最高法院民事-TPSV,106,台上,1685,20170928

最高法院民事判決 106年度台上字第1685號
上 訴 人 謝帆凱
訴訟代理人 姜 震律師
被 上訴 人 圓方創新股份有限公司（原名普揚聯合科技股份有 限公司）
法定代理人 林信全
訴訟代理人 鄭勵堅律師
李佳玲律師
被 上訴 人 李祥剛
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國104 年12月31日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第245號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件被上訴人圓方創新股份有限公司（下稱圓方公司）之法定代理人已依序變更為徐翊銘、林信全，有公司資料查詢可稽，其已依法聲明承受訴訟，合先敘明。

次查上訴人主張：伊於民國98年9月27 日向圓方公司購買門牌臺北市○○區○○○路000巷00號1樓之房屋及其基地應有部分（下稱系爭房地），雙方訂有買賣契約（下稱系爭契約），伊已於99年2月間付清價金，並於同年6月9 日辦理不動產所有權移轉登記。

依系爭契約第4條第2項第3款及第8條第1項約定，圓方公司應於交付交屋款前塗銷抵押權，且擔保產權清楚，如有設定他項權利情事，應於交屋日前負責理清。

惟系爭房地竟設定最高限額新臺幣（下同）2400萬元抵押權（下稱系爭抵押權），已確定為1878萬1058元，經催請圓方公司排除，未獲置理。

又系爭契約係由被上訴人李祥剛代理圓方公司簽訂，倘認李祥剛係無權代理，且未構成表見代理時，則李祥剛無權代理簽訂系爭契約，依民法第110條規定，亦應賠償損害。

爰先位之訴依民法第349條、第353條準用第227條第1項及第226條第1項、第227條第1項準用第226條第1項規定，求為命圓方公司給付1200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。

備位之訴依民法第110條規定，求為命李祥剛給付1200萬元，及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。

並於原審追加先位之訴求為命圓方公司給付678萬1058 元，及自民事準備㈣狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。

備位之訴求為命李祥剛給付678萬1058元之判決。

被上訴人圓方公司則以：伊於98年6月26 日始將原普揚聯合科技股份有限公司（下稱普揚公司）改名為圓方創新股份有限公司，系爭契約係於同年9月27 日簽訂，伊不可能以普揚公司名稱簽訂，亦未授權李祥剛，李祥剛為無權代理。

另上訴人係支付2000萬元或3800萬元價金予李祥剛，並由李祥剛移轉系爭房地予上訴人，系爭契約存在上訴人與李祥剛之間，與伊無關，伊亦無須負表見代理之責。

況伊已將系爭房地所坐落之1樓至6 樓房地以總價2億6900萬元出售予即是美築有限公司（下稱即是美築公司），伊不可能以2000萬元售予上訴人。

縱認伊須負系爭契約之責，惟系爭抵押權人尚未實施抵押權，未造成上訴人損害，上訴人不得請求賠償等語。

李祥剛則以：伊為知遠聯合實業股份有限公司（下稱知遠公司）之董事兼任總經理，於98年2月6日與圓方公司法定代理人徐翊銘約定，由知遠公司將系爭大樓1樓至7 樓房地，以3億元出售予圓方公司，並簽定保管協議書（下稱系爭協議書），由圓方公司委託知遠公司代為銷售、簽約、保管專用章。

普揚公司與上訴人簽訂系爭契約，實際約定之價金為3800萬元，上訴人已於98年9月27日、28日先後給付2000 萬元予知遠公司代收保管。

嗣圓方公司另因有資金需求，經由知遠公司仲介由即是美築公司收購系爭大樓1、2、3、4、6 樓房地及車位，並辦妥所有權移轉登記。

惟因系爭房地已簽訂系爭契約，即是美築公司同意解除系爭房地之買賣，圓方公司退還該價金3800萬元，即委請知遠公司自上訴人給付之價金代為清償，因此即是美築公司乃將系爭房地所有權移轉登記於伊名下再移轉登記予上訴人，系爭抵押權乃圓方公司積欠知遠公司仲介費用，知遠公司為保障權利而設定，系爭契約之債務應由圓方公司負責等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：李祥剛以普揚公司及法定代理人徐翊銘名義與上訴人簽訂系爭契約。

圓方公司雖於98年7月10 日經經濟部准許將普揚公司更名為圓方公司，惟普揚公司曾與知遠公司簽訂系爭協議書，載明：圓方公司所有系爭大樓房地及地下停車位全部（以下簡稱金澤C ），由圓方公司就上述標的之簽約專用章「普揚聯合科技股份有限公司金澤C合約專用章」、「徐翊銘金澤C合約專用章」（下合稱系爭簽約專用章），寄放於知遠公司，並請其代為簽約及保管等語，顯見普揚公司就系爭大樓確曾授權知遠公司使用前揭印章代理其簽訂買賣契約。

普揚公司曾於98年5月16日以5300萬元出賣系爭大樓7樓房地予訴外人藍亦屏，依證人藍亦屏、李祥剛證述，參酌李祥剛為知遠公司董事、總經理，其配偶廖錦綉為該公司之董事長等情，系爭契約書末頁與藍亦屏所簽訂之房屋買賣契約書所示系爭簽約專用章之印文相同。

李祥剛有為知遠公司代理普揚公司就系爭大樓簽訂買賣契約一切必要行為之權，雖李祥剛在系爭契約書未表明知遠公司，僅以普揚公司名義與上訴人簽訂，亦為代理之有效形式，普揚公司嗣更名為圓方公司，不影響當事人同一性。

又代為簽約當然包括買賣標的及其價金，惟系爭房地之買賣價金，上訴人主張李祥剛表示部分價金以承攬契約之名義支付，可避免部分贈與稅，其即以承攬名義匯款1800萬元給李祥剛，實則該1800萬乃購買系爭房地價金之一部，其買受系爭房地共支付3800萬元等語，與李祥剛所辯相符。

系爭契約所約定之價金為2000萬元，圓方公司就此應負授權之責，惟其餘1800萬元以承攬合約報酬代之部分，該承攬合約書所載之定作人為上訴人、訴外人謝有裕，承攬人為李祥剛，並無普揚公司或徐翊銘，亦無任何表明代理普揚公司之意旨，李祥剛以自己之名義與他人為法律行為，對於圓方公司不生效力，故上訴人既以3800萬元價金買受系爭房地，但圓方公司卻無以3800萬元出賣系爭房地之意思表示，雙方就買賣價金必要之點未一致，買賣契約難謂已成立。

況李祥剛於99年6月2日以自己名義與上訴人就系爭房地簽訂買賣移轉契約書，將之移轉登記予上訴人，上訴人與圓方公司間不存在買賣關係。

上訴人先位之訴依民法第353條、或逕依同法第227條第1項準用第226條第1項之規定，請求圓方公司賠償1878萬1058元損害，即屬無據。

另上訴人既非因李祥剛無權代理簽訂系爭買賣契約，而受有損害，其備位之訴依民法第110條規定，請求李祥剛如數賠償，亦於法不符等詞，為其判斷之基礎。

按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。

李祥剛有為知遠公司代理普揚公司就系爭大樓簽訂買賣契約一切必要行為之權，包括買賣標的及其價金，雖李祥剛在系爭契約書未表明代理之旨，僅以普揚公司之名義與上訴人簽訂系爭契約，亦為有效之代理形式，普揚公司嗣更名為圓方公司，亦並不影響當事人同一性，上訴人係以3800萬元買受系爭房地，為原審所認定。

則上訴人既與李祥剛就買賣契約標的、價金之意思表示一致，能否謂李祥剛所為前揭買賣之意思表示，不及於普揚公司？上訴人與李祥剛所代理普揚公司間就系爭房地未成立買賣契約？雖系爭契約書所載價金僅為2000萬元，惟其餘價金1800萬元，原審既認係以上訴人及謝有裕與李祥剛所簽訂承攬合約之報酬代之，則其是否僅為上訴人與李祥剛間就部分價金給付方式之約定，於已成立之系爭契約，不生影響，即不無研酌之餘地。

原審以系爭契約書記載價金為2000萬元，逕謂圓方公司僅就該金額範圍內負授權之責，進而認上訴人與圓方公司間就買賣價金之意思表示未一致而不成立，而為不利上訴人論斷，非無可議。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 9 月 28 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 彭 昭 芬
法官 滕 允 潔
法官 蘇 芹 英
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 10 月 11 日