四條約定，租賃契約期間屆滿應經甲乙雙方同意另訂租約（見第一審卷第三九頁）。

則上訴人陳寶珠等三人倘未能舉證證明陳宮成等二人與祭祀公業周昌牧有換約之事實，能否謂系爭租約未因租期屆滿而消滅，即滋疑問。

原審為相反之認定，已有可議。

次查請求塗銷不動產之移轉登記，僅須以登記簿上現權利人為被告，原審於理由項下認定陳寶珠請求祭祀公業周昌牧及游世一等二人塗銷系爭第四三五、四三五之一地號如附圖A2、B2部分土地之所有權移轉登記為有理由，於主文則命游世一等二人塗銷該部分土地之所有權移轉登記，何者為是，亦有未明。

又游世一等二人提出之土地買賣契約書，其買受人為游世一，蔡天啟非買受人，有該契約在卷可稽（見原審卷二第一三頁），原審命祭祀公業周昌牧依與游世一等二人所訂買賣契約之同一條件與陳寶珠訂立買賣契約，難謂無與卷存證據不符之違誤。

再系爭房屋係陳宮成等二人興建，渠等二人已死亡，陳世勳等二人為陳宮成之繼承人，陳寶珠為陳宮源之繼承人，均為對系爭房屋有處分權之人，為原審認定之事實。

則游世一等二人請求拆除系爭房屋倘有理由，自應命陳寶珠等三人予以拆除。

乃遽命陳世勳等二人拆除附圖所示Ａ1騎樓及其上Ａ3二層部分，陳寶珠拆除附圖所示Ｂ1騎樓及其上Ｂ3二層部分，並有未合。

又地籍測量實施規則第二百三十三條第一款規定，土地分割之地號，應依下列規定編定，並將編定情形登載於分號管理簿：一、原地號分割時，除將其中一宗維持原地號外，其他各宗以分號順序編列之。

系爭第四三六地號重測前為永樂段第四○之一地號，系爭第四三五、四三五之一地號土地源自重測前永樂段第四○地號，似見系爭第四三六地號亦係源自永樂段第四○地號。

而系爭房屋占用系爭第四三五

、四三五之一、四三六地號土地之面積共約十八坪，五十五年租約約定租用永樂段第四○地號土地二十坪，有附圖及租約可稽（見第一審卷第三九、四○頁）。

是原審既認該租約係真正，能否謂其標的物不包括系爭第四三六地號土地，亦滋疑問。

原審未查，遽認該土地非租賃標的物，尚嫌速斷。

兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。

末查游世一等二人係請求陳世勳、陳雅莉連帶返還相當於租金之不當得利，案經發回，應併注意及之。

據上論結，本件兩造上訴均有理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 一○五 年 十一 月 十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 純 惠
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 李 錦 美
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 十一 月 二十三 日
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