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最高法院民事判決 一○五年度台上字第二三二八號
上 訴 人 林麗珠
訴訟代理人 陳淑貞律師
被 上訴 人 蔣慰慈
訴訟代理人 徐崧博律師
胡俊暘律師
複 代理 人 劉威宏律師
被 上訴 人 僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人 彭 慶
訴訟代理人 周祝民律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○五年二月三日台灣高等法院第二審判決（一○四年度重上字第六六七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人蔣慰慈新台幣一百七十五萬元按年息百分之五計算之遲延利息，及該訴訟費用部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人蔣慰慈之反訴駁回。
其他上訴駁回。
被上訴人蔣慰慈應於上訴人給付新台幣一千萬元本息及新台幣一百七十五萬元之同時，將坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號、同小段六一○地號土地所有權全部移轉登記為上訴人所有，並將門牌台北市○○區○○○路○巷○○○號及二之二號建物之納稅義務人回復登記為上訴人。
關於廢棄部分之第二審及第三審訴訟費用，由被上訴人蔣慰慈負擔；
關於駁回上訴部分，第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊與被上訴人蔣慰慈於民國一○一年六月十二日，就伊所有之台北市○○區○○段○○段○○○地號、同小段六一○地號土地（以下合稱系爭土地），訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約）及履約保證專用不動產買賣契約（下稱系爭履約保證契約），約定價金為新台幣（下同）八千萬元，於土地所有權移轉登記完畢後給付，其中六千萬元，由蔣慰慈匯入被上訴人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）開設之系爭履約保證帳戶內，餘款二千萬元則由蔣慰慈簽發如第一審判決附表（下稱附表）所示之五紙支票（下稱系爭支票）分期給付，僑馥公司負有將其於中國信託商業銀行營業部開立之履約保證帳戶（下稱系爭履約保證帳戶）內之金額撥付予伊之義務。
另伊無償贈與未辦保存登記之門牌台北市○○區○○○路○巷○○○號及二之二號建物（下逕稱各號建物，合稱系爭建物，與系爭土地合稱為系爭房地）予蔣慰慈。
詎伊依約將系爭土地移轉登記予蔣慰慈後，蔣慰慈尚餘買賣價金七千萬元迄未給付，經催告仍未履行，伊即於同年十月二十四日以存證信函解除系爭買賣契約等情，爰於第二審為訴之追加，先位聲明依系爭買賣契約及系爭履約保證契約、民法第三百六十七條規定，求為命蔣慰慈給付七千萬元本息（先位請求）或命僑馥公司給付五千萬元本息（備位請求）。
備位聲明依系爭買賣契約及系爭履約保證契約，民法第二百五十九條、第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命蔣慰慈將系爭土地所有權移轉登記予伊，並將系爭建物之房屋稅納稅義務人回復登記為伊，及給付一千萬元本息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
蔣慰慈辯以：伊與上訴人簽訂之系爭買賣契約，買賣標的物包含系爭房地。
惟上訴人隱匿系爭二之一號建物業經主管機關通知限期拆除；
另系爭二之二號建物因占用鄰地，有遭訴請拆屋還地之虞；
且系爭土地，因系爭建物被拆除致價值減損，故系爭房地均有瑕疵，伊自得行使同時履行抗辯而拒付尾款等語。
並提起反訴主張：伊依民法第三百五十九條之規定解除系爭買賣契約，爰依解除契約回復原狀之法律關係及系爭買賣契約約定，求為命上訴人返還價金一千萬元本息、給付違約金一百七十五萬元本息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
僑馥公司則以：依系爭履約保證契約約定，需待法院確定判決結果，始能撥付其於系爭履約保證帳戶內之買賣價金，伊自無遲延責任等語，資為抗辯。
原審以：㈠本訴追加先位聲明部分：上訴人與蔣慰慈於一○一年六月十二日，就系爭土地簽訂系爭買賣契約，價金為八千萬元，上訴人已於同年六月十九日將系爭建物房屋稅稅籍之納稅義務人登記為蔣慰慈，同年七月九日將土地所有權移轉登記予蔣慰慈，惟未點交及移轉事實上處分權。
依系爭買賣契約及系爭履約保證契約第一條約定，可知系爭買賣契約之買賣標的物，包含系爭房地。
系爭二之一號建物於交予蔣慰慈前，已經台北市都市發展局列管備查在案，並屢次通知上訴人限期拆除，顯不具備系爭買賣契約所約定應具有之品質及通常效用。
系爭二之二號建物因無權占用他人土地，而有需拆除建物以返還土地之風險，亦欠缺建物依通常交易觀念應具備之效用，均屬物之瑕疵，應由上訴人負瑕疵擔保責任。
蔣慰慈簽訂系爭買賣契約之目的，係為購置房地作為居住或招待賓客使用，則系爭建物是否具備至交屋前止，未曾受主管機關之查報、拆除通知之此約定品質乙事，核屬系爭買賣契約之重要事項，如有欠缺，自影響蔣慰慈買受系爭房地之價值及效用甚鉅。
上訴人隱瞞系爭建物瑕疵而不能達契約目的，蔣慰慈已無利益；
相較於蔣慰慈解除契約後，上訴人固需返還已受領之買賣價金，但可取回系爭買賣標的物，蔣慰慈因瑕疵所受之損害，顯非低於上訴人因解除契約所受之損害。
堪認蔣慰慈以系爭買賣標的物有瑕疵為由，依民法第三百五十九條規定，解除系爭買賣契約，對上訴人並無顯失公平之可言。
而蔣慰慈已於一○一年十二月十二日以系爭買賣契約標的物具有重大瑕疵為由，通知上訴人解除系爭買賣契約，上訴人於同年月十三日收受該通知，而生合法解除契約之效力。
另參以系爭土地之地目為旱，使用分區為保護區，上訴人亦自陳系爭土地因僅能作為農業使用，無法申請一般建照建築房屋等語，與農業發展條例第八條之一第二項、台北市土地使用分區管制自治條例第七十五條、第七十五條之
一、第七十五條之二等規定相符，可見系爭建物倘經拆除，將無法重建與系爭建物相同條件之建物，蔣慰慈將因系爭建物與系爭土地分離後，而受有無法重新建造相同建物以供居住或招待賓客使用之重大損害，則蔣慰慈主張解除系爭買賣契約全部，核與民法第三百六十三條第二項規定相符。
自不能單憑系爭建物僅為買賣標的物之一部，即認蔣慰慈僅得解除系爭建物部分之契約。
綜上，系爭買賣契約業經合法解除，蔣慰慈即無給付買賣價金之義務，則上訴人依民法第三百六十七條及系爭買賣契約，先位請求蔣慰慈給付買賣價金，另依系爭履約保證契約約定，備位請求僑馥公司給付買賣價金，均屬無據，不應准許。
㈡本訴備位聲明部分：上訴人雖以蔣慰慈遲延給付價金為由，於一○一年七月三十日以郵局存證信函催告蔣慰慈給付價金，惟經蔣慰慈於同年九月四日以郵局存證信函回覆，以買賣標的物具有瑕疵為由，催請上訴人補正及賠償因瑕疵所生之損害，且於上訴人履行瑕疵補正及損害賠償義務前，不同意繼續履行系爭買賣契約義務，堪認其已就系爭買賣契約標的物瑕疵，行使同時履行抗辯之權利，則蔣慰慈就系爭買賣契約價金，自無遲延給付責任之可言。
又系爭買賣契約，乃就買賣標的物（即系爭土地及系爭建物）整體約定總價及付款方式，並未區分土地及建物各自售價。
況蔣慰慈因系爭房地分離而受有重大損害，得解除契約全部，上訴人主張蔣慰慈僅能以系爭建物部分之價金，而不得以系爭土地部分之買賣價金行使同時履行抗辯權等語，為無理由。
綜上，上訴人於一○一年十月二十四日，以蔣慰慈給付遲延為由，解除系爭買賣契約，於法未合，其依系爭買賣契約請求蔣慰慈回復系爭房地登記原狀，或依不當得利法律關係請求回復登記，均屬無據。
㈢反訴部分：蔣慰慈於一○一年十二月十三日，以系爭買賣契約標的物有瑕疵為由，依民法第三百五十九條規定通知上訴人解除系爭買賣契約，上訴人於翌日收受該通知，而生合法解除效力，則蔣慰慈依解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人返還同年八月十三日所受領之一千萬元買賣價金，並附加自受領時起之利息償還之，即屬可採。
又依系爭買賣契約約定，倘上訴人違反義務時，蔣慰慈並得請求給付與已繳價款同額之違約金。
爰審酌蔣慰慈於簽訂系爭買賣契約後，已給付上訴人一千萬元之買賣價款，惟因系爭建物具有瑕疵經其解除，則於系爭買賣契約爭議期間，迄今受有損失該已繳價款部分利息之利益，以法定利息為年息百分之五計算，約計一百七十五萬元，本件違約金，應予酌減為此數額為允當。
從而，蔣慰慈依解除契約回復原狀之法律關係、系爭買賣契約約定，請求上訴人返還一千萬元及給付違約金一百七十五萬元，其中一千萬元自受領時即一○一年八月十三日，其餘一百七十五萬元自反訴狀繕本送達翌日即一○三年五月三日起，均至清償日止之法定遲延利息，為有理由等詞，為其判斷基礎。
關於廢棄改判部分：按契約解除時，當事人雙方互負有回復原狀之義務者，其回復原狀之債務，除有先為給付義務外，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
而同時履行抗辯權之行使範圍，本以因雙務契約而互負對價關係之債務為原則，然於因原債務不履行所生、且與原債務具有密切關聯之違約金債務，亦因同時履行抗辯權之行使，而可溯及免其遲延責任，以符公平原則。
經查，上訴人於一○四年九月十一日曾辯以：蔣慰慈之解除契約如屬合法，則在蔣慰慈將系爭土地返還前，其亦得拒絕返還已受領之價金等語（見原審卷一○二頁），應認其已為同時履行抗辯之主張。
而本件違約責任在於上訴人，蔣慰慈之解除契約為合法，其請求上訴人給付經酌減後之約定違約金一百七十五萬元於法有據，且系爭土地之所有權已移轉登記予蔣慰慈等情，既經原審認定。
則於蔣慰慈解除契約後，上訴人應給付違約金一百七十五萬元，連同應返還之價金一千萬元之債務，與蔣慰慈應返還系爭土地所有權之債務，自密切關聯，而立於同時履行之對待給付關係。
是該一百七十五萬元違約金之遲延責任，因上訴人行使同時履行抗辯權而溯及免除。
至上訴人應返還一千萬元價金部分，其自受領時起附加利息部分，乃民法第二百五十九條第二款規定之回復原狀方式，與遲延責任無涉，自無從免除。
乃原審仍命上訴人給付該一百七十五萬元之利息，自有未洽。
上訴意旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
又本院基於確定之事實，認此部分已可依該事實自為判決，爰依民事訴訟法第四百七十八條第一項第一款規定，改判駁回蔣慰慈此部分之反訴請求。
關於駁回其他上訴部分：系爭買賣契約業經蔣慰慈合法解除而消滅，即無給付買賣價金之義務，則上訴人依民法第三百六十七條及系爭買賣契約，先位聲明請求蔣慰慈給付買賣價金（先位請求），另依系爭履約保證契約約定，請求僑馥公司給付買賣價金（備位請求），均屬無據。
則上訴人於一○一年十月二十四日，以蔣慰慈給付遲延為由，解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約回復系爭房地登記原狀，並給付違約金（備位聲明），亦無理由。
原審本於上述理由而為此部分上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。
上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使暨已論斷說明者，及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非有理由。
末按蔣慰慈以上開理由解除系爭買賣契約，為有理由，雙方即有回復原狀義務，上訴人並為同時履行抗辯權之行使，則於其返還蔣慰慈買賣價金一千萬元本息及給付一百七十五萬元違約金之同時，亦有將系爭土地移轉登記及將系爭建物之稅納義務人回復登記為上訴人名義之義務。
原審未為同時履行對待給付判決之諭知，固有未合。
惟既不影響判決結果，應由本院逕為對待給付判決之諭知，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項第一款、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 十二 月 二十七 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 沈 方 維
法官 吳 謀 焰
法官 詹 文 馨
法官 周 玫 芳
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 一 月 十三 日
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