最高法院民事-TPSV,106,台上,2086,20170914

最高法院民事判決 106年度台上字第2086號
上 訴 人 黃福居
訴訟代理人 林世祿律師
被 上訴 人 黃松根
訴訟代理人 林見軍律師
被 上訴 人 黃福建
黃鑫勝即黃秋培
黃秋益
黃益治
鄭淑貞
鄭淑端
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年1月19日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（103 年度上更㈠字第4號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由本件上訴人主張：坐落彰化縣鹿港鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，該土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示之建物，係兩造母親黃王隱於民國58年間所建造，黃王隱於同年7月28 日死亡，由兩造共同繼承。

系爭建物建造當時，系爭土地之所有人為黃松根，縱黃王隱就系爭土地有使用借貸關係，亦不能對抗伊。

況黃王隱已死亡，且房屋老舊、鋼筋裸露、牆壁裂開、嚴重漏水，其價值僅剩新臺幣（下同）18萬9000餘元，有改建之必要，而伊所有系爭土地依公告現值計算，其價值高達564 萬餘元，其使用借貸之目的應已完畢，爰以起訴狀繕本之送達為終止使用借貸關係之意思表示等情。

依民法第767條、第470條及土地法第34條之1規定，求為命被上訴人協同將系爭土地上如附圖編號Ａ所示建物拆除，返還土地予伊之判決。

被上訴人黃福建、黃松根則以：上訴人雖於83年2月22 日因買賣登記為系爭土地所有人，惟其明知該土地上有系爭建物，其與兄弟姐妹均居住於此，仍受讓系爭土地，顯同意系爭建物使用系爭土地。

系爭建物除由黃松根使用一部分外，其餘部分均由上訴人使用，足徵上訴人提起本訴之目的，係為排除他人對該建物之占有、使用權益，以利自己對該建物全部之占有，係以損害他人為主要目的，屬權利濫用，且違反民法第148條第1項規定；

被上訴人鄭淑貞則以：同意拆除系爭建物各等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查系爭土地原為黃松根於57年1月25 日向國有財產局買受，嗣於63年1月30日以贈與為原因移轉登記為黃秋益所有，再於83年2月22日以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有。

又黃松根曾對上訴人及黃秋益起訴請求塗銷系爭土地所有權移轉登記，受敗訴判決確定，應認上訴人為系爭土地之所有人。

查依黃秋益及黃福建於臺灣彰化地方法院99年度彰簡字第282 號遷讓房屋等事件所為證述，足認系爭建物係黃王隱原始建造而取得所有權；

嗣黃王隱於58年7月28 日死亡，由其繼承人黃松根、黃福居、黃秋益、黃福建、黃鑫勝、黃益治繼承及鄭淑端、鄭淑貞代位繼承（下稱兩造等繼承人），系爭建物即由上開繼承人所公同共有，不因系爭建物之稅籍資料記載原納稅義務人為黃福建而得為不同之認定。

又系爭建物固經上訴人於99年12月3 日辦理所有權第一次登記，但該項登記未具有創設效力，且其登記為所有權人，並非信賴登記之第三人，無土地法第43條規定之適用，上訴人亦不因而取得系爭建物所有權，系爭建物仍為兩造公同共有。

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。

所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；

更包括「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形；

該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人。

黃王隱建造系爭建物時，固可能與黃松根就系爭土地成立使用借貸關係，而黃王隱於死亡時，黃松根既為系爭土地之所有權人，亦為系爭建物之公同共有人之一，為「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」，應屬「土地及房屋同屬一人」之情形。

而系爭土地雖有前述輾轉移轉登記之情形，依民法第425條之1規定，系爭房屋占用系爭土地部分，應推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，而屬有權占有。

上訴人雖主張其已終止使用借貸契約云云，亦無影響被上訴人之法定租賃關係。

又系爭房屋結構為RC造2層樓房，嗣於75年再加蓋3樓，未達50年耐用年數；

且系爭房屋1樓店面仍可開設窗帘傢飾店及水電工程行，2樓以上仍供住家使用，雖外觀老舊，但無倒塌或不能使用之情形。

上訴人所指鋼筋裸露處為屋簷滴水處之鋼樑，不影響結構安全，尚難認系爭房屋已無經濟價值，上訴人自不能請求被上訴人拆屋還地。

又土地法第34條之1第1項所謂之處分，固包括事實上之處分，上訴人雖稱伊已取得系爭建物共有人中超過2分之1人數與持分比例之同意云云，惟查除鄭淑貞具狀表示同意拆除外，上訴人並未舉證其餘共有人有同意拆除系爭建物，且其亦未依土地法第34條之1 所定程序補償未同意拆除之共有人，則其逕依該條規定，訴請拆除系爭建物，亦屬無據。

從而上訴人依民法第767、470條、土地法第34條之1 規定，請求被上訴人應協同伊將系爭建物拆除，並將土地返還予伊，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前，本院48年台上字第1457 號判例亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。

乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。

惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。

而於房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人之情形，該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何，同應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題。

查系爭房屋係黃王隱出資興建，建造時，土地登記為被上訴人黃松根所有，黃王隱死亡後，系爭房屋由兩造等繼承人因繼承而公同共有，系爭土地則輾轉由同為黃王隱繼承人之黃秋益、上訴人取得，其餘房屋共有人均未曾為土地所有人或共有人等情，為原審所認定。

則於黃王隱死亡時，兩造等繼承人除繼承系爭建物外，併繼承黃王隱使用系爭土地之法律關係，其後土地之轉讓自非屬民法第425條之1所稱土地及房屋「同屬一人」之情形。

而黃王隱與當時土地所有人黃松根間之約定為何？黃王隱死亡後，該法律關係是否由兩造等繼承人繼承？上訴人為繼承人之一，其於83年間取得土地所有權後，未曾就該建物占有土地為反對之意思，仍與其他建物共有人共同使用該建物，則其是否有繼受該法律關係之默示？乃原審俱未究明，即逕適用民法第425條之1之規定，而為不利上訴人之論斷，自屬違背法令。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 9 月 14 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 陳 駿 璧
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日