最高法院民事-TPSV,106,台上,1008,20180201,1

最高法院民事判決 106年度台上字第1008號
上 訴 人 林 碧 華
訴訟代理人 簡文玉律師
被 上訴 人 蔡 慶 鐘
蔡 阿 慶
蔡 慶 城
蔡 茶
莊蔡阿綢
共 同
訴訟代理人 紀冠伶律師
被 上訴 人 蔡邱玉蘭（蔡阿枝之承受訴訟人）
蔡 耿 民（蔡阿枝之承受訴訟人）
蔡 賜 川（蔡阿枝之承受訴訟人）
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國104年9月30日臺灣高等法院第二審判決（103年度上字第1205號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人蔡萬得於民國76年11月24日與訴外人陳國傳簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落桃園市蘆竹區（改制前桃園縣蘆竹鄉○○○○○段○○○○段0000000段○○000地號等121筆土地應有部分，以工業區土地每坪新臺幣（下同）8,100元、保護區土地每公頃270萬元之價格，出售予陳國傳，並約定其中如第一審判決附表（下稱附表）一所示48筆土地（按：附表一編號38至41應為山鼻子小段、編號44至45應為山鼻段）應有部分（下稱系爭土地）於完成自耕保留地持分交換手續後再辦理移轉登記。

蔡萬得就系爭契約，除已辦理移轉登記部分，逾收價金20萬2,357元。

系爭土地於100年間已登記自耕保留地持分交換，惟現仍登記在蔡萬得名下。

蔡萬得於84年6月2日死亡，被上訴人蔡慶鐘、蔡阿慶、蔡慶城、蔡茶、莊蔡阿綢（下稱蔡慶鐘等5人）及第一審共同被告蔡阿枝為其繼承人，蔡阿枝於104年3月19日死亡，由被上訴人蔡邱玉蘭、蔡耿民、蔡賜川（下稱蔡邱玉蘭等3人）繼承。

陳國傳於93年4月8日死亡，其繼承人陳振雄、陳周富、陳周麗玉、陳姿蓉（下稱陳振雄等4人）於103年3月31日將買受系爭土地之權利讓與伊，被上訴人自應將系爭土地移轉登記予伊，並應依系爭契約第14條約定給付伊與上開價金同額之違約金等情，依系爭契約、繼承及債權讓與之法律關係，求為命被上訴人將系爭土地辦理繼承登記後移轉登記予伊，及各給付如附表二「應給付金額」欄所示之違約金暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算利息之判決。

被上訴人則以：系爭契約係蔡阿枝冒用蔡萬得名義簽立，且系爭土地於訂約時為依法不能移轉之自耕保留地，兩造復未約定於該限制除去後始移轉土地所有權，依民法第246條規定，系爭契約自屬無效。

縱認系爭契約真正且有效，上訴人之請求權自76年11月24日訂約時起算，至其於101年7月或9 月催告時止，已罹於15年之消滅時效，伊得拒絕移轉登記及給付違約金等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：蔡阿枝於76年11月24日以蔡萬得名義與陳國傳簽訂系爭契約，將蔡萬得所有蕃子厝小段第4-5地號等121筆土地應有部分，以工業區土地每坪8,100元、保護區土地每公頃270萬元之價格，出售予陳國傳，其中62筆土地應有部分於77年2月及3月間移轉登記予陳國傳，系爭土地仍登記在蔡萬得名下。

蔡萬得於84年6月2日死亡，蔡慶鐘等5人及蔡阿枝為其繼承人，蔡阿枝於104年3月19 日死亡，由蔡邱玉蘭等3人繼承。

陳國傳於93年4月8 日死亡，由陳振雄等4人繼承，陳振雄等4人於103年3月31日簽立權利轉讓契約書，將買受系爭土地之權利讓與上訴人，為兩造所不爭執。

次查系爭契約末頁雖僅記載「蔡阿枝代」及蓋用蔡阿枝之印章，惟系爭契約其中62筆土地應有部分於77年2月及3月間申請移轉登記予陳國傳時，其土地建築改良物買賣所有權移轉登記契約書上均蓋用蔡萬得之印章，足見蔡阿枝有權代理蔡萬得簽訂系爭契約。

又共有耕地出租部分，經政府依實施耕者有其田條例規定徵收後，自耕保留部分在未辦交換移轉登記前，何人於該保留耕地享有權利及其權利範圍如何，尚未確定，如全體共有人對其權利有爭議，固不得逕就未交換登記前之應有部分為移轉登記，惟並非不能買賣。

系爭契約包括經地政機關註記為未辦自耕保留地持分交換之系爭土地，非以不能之給付為標的，自屬有效。

系爭土地因權利人及權利範圍不明，致無法辦理自耕保留地持分交換，於完成持分交換登記前，不得為移轉登記，此僅為義務人是否履行其所有權移轉登記義務之問題，並非法律上障礙而不能移轉登記。

證人林祖郁陳稱其未參與系爭契約之擬定，所為證述自難憑採。

證人李文祥之證詞反覆，且與第一審證述內容不同，難認可信；

其於第一審證稱：蔡萬得及陳國傳於代書辦理過戶時始知系爭土地因未辦自耕保留地持分交換登記，致不能為移轉登記等語，較屬可採。

蔡萬得及陳國傳於簽約時既不知系爭土地不能移轉登記，自無從約定俟系爭土地完成自耕保留地持分交換後始辦理移轉登記。

陳國傳就系爭土地之移轉登記請求權消滅時效，應自76年11月24日系爭契約訂立時起算，上訴人遲至101年7 月間始向蔡慶鐘等5人及蔡阿枝為請求，該請求權已罹於15年時效而消滅，被上訴人抗辯該請求權已罹於消滅時效，拒絕移轉登記系爭土地，難謂無據。

又上訴人以被上訴人未移轉登記系爭土地為由，依系爭契約第14條約定，請求被上訴人給付違約金，亦屬無據。

故上訴人依系爭契約、繼承及債權讓與之法律關係，請求被上訴人將系爭土地辦理繼承登記後移轉登記予伊，及各給付如附表二「應給付金額」欄所示之違約金暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查證人即系爭契約見證人李文祥於事實審證稱：我是系爭買賣土地的仲介，當時土地有農地也有山坡地，可以過戶的土地都已經過戶完成，但當時有些土地謄本上面有記載「持分交換」無法辦理過戶，因此未辦過戶，只剩尾款未付，應該在可以辦過戶時候就給買方。

…買方那邊的林律師說他可以辦，能辦的先辦，不能辦的後辦，即能過戶的先過戶，不能辦的部分，就由律師去處理，價金先支付八、九成，但過戶部分全部付清，不能過戶的留尾款，等過戶後再付清，後來律師一直在找解決的方法等語（見第一審卷㈡5頁以下、原審卷㈠205頁以下）。

證人林祖郁於事實審則證稱：沒有辦法移轉的土地，地主都知道，並且表示要買土地第二期款還是要支付總價款的八成至九成，至於自耕保留未辦持分交換將來要多久時間才可以辦他們不管，等到註銷了過戶好了他們再拿尾款，有約定可辦移轉時再移轉等語（見原審卷 ㈠167頁以下）。

似見陳國傳與蔡萬得已約定俟系爭土地完成自耕保留地持分交換後始辦理移轉登記。

果爾，能否謂陳國傳請求移轉系爭土地之權利應自76年11月24日系爭契約訂立時起算消滅時效，自滋疑問。

原審未詳查審認，擷取證人證詞片斷，遽謂陳國傳與蔡萬得未約定俟系爭土地完成自耕保留地持分交換後始辦理移轉登記，其移轉登記請求權應自76年11月24日系爭契約訂立時起算消滅時效，爰為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

末查上訴人係主張陳振雄等4 人將買受系爭土地之權利讓與伊，而為本件之請求，案經發回，應併注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 雅 萍
法官 李 錦 美
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 2 月 14 日