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最高法院民事判決 一○六年度台上字第一八七號
上 訴 人 社團法人台北市日日春關懷互助協會
法定代理人 王芳萍
訴訟代理人 卓品介律師
謝允正律師
被 上訴 人 劉艾栗（即劉順發之承受訴訟人）
兼 上一 人
法定代理人 林麗萍（即劉順發之承受訴訟人）
訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理 人 湯惟揚律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國一○四年六月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度上更
㈠字第一三八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件原被上訴人劉順發於民國一○五年十一月二十三日死亡，被上訴人為其繼承人，有戶籍謄本可稽，彼等具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：門牌號碼台北市○○區○○街○○○號之未辦理所有權第一次登記之二層建物（下稱系爭建物），係於日治時期興建，劉順發於一○○年三月十六日以新台幣（下同）三百三十萬元，向訴外人朱素秋、林一桂（下稱朱素秋二人）買受，已完成點交、移轉稅籍，並向坐落基地之所有權人即訴外人台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）辦妥基地承租人變更，伊現為系爭建物之事實上處分權人及占有人，上訴人無權占有該建物之一樓，侵害伊之權利，並屬無法律上之原因受有利益等情，爰依民法第一百八十四條第一項、第一百七十九條、第九百六十二條及類推適用同法第七百六十七條第一項之規定，求為命上訴人遷讓返還系爭建物一樓之判決（上開民法第一百八十四條第一項、第一百七十九條規定之請求，係於原審追加；
另未繫屬本院部分，不予贅載）。
上訴人則以：系爭建物究由何人起造，尚屬未明，不得謂朱素秋二人係該建物之所有人或事實上處分權人。
伊於辦理法人設立登記前，為台北市公娼自救會，該自救會於八十六年九月間，由訴外人即會長官秀琴代表向朱素秋二人租用系爭建物一樓為會館，是項租賃未約定期限，對被上訴人繼續存在。
伊本於不定期房屋租賃契約占有系爭建物一樓，朱素秋二人對伊無租賃物返還請求權，無從讓與劉順發。
況系爭建物一樓並未移轉占有，被上訴人非事實上處分權人，不得請求返還。
又被上訴人於一○四年五月十三日始依民法第一百八十四條第一項規定為請求，其請求權已罹於時效，伊得拒絕返還。
況系爭建物為古蹟，伊從事該建物之管理維護、活化再利用，輔導性工作之婦女轉業，已有相當成效，被上訴人明知仍執意買受，乃濫用債之相對性原則。
且被上訴人並無古蹟管理維護能力，其低價買受系爭建物，冀以市定古蹟牟取容積獎勵或取得更新價值，其就本件訴訟所得利益遠低於整體歷史、文化資源等公益及伊之損害，是其返還請求權之行使，違反公共利益而以損害他人為目的，不應准許等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭建物係未辦理所有權第一次登記之建物，經台北市政府指定為市定古蹟，名為「歸綏街文萌樓」。
劉順發於一○○年三月十六日以三百三十萬元向朱素秋二人買受，變更其為房屋稅納稅義務人，且就坐落土地與所有人台灣銀行簽訂基地租賃契約，該建物一樓現由上訴人占有使用等事實，為兩造所不爭執，堪信為真。
按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
被上訴人主張其為系爭建物之事實上處分權人，上訴人無權占有該建物一樓，其得請求返還乙節，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。
查證人林一桂證稱：伊將系爭建物賣給劉順發後有交屋，將鑰匙交給劉順發等語，另系爭建物於四十四年、六十二年之納稅義務人為林金玉，七十八年、八十年為甘文鐘，八十八年為朱素秋二人，且分別於八十五年十月二十二日、一○○年三月十八日申報契稅移轉予朱素秋二人、劉順發，亦有房屋稅籍紀錄表、台北市稅捐稽徵處大同分處函及所附契稅申報書可憑。
再系爭建物坐落基地之承租人於七十五年九月一日至七十八年十二月三十一日為甘文鐘，八十五年十一月一日起由朱素秋二人共同承租，自一○○年四月一日起改由劉順發承租，復有台灣銀行函及所附基地租賃契約、移轉契約書、土地過戶承租申請書足參。
是由系爭建物納稅義務人、基地承租人為如上變更，且逐次因系爭建物出售而辦理基地承租人變更，均無人異議，亦無第三人出面主張權利等情觀之，堪認原始起造人興建系爭建物後輾轉出讓，由朱素秋二人受讓該建物事實上處分權，復將之讓與劉順發。
上訴人辯稱被上訴人未取得系爭建物之事實上處分權云云，不足採取。
次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條定有明文。
又依該條立法意旨，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形在內。
依證人林一桂所證：馬英九擔任市長後，公娼館繼續營業兩年，當時老闆是官秀琴，伊都跟官秀琴收租金，兩年緩衝期屆滿，伊怕官秀琴繼續做私娼，不敢續租給她，就借給她住在一樓，沒有收租金等語，足徵於官秀琴死亡前，與朱素秋二人就系爭建物一樓成立不定期租賃契約者為官秀琴，縱其曾提供系爭建物一樓為台北市公娼自救會、大同區公娼自治會使用，亦屬官秀琴行使其承租權利，難謂其係以台北市公娼自救會或大同區公娼自治會名義，自八十六年九月起向朱素秋二人承租。
況上訴人於第一審亦自認其自九十五年九月起始向朱素秋二人承租系爭建物一樓，並約定租期為不定期，有一○○年十一月十八日言詞辯論筆錄、一○一年一月十六日陳報狀可稽；
且上訴人自九十五年九月起向台灣銀行繳納坐落基地租金，並受朱素秋二人委託處理系爭建物申請指定古蹟進行修復等事宜，有租金繳納明細表、租金收據、委託書為憑，益證上訴人係於九十五年九月始以自己名義向朱素秋二人承租系爭建物。
職是，該項租賃契約既未經公證，復未約定期限，自不得對受讓系爭建物事實上處分權人之被上訴人主張繼續存在，而謂其有占有系爭建物一樓之正當權源。
復按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方侵害發生前之原狀，民法第一百八十四條第一項前段、第二百十三條第一項各定有明文。
被上訴人既為系爭建物之事實上處分權人，上訴人無正當權源而占有該建物一樓部分，係故意不法侵害被上訴人之財產權，被上訴人自得請求返還系爭建物一樓。
又上訴人雖以被上訴人請求權已罹於二年時效期間為辯，惟無權占有他人之不動產未間斷，他人所受之損害，既屬繼續不斷發生，則其損害賠償請求權，自應隨損害之發生，漸次開始進行。
被上訴人雖於一○○年三月十六日買受系爭建物時，即知上訴人占有該建物一樓，然上訴人現仍占有該建物一樓，其行為持續發生，損害亦持續不斷，則被上訴人於一○四年五月十三日追加依民法第一百八十四條第一項規定為請求，自未逾二年之時效期間。
至朱素秋二人因無資力整修系爭建物，復因台北市政府未予補助或收購，而決定出售，優先考慮對象原為上訴人，惟其出價僅二百萬元，乃以三百三十萬元出售予劉順發，自難認劉順發買受該建物為違背誠信原則。
末按古蹟於指定後，所有人、使用人或管理人應擬定管理維護計畫，並報主管機關備查。
古蹟經主管機關審查認因管理不當致有滅失或減損價值之虞者，主管機關得通知所有人、使用人或管理人限期改善，屆期未改善者，主管機關得逕為管理、維護、修復，並徵收代履行所需費用，或強制徵收古蹟及其所定著土地。
文化資產保存法第二十條第二項、第二十四條定有明文。
而依古蹟管理維護辦法第十八條規定，古蹟之所有人、使用人或管理人應依管理維護計畫，實施管理維護工作，主管機關應定期實施古蹟管理維護之訪視或查核，如發現管理維護有不當或未訂定管理維護計畫者，應命其限期改善，屆期未改善者，依文化資產保存法第二十四條及第九十七條規定辦理。
被上訴人取得系爭建物事實上處分權後，應依上開規定就系爭建物負管理、維護之責，如未訂定管理維護計畫或有管理不當等情形，即可能遭主管機關徵收代履行所需費用、強制徵收系爭建物或科處罰鍰等。
台北市政府文化局現已通知被上訴人提送管理維護計畫及再利用計畫於該局審查，有該局一○三年五月五日函可參，則被上訴人訴請上訴人騰空遷讓返還系爭建物一樓，核為其履行系爭建物管理、維護之責所必要，自屬其事實上處分權之正當行使，縱其因此取得容積獎勵，並影響上訴人現實使用之利益，亦難認被上訴人係以損害上訴人為主要目的，自非權利濫用。
從而，被上訴人依民法第一百八十四條第一項前段規定，請求返還系爭建物一樓，為有理由，應予准許，為其心證之所由得。
因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。
所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。
受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利。
原審謂事實上處分權被侵害者，得依上開規定請求損害賠償，固非無見。
惟因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條第一項前段定有明文。
所謂知有損害，係指知其請求之損害內容。
加害人侵奪建物事實上處分權之占有，或違反返還占有之作為義務，而構成對於不動產事實上處分權之不法侵害，被害人如主張其損害為占有本身，而請求加害人返還占有以回復原狀時，因是項損害於加害人為該侵權行為時，即已確定，自應以請求權人知悉其受該占有損害內容及賠償義務人時，起算其時效，尚不得因加害人持續占有，而謂該占有本身之損害亦不斷漸次發生。
上訴人係於九十五年九月間向劉順發之前手朱素秋二人承租系爭建物一樓，屬未經公證且未約定期限等情，為原審確定之事實，則上訴人於劉順發買受系爭建物前，固非無權占有，但劉順發受讓系爭建物之事實上處分權後，依民法第四百二十五條第二項規定，上訴人不得對劉順發主張該租約繼續存在，而構成無權占有，負有返還該建物之作為義務。
劉順發於一○○年三月十六日買受系爭建物時，既已知悉上情，而得請求上訴人返還占有，卻於一○四年五月十三日始追加依民法第一百八十四條第一項規定為請求，依上說明，其請求返還系爭建物一樓占有之侵權行為損害賠償請求權顯罹於二年時效。
原審以上訴人持續占有為由，謂損害漸次發生，上訴人不得為時效之抗辯云云，所持法律見解，即屬可議。
再按民法第一百七十九條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。
又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第一百七十九條規定，請求返還其占有。
被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，則該建物一樓之占有利益，自應歸屬於被上訴人，上訴人既不得對之主張租賃契約存在，其占有系爭建物一樓即欠缺法律上原因，而為無權占有，是其受該占有之利益，致被上訴人受損害，則被上訴人依民法第一百七十九條前段規定，請求上訴人返還其占有，為有理由，應予准許。
原審認被上訴人得依民法第一百八十四條第一項前段規定請求損害賠償，而判命上訴人為給付，理由雖有不當，惟於判決結果並無二致，仍應予維持。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 五 月 十六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 陳 駿 璧
法官 李 寶 堂
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 五 月 二十六 日
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