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最高法院民事判決 一○六年度台上字第一○一四號
上 訴 人 洪 却
訴訟代理人 陳三兒律師
被 上訴 人 李明和
吳崇棋
吳柏儒
建鉻土地仲介經紀有限公司
上 列一 人
法定代理人 黃建禾
被 上訴人 簡元正即遠見不動產仲介經紀行
上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國一○四年十月二十八日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度上字第三○九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國一○二年八月五日，經由被上訴人簡正元即遠見不動產仲介經紀行（下稱遠見經紀行）之加盟店，即被上訴人建鉻土地仲介經紀有限公司 (下稱建鉻公司)所屬經紀營業員即被上訴人吳柏儒、吳崇棋之仲介，將所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○地號土地應有部分二分之一（下稱系爭土地），以每坪新台幣（下同）十萬元，另加計六十萬元，總價三千零九十萬元，出售予被上訴人李明和，約定土地增值稅由李明和代繳，伊因誤認土地增值稅約三百四十五萬元，預扣該款（以整數三百四十萬元計）後，李明和應付價金二千七百五十萬元。
同年月七日簽立不動產買賣契約書（下稱買賣契約）時，李明和加購約五十坪土地，價金增為三千二百八十萬元。
測量時，李明和再加購五平方公尺，約定加付十六萬零三百二十五元。
惟李明和實際僅繳納土地增值稅五十九萬零六十四元，伊自得請求李明和給付（返還）超額預扣之價金二百八十五萬九千九百三十六元。
又吳柏儒、吳崇棋未取得經紀營業員資格，就本件應繳土地增值稅之重要買賣事項，未查證及對伊為充足解說，依民法第五百七十一條規定，建鉻公司不得請求報酬，伊得請求返還已付仲介費八十二萬元。
另建鉻公司、吳柏儒、吳崇棋（下稱建鉻公司等三人）於買賣交易過程，未由合格之經紀人參與把關，及制作不動產說明書，致伊簽立有損權益之買賣契約，受有損害，伊可依侵權行為及債務不履行法則，請求損害賠償。
再建鉻公司等三人處理本件土地買賣之仲介程序，所提供之服務，不合於消費者保護法 (下稱消保法）第七條規定之「專業水準可合理期待之安全性」，伊得依消保法第七條第三項、第八條第一項規定，請求損害賠償，並依同法第五十一條規定請求懲罰性賠償。
至於遠見經紀行對建鉻公司則應負授權或表見代理之責，與建鉻公司負相同之賠償責任等情，依民法第三百六十七條、第一百七十九條規定，以先位聲明，求命李明和給付二百八十五萬九千九百三十六元，及建鉻公司等三人連帶給付八十二萬元，暨均自起訴狀繕本最後送達翌日起算法定遲延利息；
另依民法第二百二十七條、第一百八十四條、第五百四十四條，消保法第七條第三項、第八條第一項、第五十一條，不動產經紀業管理條例第二十六條第二項，民法第一百六十九條第一項前段規定，以備位聲明，求為命建鉻公司等三人連帶給付五十萬元，及建鉻公司等三人、遠見經紀行連帶給付三百十七萬九千九百三十六元，暨均自起訴狀繕本最後送達翌日起算法定遲延利息之判決 (未繫屬本院部分，不予贅述)。
被上訴人李明和則以：系爭土地係以俗稱「賣清」方式出售，約定價金為二千七百五十萬元，由伊負擔土地增值稅。
土地增值稅三百四十五萬元係上訴人自行委任之代書所試算，雙方僅約定土地增值稅超過試算金額百分之二十部分，由上訴人負擔，未約定土地增值稅低於三百四十五萬元部分，伊仍應給付（返還）差額等語。
被上訴人建鉻公司等三人則以：吳柏儒、吳崇棋僅為仲介人員，非稅務專業人士，不知系爭土地買賣之土地增值稅為五十九萬零六十四元，伊等已盡仲介義務，未有違失等語。
被上訴人遠見經紀行則以：伊與建鉻公司僅為加盟關係，並未授與建鉻公司代理權，亦無表見代理之情事等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：建鉻公司係遠見經紀行之加盟店。
上訴人經建鉻公司所屬經紀營業員吳柏儒、吳崇棋仲介與李明和於一○二年八月五日約定，由李明和以二千七百五十萬元購買系爭土地，土地增值稅由李明和繳付。
同年月七日簽立系爭買賣契約時，李明和加購約五十坪，價金增為三千二百八十萬元，嗣李明和再加購約五平方公尺，價金增為三千二百九十六萬零三百二十五元。
系爭土地買賣之增值稅為五十九萬零六十四元。
建鉻公司因仲介系爭土地買賣，已向上訴人收取仲介費八十二萬元等情，為兩造所不爭執。
依上訴人與李明和於一○二年八月五日簽訂定金收據之記載，可見買賣雙方未約定買方繳付增值稅未達試算額（三百四十五萬元）時，賣方可請求該部分差額，且上訴人亦不爭執建鉻公司收取仲介報酬，係以二千七百五十萬元之百分之三計算約為八十二萬元，堪認上訴人與李明和約定系爭土地之總價為二千七百五十萬元，非該金額再加土地增值稅。
至上訴人所提其於協商買賣價格時自行製作之計算書，被上訴人否認其形式及實質為真正，無從憑採。
雖買賣契約第二條㈠、第五條㈡、第九條㈤，分別約定「買賣總價三千二百八十萬元」、「土地增值稅由賣方負擔」、「本約取代雙方於簽訂本契約書前之任何口頭或書面之要約、意思表示、承諾或協議」，惟兩造不爭執三千二百八十萬元扣除二千七百五十萬元之差額，係因李明和加購約五十坪土地，並非原約定之總價有何變動。
參酌該契約係事先打字繕印，僅將類如土地標示、價金及其他個案之約定事項，以手寫記載，其第五條㈡、第九條㈤之記載，可認係定型化契約之制式記載，僅簽訂契約時，未注意加以修改，非上訴人與李明和已變更土地增值稅由買方負擔之約定。
上訴人請求李明和給付價金二百八十五萬九千九百三十六元，自無可採。
依不動產經紀業管理條例第二十三條第一項、第二十二條第三項，及內政部九十一年三月十九日函發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」（下稱說明書記載事項）第一點第七款第四目之規定，雖可知仲介人員於執行業務時，應提出不動產說明書表明應納稅額並記載預估值，惟並未限制該應納稅額預估值不得由買賣雙方自行委任之專業人士試算，亦未課仲介人員應提出正確數額之責。
兩造不爭執上訴人與李明和簽訂定金收據時，表示已委請地政士即訴外人方朝聰試算土地增值稅約為三百四十五萬元，並約定土地增值稅由買方支付，足見上訴人已自行委任專業人士提出土地增值稅預估值，李明和亦對該預估值無異議，仲介人員遂記載於定金收據，堪認仲介人員已依上開規定，記載土地增值稅預估值，無未記載土地增值稅或隱瞞未向上訴人充足解說之情。
且依上開定金收據第五條之記載，可知上訴人明瞭該土地增值稅為預估值，可能與實際數額有落差，並放棄實際稅額低於預估值部分，自應遵守該約定。
況參之高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處覆第一審法院之函文，亦見稅捐機關之試算與實際繳納之稅額，仍有相當落差，難期仲介人員事前為準確之預估。
建鉻公司之仲介人員吳柏儒、吳崇棋依上訴人委請地政士預估增值稅之結果，記載於定金收據，自無違反不動產經紀業管理條例規定而造成上訴人損害情事，上訴人據此主張渠等違反委託人之義務，為有利於李明和之行為，並違反誠實及信用方法，令李明和獲取利益，均不足採。
吳柏儒、吳崇棋縱未具經紀人員資格，或未於買賣文件上簽名，或未將不動產說明書交付，亦與上訴人主張因增值稅預估錯誤之損害無關。
上訴人主張建鉻公司不得收取仲介報酬，自屬無據。
依說明書記載事項第一點第七款第四目規定，不動產說明書應記載「應納稅額」為預估值即可，實際應納稅額仍應以稅捐機關核發之繳款書為準。
吳柏儒、吳崇棋於定金收據記載上訴人委託專業人士預估之土地增值稅數額，已完成不動產說明書之應記載事項，無再行調查增值稅額之義務，亦無未善盡注意義務，惡意未告知上訴人正確資訊可言。
且依定金收據第五條約定，上訴人自願放棄實際增值稅低於預估值之差額，即難認受有何損害。
上訴人請求建鉻公司等三人連帶損害賠償或給付懲罰性賠償金三百六十七萬九千九百三十六元，均無所據。
其請求遠見經紀行負授權建鉻公司代理或表見代理之責，亦失所據。
上訴人雖請求建鉻公司提出其提供李明和之不動產說明書，惟建鉻公司既表示其未另行製作不動產說明書，上訴人復未證明建鉻公司確有製作不動產說明書，無民事訴訟法第三百四十五條規定之適用。
上訴人另請求建鉻公司、李明和提出委託買賣契約書、李明和給付仲介報酬之付款憑證，乃李明和與建鉻公司間之法律關係，無法以該報酬約定，逕推認建鉻公司等三人為獲取高額仲介費，違背其受任人之告知義務，無命其提出之必要。
本件買賣條件已於定金收據及買賣契約中訂明，被上訴人亦提出充分答辯，上訴人於準備程序終結後，再聲請詢問吳柏儒、吳崇棋關於議價磋商經過及價格決定過程，核無必要。
從而，上訴人依上開法律關係，為如上先、備位聲明之請求，均屬無據，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法與所舉證據，與判決結果不生影響，不須再逐一論駁之理由，爰將第一審依備位聲明，命建鉻公司等三人連帶給付上訴人五十萬元本息部分之判決，予以廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人之上訴。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若事實之取捨、認定及契約之解釋並不違背法令，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。
本件原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，合法認定上訴人與李明和約定系爭土地之總價為二千七百五十萬元，而非該金額加土地增值稅。
上訴人自願放棄實際增值稅低於預估值部分，並未受有損害。
建鉻公司等三人無違反委託人之義務，為有利於李明和之行為，及違反誠實、信用方法，令李明和獲取利益之情，且其等已完成不動產經紀業管理條例第二十二條第一項第五款關於不動產說明書之應記載事項義務等情，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。
其次，原判決已認建鉻公司所屬仲介人員吳柏儒、吳崇棋非專業稅務人員，難期待其事前準確預估土地增值稅數額，其於定金收據記載上訴人委託專業人士預估之土地增值稅三百四十五萬元，即已完成不動產經紀業管理條例第二十二條第一項第五款之不動產說明書應記載事項，上訴人依消保法第七條第三項、第八條第一項、第五十一條請求損害賠償或懲罰性賠償均無理由（見原判決第十一、十二頁）。
即認其等所為無違反消保法第七條第一項規定。
又原判決已說明上訴人主張建鉻公司等就系爭土地買賣未經合格之不動產經紀人審核處理等情，仍不足為上訴人有利認定之理由（見原判決第十頁），無判決不備理由之情形。
末查證據調查原由審理事實之法院衡情酌量，若認事實已臻明確，自可即行裁判，無庸再為調查（參見本院十九年上字第八八九號判例）。
原判決已於理由項下，逐一說明上訴人聲明調查之證據，無再為調查之必要，亦無違背法令可言。
上訴論旨，徒就原審採證、認事及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 四 月 二十一 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 錦 美
法官 陳 駿 璧
法官 李 寶 堂
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 五 月 三 日
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