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最高法院民事判決 106年度台上字第2715號
上 訴 人 林 清 謙
林 清 融
李 祈 茂
何 墥 鎮
何 墥 科
楊 蓮
林 仙 芬
林 錦 輝
何 東 照
何 文 山
共 同
訴訟代理人 林 邦 賢律師
上 訴 人 林 茹 海
邱 塗 金
林 守 直
長尾裕美
島田玉枝即林玉枝
共 同
訴訟代理人 陳 益 軒律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國106年2月24日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（ 104年度重上更㈢字第13號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於㈠駁回上訴人林清謙、林清融、林仙芬、林錦輝、楊蓮、何墥鎮、何墥科、李祈茂、何東照、何文山請求上訴人林守直、長尾裕美、島田玉枝即林玉枝就承租土地以同一條件出售之訴；
㈡駁回上訴人林茹海、邱塗金、林守直、長尾裕美、島田玉枝即林玉枝之其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
上訴人林清謙、林清融、林仙芬、林錦輝、楊蓮、何墥鎮、何墥科、李祈茂、何東照、何文山之其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人林清謙、林清融、林仙芬、林錦輝、楊蓮、何墥鎮、何墥科、李祈茂、何東照、何文山負擔。
理 由本件上訴人林清謙以次10人（含林清謙、林清融承當林清標繼承人訴訟部分，下稱林清謙等）主張：伊與對造上訴人林守直、林玉枝及長尾裕美3人（下稱林守直等3人）之被繼承人林鑽燧間，就林鑽燧所有坐落前臺中縣太平市○○路000○00 0000000 地號土地（重測後依序編為臺中市○○區○○段0000000地號土地，下稱系爭土地）各自占用部分有基地租賃關係。
嗣林鑽燧於民國42年間遷居日本，並於47年8月16 日死亡，由訴外人林守藩、長尾裕美之被繼承人林守成、及林玉枝、林守直（下稱林守藩等4人）共同繼承，林守藩於73年5月18日死亡，由林守成、林守直及林玉枝（下稱林守成等3人）繼承，林守成於100年7月15 日死亡，其繼承人為林英子及長尾裕美；
林英子於同年11月3 日死亡，由長尾裕美單獨繼承。
又訴外人葉作樂受林鑽燧委託管理系爭土地，於63年12月24日以林鑽燧名義，以新臺幣（下未註明幣別者，均同）104 萬元價格，出售包括系爭土地在內之多筆土地予對造上訴人邱塗金之買賣契約（下稱63年買賣契約）已經法院判決確認不存在，並命邱塗金塗銷所有權移轉登記確定。
邱塗金乃於72年（即日本昭和58年）8月20日與林守藩等4人簽訂和解契約書（下稱72年和解契約），約定於邱塗金交付林守藩等4 人和解金日圓1000萬元後，63年買賣契約書仍確認有效。
林守成等3 人復於75年2月22 日授權邱塗金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及系爭土地所有權移轉等相關手續，邱塗金即於同年5月7日將系爭土地登記為林守成等3人共有，嗣又以買賣為原因，於76 年10月14日移轉登記為邱塗金與上訴人林茹海（下稱邱塗金等2 人）共有，應有部分各1/2。
惟林守成等3人未依法通知伊優先承買，伊於受邱塗金等2人起訴請求拆屋還地訴訟審理中，始悉72 年和解契約內容，自有依該契約約定同一條件優先購買系爭土地之權利，且得以該權利對抗邱塗金等2人。
伊願依72 年和解契約之約定，以較優之800 萬元價金總額折算單價，優先承買系爭土地（各個人分配土地、面積於土地重測後如原判決附圖及附表所示等情。
求為: ㈠確認伊分別就如原判決附表所示各自承租占用之基地部分有優先購買權存在；
㈡邱塗金應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷（原審漏未判決）；
㈢長尾裕美應就（林守成所遺）系爭土地所有權應有部分1/6 辦理繼承登記（此聲明為林清謙等於原審追加）；
㈣林守直等3人應將系爭土地按72 年和解契約之同一條件出售予伊（各人買賣土地、價額分別如原判決附表所示），並辦理分割，各自移轉所有權登記予伊之判決。
上訴人林茹海以次5人（下稱林茹海等）則以：土地法第104條第2項之通知並無方式或期限之限制，只需先買權人知悉有出賣之事實及買賣之價金即可。
林清謙等至遲於87年5月13 日確認書作成時即知買賣條件，應可視為已受林守成等3 人對出賣事實及買賣價金之通知，然而林清謙等卻直至本件起訴始主張行使優先購買權，相距逾9年，明顯已逾土地法第104條第2項之10 日期限，其優先購買權即應視為放棄。
縱認伊通知並不符合土地法第104條第2項規定，然林清謙等仍有「明示或默示」之意思表示放棄優先購買權，應生權利拋棄之效果。
另邱塗金曾以林守成等3 人代理人身分通知林清謙等於97年1月29 日之答辯狀繕本送達翌日15 日內，按土地評估現值數額2541萬797元，以現金一次支付，然林清謙等並未於期限內給付買賣價金，應認為林清謙等已放棄優先承買權。
又林清謙等起訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值為76年6月時之13.68倍，且兩造間自67年起至今訴訟多件，足見林清謙等已知悉林守成等3人於72年8月20日將系爭土地出售與邱塗金，竟長年不行使優先購買，迨至土地地價上漲後，始以較低之價格主張優先購買，顯違反誠信原則等語，資為抗辯。
原審以：按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。
先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。
查系爭二筆土地於76年10月14日以買賣為原因登記為邱塗金等2 人共有，應有部分各2分之1，嗣其2人於86 年間，以林清謙等（及其先祖）於系爭土地上建有房屋，對系爭土地之占有人（含林清謙等全體，其中占有人何清旺嗣死亡，由其繼承人即上訴人何東照、何文山承受訴訟），提起拆屋還地訴訟（下稱另案訴訟）敗訴確定。
該拆屋還地判決理由認定：林清謙等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，是林清謙等本於基地租賃及繼承之法律關係，均有使用系爭土地之正當權源。
依上揭法律規定，林清謙等於系爭土地出賣時，自有先買權存在，土地出賣人自應為合法之通知。
而邱塗金75年9月9日存證信函之意旨，僅表明其受林守成等3人委任以每平方公尺6050 元全權處分臺中縣太平鄉番子路段36筆土地（按含系爭土地），請於文到20日內，依台端所用面積依上開價格訂立買賣契約，並交付價款等詞。
未表明出賣人林守直等人已於72年8月20 日將上開36筆土地以104萬元及日圓1000 萬元出賣於邱塗金之事實，且未明確催告林清謙等或其他承租佃農是否行使優先購買權，更將出賣之價金提高，與原來買賣契約之約定不符，自非合法行使優先購買權之通知，林清謙等自不喪失優先購買權。
依爭點效理論，本件應受該判決理由之拘束，林清謙等就系爭土地有優先購買權，並得對抗林茹海等。
又林清謙等主張87年4月10日至87年5月初林清謙等委託林清標至日本找系爭土地地主林守成等3 人，洽商以72年和解契約所訂購買系爭土地之同一條件，購買系爭土地，並攜帶授權書（承租人授權林清標前往日本對日本地主行使優先購買權）、確認書（林守成等3人確認與邱塗金間於72年8月20日簽訂和解契約書）、同意書（以72年和解書為同一條件，行使優先購買權）三份文件到日本，其中確認書、授權書，日本地主已經簽署，同意書部分則因系爭土地當時登記為林茹海、邱塗金名義，且對林清謙等提起另案，情況未明，故地主並未簽名等情，並提出經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書、確認書、同意書，及林清標於另案證詞筆錄等為證。
足證林清謙等於上開時地，已合法行使優先購買權。
又查先買權屬法定形成權，只須向出賣人即地主為意思表示，即生效力，無待地主之同意，嗣後邱塗金雖以林守成等3人之代理人身分通知林清謙等於79年1月29日之答辯狀繕本送達翌日15日內，按土地評估現值數額2541萬797 元，以現金一次支付，催告林清謙等行使優先購買權云云，要無礙林清謙等上開已行使優先購買權之效力。
又查另案拆屋還地訴訟，延至96年2月14 日始判決林茹海等敗訴確定在案，林清謙等於該案件確定後，旋於96年8月27 日提起本件訴訟，自無違反誠信原則。
又林茹海等抗辯林清謙等業已明示或默示拋棄優先購買權云云，未能舉證以實其說，自不足取。
查林清謙等對系爭二筆土地，因租賃法律關係所占有如原判決附圖所示之面積，既已依土地法第104條第1項規定行使優先購買權，而具物權之效力，但仍為林茹海等所否認，是林清謙等訴請予以確認，自屬依法有據。
又系爭二筆土地已經地政機關重測，其地號、面積均有變動，爰依林清謙等之聲請，重新委託臺中市太平地政事務所予以複丈（套繪）如附圖及林清謙等所製之附表所示。
次按不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利登記之行為。
林清謙等就系爭二筆土地其已形成先買權之部分，固得請求林茹海等以上述同一條件出賣交付予林清謙等（即命林守直等3 人為必要之給付行為），惟林清謙等所請求之上開土地全部，已於105年8月23日經邱塗金之債權人予以查封在案，是林清謙等對之請求為移轉所有權之一切必要行為，均已陷於給付不能，並為林茹海等所不爭執，是其關於此部分之請求，自屬無據。
亦不能請求長尾裕美辦理繼承登記。
從而，林清謙等求予確認其對附圖及附表所示系爭土地其因租賃權占有部分面積有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
其餘請求，為無理由，不應准許。
因而就第一審所為林清謙等勝訴之判決，廢棄一部，改為駁回林清謙等請求林守直等3 人就其等承租土地以同一條件出售及為分割、移轉所有權移轉登記等給付部分之訴，並駁回林茹海等其餘上訴，暨駁回林清謙等追加之訴（即請求長尾裕美就系爭土地所有權應有部分6分之1辦理繼承登記部分）。
一、廢棄發回（即林清謙等人請求確認優先購買權存在及請求林守直等3人以同一條件出售土地）部分：惟查依卷附授權書6 份及名冊所載，林清謙、何墥鎮、楊蓮、林湯愛玉、林仙芬、林錦輝等似未於87年5 月初委託林清標至日本對日本地主行使優先購買權（見原審重上字卷㈠第192至198頁）。
再依林清標於原審法院99年度上易字第31號所證：「（你如何知道有關邱塗金與日本地主三人原簽訂之和解契約書中所約定之日幣1000萬元及台幣104 萬元？）我去日本拿回確認書後，因經商常至日本時島田玉枝即林玉枝拿和解契約書給我的。」
「（有關和解契約書究竟是哪一次你去日本時，由島田玉枝即林玉枝拿給你的？）那是在確認書、授權書、同意書的事情講完後，隔天才拿給我的」等語（見原審法院該卷99年5月4日準備程序筆錄），而島田玉枝於同法院100年度重上更㈠字第35 號案件於101年8月13日行準備程序時到庭陳稱林清標至日本乃確認36筆土地是否以一億日圓出售林茹海、邱塗金，得知僅一千萬日圓後，林清標未表示以同一條件優先購買，有簽署確認書、授權書，乃授權林清標處理佃農優先購買權問題，未簽立同意書等語（見同法院100年度重上更㈠字第35號卷二101年8月13 日準備程序筆錄，原審重上更㈡字卷第157頁、第161頁）。
而林清謙等究竟何時何地受合法通知及行使優先購買權，攸關渠等是否已合法取得系爭土地買受人之身分，原審未遑詳予推研，遽謂林清謙等均授權林清標於87年間在日本合法行使優先承買權云云，未免速斷；
則其以林清謙等於87年間在日本即行使優先購買權為由，認林茹海所為林清謙等早已知悉買賣之條件，卻延至96年間始行使優先購買權，顯違反誠信原則之抗辯為不可採，亦有可議。
次按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指基地承租人於土地出賣時，一旦行使優先購買權，無須經該基地所有人之同意，承租人與基地所有人即形成買賣關係，僅該買賣關係之權利義務應與基地所有人及第三人所訂買賣契約一致，即買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同，承租人並得直接向基地所有人主張因買賣關係所生之權利。
查林清謙等於聲明第四項係請求林守直等3 人應將系爭土地按72年和解契約之同一條件出售予伊，所謂「按同一條件出售」，究係請求林守直等3 人為意思表示，或訂立書面之債權或物權契約，抑僅確認優先購買權之內容，並有未明。
倘係確認優先購買權之內容，兩造就購買之條件尤其買賣價金爭執尤烈，自應一併予以確認，原審未予闡明林清謙等該聲明之真意，逕認系爭土地已經邱塗金之債權人予以查封，林清謙等對之請求為移轉所有權之一切必要行為，均已陷於給付不能，進而駁回其此部分之請求，自欠允洽。
兩造上訴論旨，各自指摘關此部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
又林清謙等請求邱塗金塗銷所有權移轉登記部分，經本院前次廢棄發回後，並未經原審法院為判決，案經發回，應由原審法院妥為處理，併此敘明。
二、駁回上訴（即林清謙等請求長尾裕美辦理繼承登記及林守直等3人辦理分割，移轉所有權登記）部分：原審認定邱塗金所有系爭土地所有權二分之一業經其債權人向法院聲請准予假扣押，並予以查封在案，林清謙等對之請求為移轉所有權之一切必要行為，均已陷於給付不能，長尾裕美亦不能就已登記為邱塗金部分為繼承登記等情，就林清謙等請求林守直等3 人辦理分割、移轉所有權登記部分，廢棄第一審所為林清謙等勝訴之判決，駁回其該部分之訴；
並駁回林清謙等追加請求長尾裕美就系爭土地所有權應有部分六分之一辦理繼承登記部分，認事用法，均無不合。
林清謙等上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件林清謙等之上訴一部為有理由，一部為無理由；
林茹海等之上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 7 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 滕 允 潔
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
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