最高法院民事-TPSV,106,台上,1268,20180227,1

最高法院民事判決 106年度台上字第1268號
上 訴 人 柯美雲
訴訟代理人 劉錦勳律師
賴鴻鳴律師
林松虎律師
被 上訴 人 廖瑞道
廖鈞德
廖邦雄
共 同
訴訟代理人 楊傳珍律師
參 加 人 吳玉瓊
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國106年1月11日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（105 年度重上更㈡字第33號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用及參加訴訟費用均由上訴人負擔。

理 由本件上訴人主張：伊於民國93年1 月16日與被上訴人及訴外人廖李良簽訂土地租賃契約，承租被上訴人共有坐落臺中市○○區○○段0地號土地【被上訴人廖瑞道、廖邦雄（上2人下合稱廖瑞道2人）、被上訴人廖鈞德之應有部分依序各為100000分之17992、50039、31969】、廖李良所有同段9之1地號土地（上開2 筆土地，下分稱9、9之1地號土地，合稱系爭土地，廖李良於同年8 月6日將9之1地號土地移轉予廖鈞德），供建築房屋經營遊藝場及其他相關行業之用，約定租期自同年5月20日起至103年2 月19日止，租賃期間出租人如欲出賣租賃物時，承租人得依相同條件優先承買。

出租人同意承租人在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以出租人為起造人申請保存登記（下稱系爭租約）。

伊於系爭土地上建築同段000建號門牌號碼臺中市○○○路0段000號建物（下稱系爭建物），借名登記於廖瑞道2 人名下。

被上訴人於租賃存續期間之98年8 月30日，將系爭土地連同系爭建物以總價新台幣（下同）4億2,048萬1,500 元（下稱系爭價金）售與參加人（下稱系爭不動產買賣契約），未通知伊依相同條件優先承買。

伊知悉後即向被上訴人為優先承買之表示，被上訴人應以相同條件與伊訂約，及於伊給付價款全額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊等情。

爰依系爭租約約定及民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項之規定，求為命被上訴人於伊依原判決附表（下稱附表）所示給付系爭價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決（上訴人於第一審另請求被上訴人將系爭土地上所設定之抵押權登記、廖瑞道2 人將系爭建物上所設定之抵押權登記塗銷，經原法院前審駁回後，未提起第三審上訴；

另上訴人於原法院前審追加確認就系爭土地優先承買權存在及追加備位聲明請求被上訴人給付6億3,000萬元本息，均經原法院前審以追加不合法裁定駁回，上訴人未提起抗告，各該未繫屬本院部分，不予贅述）。

被上訴人則以：系爭建物雖由上訴人出資興建，但所有權屬伊所有，系爭建物與基地同屬伊所有，上訴人無土地法第104條之優先承買權。

上訴人違法使用系爭土地，經伊合法終止系爭租約，已無優先承買權。

上訴人早已知悉系爭土地買賣之事實，而於土地價格巨幅上漲後，始主張優先承買權，行使權利違反誠信原則，且為權利濫用。

參加人則以：系爭建物縱係上訴人出資興建，然既約定登記於被上訴人名下，所有權屬被上訴人所有，與土地法第104條第1項規定之情形不同，上訴人無從主張就系爭土地有優先承買權存在。

其主張借名登記，不得對抗善意信賴不動產登記之伊各等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人與被上訴人及廖李良簽定系爭租約，承租被上訴人共有9 地號土地，及廖李良所有9之1地號土地，嗣廖李良於93年8月6 日以贈與為原因將9之1地號土地移轉登記予廖鈞德，租賃契約書第4條約定，出租人於租賃期間如欲出賣租賃物時，應先通知承租人，承租人有依相同條件優先購買權。

系爭建物係上訴人出資興建完成，借名登記為廖瑞道2 人共有，應有部分各為2分之1。

被上訴人與參加人簽訂系爭不動產買賣契約，以系爭價金將系爭土地及系爭建物土地售與參加人，並未通知上訴人該買賣事實。

上訴人於知悉後以存證信函向被上訴人表示願以相同條件優先購買，該存證信函分別於100年5月11日及12日送達被上訴人，上訴人再於同年月24日通知被上訴人於文到7 日內，依其與參加人所簽訂之買賣契約相同條件，與上訴人簽訂買賣契約之事實，為兩造所不爭。

按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。

是以承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提；

且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。

倘租賃契約業經合法終止，承租人占有基地已無正當權源，自無基地優先承買權。

被上訴人就系爭土地、建物與參加人簽立系爭不動產買賣契約時，系爭租約雖尚未經合法終止，惟上訴人僅取得行使系爭土地優先承買權之資格而已，是否行使優先承買權，仍有待上訴人向被上訴人表示，而上訴人因以系爭土地上之系爭建物非法經營賭博電玩，供違反法令之使用，經被上訴人於98年10月20日合法終止系爭租約，上訴人行使優先購買權時，與被上訴人間既無租賃關係之存在，自不得行使該優先承買權。

且上訴人於97年7 月16日經警查獲在系爭建物非法經營賭博電玩，供違反法令之用後，被上訴人旋於同年 8月4 日、同年11月10日以存證信函為終止租約表示，各該存證信函雖因被上訴人疏未注意未能查得上訴人正確住居所而未合法送達，惟各該存證信函所載上訴人之住址，係被上訴人盡其所能而查知，難認被上訴人有惡意隱瞞上訴人，以違反誠信原則之不正當行為干擾、故意不通知上訴人行使優先承買權，或以不正當行為阻其條件成就，或有背於公共秩序、善良風俗，有違公平正義、法秩序安定性、信賴保護原則及當事人間之利益衡平，或權利濫用等情事；

況上訴人違反法令、違背契約義務使用租賃物在先，難謂上訴人為合法承租人，而有值得保護之利益存在。

從而，上訴人依上述約定及規定，請求命被上訴人將系爭土地按與參加人所訂立系爭不動產買賣契約之同樣條件出售予上訴人，並應於上訴人按上開契約之同樣條件為履行給付總額系爭價金之同時，辦理所有權移轉登記予上訴人所有，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而將第一審所為命被上訴人於上訴人給付系爭價金之同時，將系爭土地所有權全部移轉與上訴人之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴。

按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。

優先承買權人於通知達到後10 日 內未以書面表示承買者，視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人；

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

民法第426條之2 、土地法第104條分別定有明文。

上開法律規定基地承租人之優先承買權，為形成權，在基地出租人於租賃期間內就租賃標的之基地與第三人簽訂買賣契約時，固即成立，惟上開基地優先承買權之立法意旨，乃在於解決當基地上有房屋存在時之房地關係，促進基地與其地上之房屋得以合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並使法律關係單純化，而杜紛爭。

如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築（本院65年台上字第530 號判例參照），或所建築之房屋因可歸責於基地承租人之事由而依法予以拆除致事實上已不存在，且承租人亦無再於基地上興建建物之正當權源者，因已不符合前述立法意旨及規範目的，承租人自不得再主張基地優先承買權。

本件上訴人向被上訴人承租系爭土地興建建物，上訴人因以系爭土地上之系爭建物非法經營賭博電玩，供違反法令之使用，經被上訴人於98年10月20日依約合法終止系爭租約，乃原審所確定之事實，而被上訴人以兩造租約業經終止，依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，訴請上訴人拆除系爭建物返還土地（案列臺灣臺中地方法院98年度重訴字第396號），復經本院以102年度台上字第796 號判決駁回上訴人之上訴，已告確定，而有既判力，上訴人無再於系爭土地興建建物之正當權源，依上說明，上訴人即不得對系爭土地主張優先承買權。

原審駁回上訴人之請求，雖非全然以此為理由，惟結論並無不同，仍應予以維持。

上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。

依民事訴訟法第481條、第449條、第78條，第86條第1項但書，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 純 惠
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 3 月 12 日