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最高法院民事判決 一○六年度台上字第四八五號
上 訴 人 林錫津（兼林丁雲月之承受訴訟人）
林錫城（兼林丁雲月之承受訴訟人）
林素馨（兼林丁雲月之承受訴訟人）
梁富銀（即林錫周之遺產管理人）
共 同
訴訟代理人 陳俊瑋律師
被 上訴 人 王壬辰
王林欵
王進富
王進益
王朝枝
王進發
王燦銘
王雪嬌
王素鑾
王素梅
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○五年四月十二日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第六○一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊之被繼承人林麗靜前於民國五十六年一月十八日，與被上訴人之被繼承人王石欽、王石樹、王石利、王石柳（下稱王石欽等四人）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），由林麗靜向王石欽等四人買受坐落新北市○○○區○○○段○○○小段○○○（嗣因分割增加○○○之二、之三、之四地號）、○○○之一地號土地（下稱系爭土地）中面積約一百五十坪之土地（實際面積以地政機關分割測量確定成果為計算依據），價金約定每坪新台幣（下同）七百元、總價十萬五千元，林麗靜已給付完竣。
惟因系爭土地上之房屋尚未拆除，無法移交林麗靜管理使用，王石欽等四人乃於同年十二月二十四日於契約書末頁另立同意書（下稱系爭同意書），同意在系爭土地另處以相等面積交林麗靜管理使用至土地重劃完竣為止，並以重劃後扣除公共設施應負擔額殘餘之面積，無條件會同辦理過戶予林麗靜。
系爭土地業經新北市政府辦理「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區」納入重劃範圍，自一○○年七月十九日起公告三十日後重劃定案，系爭同意書所載移轉登記之條件已成就，其中○○○、○○○之三地號重劃後為同區○○段○○○地號，○○○之四地號重劃後為同段○○○地號，○○○之二地號重劃後為同段○○○地號，至○○○之一地號於重劃後未發還土地；
且重劃後發回之土地僅原有面積之百分之六十，被上訴人為各該土地之共有人。
爰依買賣及繼承之法律關係，變更聲明先位求為判命被上訴人將該○○○、○○○、○○○地號土地（下稱系爭○○○地號等土地）面積九三‧八三六坪（即三一○平方公尺）移轉登記予伊；
備位求為判命被上訴人將系爭○○○地號等土地按原審民事準備書
㈢狀附表（下稱附表）所示應有部分移轉登記予伊之判決。被上訴人則以：伊持有之買賣契約，未有上訴人提出之系爭契約書後附之「不動產標示」頁所載付款明細（下稱系爭付款明細）、系爭同意書之記載，否認上開文書之形式真正。
又系爭契約書簽立時，系爭土地為農業用地，承受人須具有自耕能力，惟林麗靜不符承買系爭土地之自耕能力，系爭契約書第十條未約定由買受人指定登記予具有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，當屬無效，不因系爭同意書即補正其效力。
再系爭契約書後附「不動產標示」僅記載以系爭土地面積約一百五十坪為買賣標的，無法特定買賣標的坐落位置，亦屬無效，且系爭土地尚有其他共有人，伊就系爭土地之應有部分及人數均未過半數，不合土地法第三十四條之一處分共有土地之要件，上訴人請求伊移轉特定面積，於法不合。
至其備位聲明請求移轉應有部分，與買賣契約所載之買賣標的相違，亦與伊之應有部分不符。
況上訴人遲至一○○年十月中旬始提起本件訴訟，其消滅時效業已完成，伊亦得拒絕給付等語，資為抗辯。
原審駁回上訴人變更之訴，無非以：兩造之被繼承人於五十六年一月十八日簽立系爭契約書，由林麗靜以每坪七百元、總價十萬五千元向王石欽等四人購買系爭土地中面積約一百五十坪之土地，被上訴人為系爭土地共有人。
系爭契約書、同意書經送法務部調查局問題文書鑑識實驗室（下稱調查局）為筆跡、印文鑑定，兩造就其鑑定結果均不爭執。
查證人即王石利之配偶王林欵證述系爭契約簽立後，林麗靜曾付款二次共八萬元等語，核與系爭契約書第二條、第三條約定之付款方式相符，可認系爭契約書確有簽訂，並已付價金八萬元。
是本件買賣尾款應為二萬五千元，然系爭給付明細及同意書記載尾款金額、買賣土地面積，均與系爭契約書所載及王林欵證述內容不同，已難認系爭付款明細為真。
且系爭付款明細之記載，全無王石欽等四人之簽名或蓋印，至系爭同意書上王石欽、王石樹、王石柳之印文，經以肉眼比對，顯與系爭契約書賣主欄之印文不符；
依調查局鑑驗結果，亦無法認定系爭付款明細及同意書曾經王石利蓋用印章。
而系爭付款明細、同意書經送調查局鑑定，除系爭契約書第四頁所載「茲收到賣買價款新台幣參萬柒仟元正」筆跡特徵不同外，其餘筆跡筆劃特徵相同，有該局鑑定書在卷足憑。
然此僅足推認系爭契約書與系爭給付明細及同意書為同類筆跡，尚無從遽認係王石欽等四人書立或為其真意。
參以王林欵證述：未書立系爭同意書、未收尾款等語，足證上訴人主張林麗靜已給付買賣價金，惟因系爭土地上之房屋尚未拆除，無法移交林麗靜管理使用，王石欽等四人遂另立系爭同意書，同意以系爭土地內另處與買賣相等面積交林麗靜管理使用至土地重劃完竣為止，並將該面積以重劃後扣除公共設施應負擔額殘餘之面積，無條件會同辦理過戶予林麗靜云云，尚無足採。
又系爭土地原編定地目均為「旱」，有土地登記謄本可證，自屬農地，承受人以具自耕能力者為限，然依卷附資料尚無法推認林麗靜於簽立系爭契約書時，就系爭土地具有自耕能力。
另系爭契約書第十條僅記載：「甲方（即林麗靜）於產權登記時得指定登記名義人乙方（即王石欽等四人）願從甲方之指示辦理決無異議」，難認已約定由林麗靜指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或待其有自耕能力時為移轉登記，系爭契約依民法第二百四十六條第一項前段規定為無效。
故上訴人主張系爭土地業經重劃定案，系爭同意書所載條件業已成就，先位請求被上訴人辦理系爭○○○地號等土地之移轉登記，備位請求被上訴人將系爭○○○地號等土地按附表所示應有部分為移轉登記，均無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造之被繼承人確有簽立系爭契約書，林麗靜已付價金八萬元，且系爭契約書、付款明細及同意書之筆跡，除其中「茲收到賣買價款新台幣參萬柒仟元正」之筆跡特徵不同外，其餘筆跡筆劃特徵均相同，為原審所認定之事實。
而系爭土地於買賣時約有
五、六間房子，木板製，現狀有磚造房屋也有鐵皮屋，業據證人即林麗靜之兄弟林麗枝證述在卷，即被上訴人對於系爭土地上確有上訴人及第三人之地上物存在乙節，亦不加爭執（一審卷㈡二二頁，原審卷㈡四四、七六頁）；
參酌上訴人提出台灣電力公司台北西區營業處（下稱台電公司）及三重市公所函等文件，主張林麗靜之兄弟林錦仕於五十七年九月間即在三重市○○街○○○○○號房屋申請裝表供電，林麗枝則於同年七月間在上址申裝市內電話使用，並均搭建閣樓使用等情，業據台電公司及中華電信新北營業處函覆屬實（原審卷㈠一二二至一二六頁、卷㈡一五三、一六○頁），似與系爭同意書記載「因該地號上現有房屋尚未拆除無法將地移交買主管理使用茲同意在該地號內另處以與買賣相等面積交其管理使用」等語相符；
又系爭土地於五十六年十二月間如政府確已有土地重劃之公告，則系爭同意書記載內容即非無據，是否無從依其他事證判斷系爭同意書之真偽？原審未遑詳予調查審究，徒以系爭付款明細所載與證人王林欵證述內容不同，系爭同意書上王石欽等四人之印文與系爭契約書賣主欄之印文不符，即認上訴人上開主張非真，已屬率斷。
次查系爭土地原雖屬旱地，但系爭同意書既記載「土地重劃完竣為止並將該面積以重劃後扣除公共設施應負擔額殘餘之面積無條件會同辦理過戶予買主所有」，如該部分文書非虛，則買賣雙方之真意為何？有無俟系爭土地經重劃完成變更為非農業用地時，再為移轉登記之意？能否逕謂系爭契約違反當時土地法第三十條規定，依民法第二百四十六條第一項前段規定為無效？亦非無疑。
原審未予推闡明晰，遽以林麗靜未具有承受系爭土地之自耕能力，即認系爭契約為無效，亦有可議。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 二 月 二十三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 鍾 任 賜
法官 蘇 芹 英
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 三 月 六 日
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