最高法院民事-TPSV,105,台上,2289,20161221

最高法院民事判決 一○五年度台上字第二二八九號
上 訴 人 黃琴喨
訴 訟代理 人 林志豪律師
林永頌律師
陳怡君律師
林煜騰律師
上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司

兼法定代理人 林鴻堯
共 同
訴 訟代理 人 吳姝叡律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國一○四年五月十二日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度重上更

㈠字第一四二號），各自提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於㈠駁回上訴人黃琴喨請求上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯再依序給付違約金新台幣壹佰伍拾玖萬玖仟伍佰元本息、新台幣伍佰肆拾貳萬柒仟元本息之上訴；

㈡命上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯依序給付違約金新台幣伍拾肆萬零伍佰元本息、新台幣壹佰捌拾萬玖仟元本息，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。

上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯之其餘上訴駁回。

第三審訴訟費用關於駁回上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯其餘上訴部分，由各該上訴人負擔。

理 由 本件上訴人黃琴喨（下稱上訴人）主張：伊於民國九十六年二月十一日，與對造上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋契約）及房屋室內裝修設備貸款暨房屋變更設計約定書（下稱系爭裝修契約），約定以新台幣（下同）一千零八十一萬元，購買該公司規劃興建之「博物館建案」編號Ｄ２號第二樓房屋（含編號一○五、一○六號停車位）；

及該公司以二百零一萬元負責系爭房屋室內設計及裝修等工作；

另與對造上訴人林鴻堯簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地契約，瓏山林公司與林鴻堯下合稱對造上訴人），約定以三千六百十八萬元，購買系爭房屋、車位坐落之基地即台北市○○區○○段○○○○○地號土地之應有部分。

伊已給付五期房屋價款二百十四萬元、土地價款七百二十五萬元，及裝修費用四十一萬元。

嗣因第六期價款之給付發生爭議，對造上訴人於九十八年一月六日行政院消費者保護協會（下稱消保會）協調時，同意不以九十八年一月八日為辦理貸款期限，且應於同年二月六日續行協商，伊並以系爭房地有瑕疵為由，主張行使同時履行抗辯權。

對造上訴人於九十八年二月四日違法解除系爭房地契約，不生解約之效力。

瓏山林公司未依約通知伊辦理交屋，且於九十九年三月十七日以買賣為原因將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人陳貞端，伊催告對造上訴人履行契約未果，業以九十九年十一月十八日存證信函解除系爭房地及裝修契約；

另伊以對造上訴人已給付不能為由，以一○一年七月十一日聲明更正狀繕本送達再為解除系爭房地等契約之意思表示，自得依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定，請求對造上訴人返還所受領之價金並加付法定遲延利息，及依系爭房屋契約第二十三條第一項、土地契約第十條第一項約定及民法第二百二十六條第一項規定，請求對造上訴人給付已繳價金計算之違約金。

縱認伊未繳納第六期款係可歸責，對造上訴人將伊所繳價金全數沒收充作違約金，亦屬過高，應予酌減，伊得依不當得利規定，請求返還價金等情，爰依上開規定，除第一審已命瓏山林公司給付九十二萬八千五百元（返還裝修款四十一萬元、房屋價款五十一萬八千五百元）、林鴻堯給付一百八十二萬三千元（返還土地價款）及各自本判決確定之日起算之法定遲延利息；

發回前原審命瓏山林公司再給付五萬一千四百四十七元（裝修款四十一萬元自九十七年十月十五日起至一○○年四月十八日止之法定遲延利息）（下合稱已確定部分）外，求為命㈠瓏山林公司再給付①一百六十二萬一千五百元（房屋價款）及加計自九十七年十月十五日（第五期款最後付款日）起算之法定遲延利息。

②六萬五千零六十元（房屋款五十一萬八千五百元自九十七年十月十五日至一○○年四月十八日止之法定遲延利息）。

③九十二萬八千五百元自一○○年四月十九日起至本判決確定前一日之法定遲延利息。

㈡林鴻堯再給付①五百四十二萬七千元（土地價款）及加計自九十七年十月十五日起算之法定遲延利息。

②二十二萬八千七百四十九元（土地款一百八十二萬三千元自九十七年十月十五日起至一○○年四月十八日止之法定遲延利息）。

③一百八十二萬三千元自一○○年四月十九日起至本判決確定前一日之法定遲延利息。

㈢瓏山林公司、林鴻堯依序給付違約金二百十四萬元、七百二十三萬六千元。

嗣於發回前原審就請求給付違約金部分，追加自九十九年十一月十九日起算之法定遲延利息之判決（上訴人逾上開請求金額及利息部分，分別經其於發回前原審減縮上訴聲明及受敗訴之判決，未據其聲明不服；

另命瓏山林公司、林鴻堯給付已確定部分，均未繫屬本院部分，不予贅述。

又上述民法第二百二十六條第一項規定，係上訴人於發回前原審追加）。

對造上訴人則以：上訴人應於使用執照核發日起第三十日給付第六期款，伊於九十七年十一月二十一日使用執照核發當日通知上訴人繳納第六期款，又於同年十二月二十五日、九十八年一月二十二日催告上訴人給付，其仍未繳款，伊乃於九十八年二月四日發函予上訴人，表示解除系爭契約及沒收上訴人已繳價金。

林鴻堯未授權瓏山林公司代為出席九十八年一月六日消保會之協調會，且未達成允許上訴人緩期給付及續行協商之協議。

系爭房地契約業經伊合法解除，伊自得另行出售，伊沒收上訴人已繳價金充作違約金，並無過高。

上訴人解除系爭房地契約為不合法，其請求伊給付違約金，顯無理由等語，資為抗辯。

原審審理結果以：上訴人與瓏山林公司、林鴻堯簽訂系爭房地契約，購買系爭房地；

另與瓏山林公司簽訂系爭裝修契約，上訴人已給付五期房屋價款二百十四萬元、土地價款七百二十五萬元，及裝修費用款四十一萬元。

瓏山林公司於九十七年十一月二十一日取得系爭房屋使用執照，於同日寄發繳交第六期（尾）款通知予上訴人，對造上訴人復於九十七年十二月二十五日通知上訴人辦妥貸款手續等。

消保會於九十八年一月六日召開上訴人及其餘六戶因購買「博物館建案」之消費糾紛協調會。

對造上訴人於九十八年一月二十二日通知上訴人於同年二月三日前繳付或辦妥貸款手續等；

復於同年月四日通知上訴人，表示解除系爭房地契約並沒入已繳全部款項。

瓏山林公司於九十九年三月十七日，以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予陳貞端等情，為兩造所不爭執，堪信為真。

次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；

民法第二百二十九條第二項前段、第三項定有明文。

又債權人允許緩期給付，為債務人遲延責任終了原因。

查系爭房地契約附件一「分期付款明細表」雖載有第六期款項應於核發使用執照日起第三十天繳清之旨，然同時載明該款項係屬「可委辦貸款抵繳之期款」，又買受人難以知悉系爭房屋使用執照之核發時點，且瓏山林公司於九十七年十一月二十一日通知上訴人於一個月後之同年十二月二十三日繳納第六期款，堪認上訴人就第六期價款之給付義務，係屬給付不確定期限之債務。

上訴人未依瓏山林公司九十七年十一月二十一日催告期滿日即同年十二月二十三日前辦妥自洽貸款，亦未於其後七日內以現金繳付第六期款，即屬給付遲延。

對造上訴人於同年十二月二十五日催告上訴人應於九十八年一月八日完成貸款手續撥付第六期款，然依消保會系爭九十八年一月六日協調會會議紀錄及證人吳政學（行政院消保官組長、該次會議主席）證言，堪認瓏山林公司同意上訴人辦理貸款之期限不以九十八年一月八日為限，並訂於同年二月六日續行會議。

而林鴻堯為瓏山林公司之法定代理人，依卷附繳款通知、統一發票可知，系爭房地繳款通知均由瓏山林公司具名，其付款方式係匯入瓏山林公司銀行帳戶，並由該公司開立收受房屋及土地價金之發票予上訴人，由此可認，林鴻堯就系爭房地買賣相關事宜已授權瓏山林公司代為處理，則瓏山林公司於協調會中所為表示及與買方協議之效力自及於林鴻堯；

至代表瓏山林公司參加該協調會之陳志棟、李後政於另案證言難免迴護瓏山林公司，均非可採，是堪認對造上訴人已同意上訴人於九十八年一月六日至同年二月六日期間緩期清償第六期（尾）款，上訴人於同年二月六日前之給付遲延責任即已終了。

對造上訴人於九十八年一月二十二日定期催告上訴人給付尾款，其催告不合法，其所為解除系爭房地契約之意思表示不生效力，仍有依約移轉系爭房地所有權予上訴人之義務，然其於九十九年三月十七日將系爭房地所有權移轉登記予陳貞端，就系爭房地所有權移轉之履行已屬給付不能。

又依系爭裝修契約第十二條第二項約定，系爭房地契約有任何一契約解除時，系爭裝修契約亦得同時解除，上訴人以一○一年七月十一日「民事聲明更正狀」繕本送達為解除系爭房地及裝修契約之意思表示，該書狀繕本於同年月十二日送達對造上訴人，系爭房地及裝修契約經上訴人合法解除，上訴人自得依民法第二百五十九條第二款規定，請求回復原狀。

其次上訴人依據系爭房屋契約第二十一條第一項及土地契約第八條第一項、第十條第一項約定解除系爭房地契約，自得依系爭房屋契約第二十三條第一項及土地契約第十條第一項約定，請求對造上訴人賠償房、地違約金二百十四萬元及七百二十三萬六千元。

上開約定之違約金，核係損害賠償總額預定性質，上訴人不得併依民法第二百二十六條規定請求損害賠償。

至內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」僅屬法規命令之性質，並無排除民法第二百五十二條規定之適用。

審酌上訴人就系爭房地之尾款原已陷於給付遲延狀態，因對造上訴人允許緩期清償，而得終了其給付遲延狀態，對造上訴人係誤認其等已合法解除系爭房地契約，始將系爭房地另行出售予第三人，其轉售系爭房地雖獲有近二千萬元價差之利益，然亦因系爭房地支出代銷佣金二百二十八萬一千元、處理上訴人給付遲延所生之費用，及上訴人有不能使用已支付之價款之損失等一切情狀，認系爭約定之違約金顯屬過高，應酌減至房地總價款百分之五為適當，即上訴人得請求瓏山林公司、林鴻堯給付之違約金依序為五十四萬零五百元（房屋總價10,810,000×5%＝540,500）、一百八十萬九千元（土地總價36,180,000×5% ＝1,809,000 ）。

從而，上訴人依上開規定，請求㈠瓏山林公司給付①一百六十二萬一千五百元（返還房屋價金）本息；

②五十四萬零五百元（違約金）本息；

③六萬五千零六十元；

④九十二萬八千五百元自一○○年四月十九日起至本判決確定前一日之法定遲延利息。

㈡林鴻堯給付①五百四十二萬七千元（返還土地價金）本息；

②一百八十萬九千元（違約金）本息；

③二十二萬八千七百四十九元；

④一百八十二萬三千元自一○○年四月十九日起至本判決確定前一日之法定遲延利息，即應准許，逾此部分請求，則不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及證據，無再逐一論述之理由，因而廢棄第一審所為上訴人請求上開㈠①之本息、②之本金、③；

及㈡①之本息、②之本金、

③部分敗訴之判決，改命瓏山林公司、林鴻堯給付，及命瓏山林公司、林鴻堯分別給付上開㈠②之利息及㈡②之利息，及駁回上訴人逾上開請求之上訴及追加之訴。

另駁回瓏山林公司、林鴻堯分別對上開㈠④、㈡④之附帶上訴。

關於廢棄發回（即上訴人請求瓏山林公司、林鴻堯依序再給付違約金一百五十九萬九千五百元本息、五百四十二萬七千元本息；

原審命瓏山林公司、林鴻堯依序給付違約金五十四萬零五百元本息、一百八十萬九千元本息）部分：按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。

基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。

至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第二百五十一條、第二百五十二條參照）。

惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。

又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第二百十六條第一項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高。

本件系爭房屋契約第二十三條第一項及土地契約第十條第一項所約定按房地總價款（以已繳價款為限）之違約金，係屬損害賠償總額預定性質，乃原審所認定，如果無訛，即應調查上訴人因對造上訴人出售系爭不動產予第三人致給付不能而實際所受損害及所失利益各為若干？以作為審酌決定該違約金約定是否過高及應如何核減之基準，乃原審逕以對造上訴人無故意違約之重大情節等非酌減違約金之事由作為酌減違約金之論斷，依上說明，自有未洽。

又原審認上訴人以對造上訴人未依其九十九年十月二十日、同年十一月二日催告於七日內交屋及移轉系爭房地所有權，上訴人以同年十一月十七日存證信函解約為不合法；

上訴人係以對造上訴人已給付不能，以一○一年七月十一日書狀繕本送達解除系爭房地契約（見原審判決第十七頁），惟上訴人上開書狀，係謂「倘若鈞院認九十九年十一月十七日…存證信函未以瓏山林公司、林鴻堯給付不能為由解除契約，則上訴人以系爭房地已移轉所有權登記予第三人，顯已給付不能為由，再以該書狀…為解除契約之意思表示」，似未表示依系爭房屋契約第二十一條第一項及土地契約第八條第一項、第十條第一項約定解除系爭房地契約（見原審重上字卷㈠第四五頁反面、第四六頁），果爾，原審遽認上訴人得依系爭房地契約，請求對造上訴人給付約定之違約金，是否無誤？亦待釐清。

兩造上訴論旨，各指摘原判決上開部分，關其不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。

關於駁回上訴（即原審㈠命瓏山林公司再給付一百六十二萬一千五百元本息、六萬五千零六十元，及維持第一審命給付九十二萬八千五百元本息。

㈡命林鴻堯再給付五百四十二萬七千元本息、二十二萬八千七百四十九元，及維持第一審命給付一百八十二萬三千元本息）部分：按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取證、認事並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。

原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，合法認定瓏山林公司同意上訴人辦理貸款之期限不以九十八年一月八日為限，於同年二月六日續行協商，此項協議之效力及於林鴻堯，上訴人於九十八年二月六日前之遲延責任已終了，對造上訴人未踐行合法催告程序，其以九十八年二月四日函文解除系爭房地契約，不生效力，嗣對造上訴人將系爭房地出售並移轉所有權予陳貞端，即因可歸責於對造上訴人之事由致給付不能，上訴人以一○一年七月十一日書狀送達解除系爭房地契約，已生效力，因而以上揭理由為對造上訴人不利之論斷，經核於法並無違誤。

至原判決就上述部分，贅列之其他理由，與裁判結果不生影響。

對造上訴人上訴論旨，以原審認事、採證與解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉理由，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件黃琴喨上訴為有理由，瓏山林公司、林鴻堯上訴為一部有理由，一部無理由。

依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 一○五 年 十二 月 二十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 一 月 四 日
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