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最高法院民事判決 一○六年度台上字第七○九號
上 訴 人 林侯美玉
林 應 興
林 仲 顯
林 伯 捌
林 政 良
楊林彩蓮
林 惠 芬
林洪麗華
李 茸
林 嘉 珍
共 同
訴訟代理人 涂芳田律師
上 訴 人 顏 敏 卿
上 十一 人
共 同
訴訟代理人 陳忠雨律師
被 上訴 人 陳 美 智
林 毓 棠
林 毓 彬
共 同
訴訟代理人 吳瑞堯律師
莊典憲律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○五年十月二十六日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○五年度重上更㈢字第一三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人之被承當訴訟人林長慶祭祀公業（下稱林長慶公業）主張：坐落彰化縣北斗鎮○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）為林長慶公業所有，被上訴人所有之磚造建築物（下稱Ｅ建物）無合法權源，占用如原判決附圖（下稱附圖）Ｅ所示面積一二九．八二平方公尺部分。
系爭土地嗣經法院拍賣，由上訴人林侯美玉以次六人拍定，並分別移轉部分應有部分予上訴人林惠芬以次五人等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人分別將其等上述建物拆除，返還土地予上訴人之判決（第一審判決林長慶公業勝訴，陳美智以次三人之被繼承人林仲助提起上訴後，系爭土地移轉登記為上訴人所有，經原審裁定准由上訴人承當訴訟，又林仲助於原審審理中死亡，由陳美智以次三人承受該部分訴訟。
另第一審共同被告劉季昌未提起第二審上訴；
第一審共同被告謝滿足、周芳慧、周芳蕾、周芳儀、周政達、林兆乾、傅林郁蘭、林國助、張林朝蘭、林淳忠、林惠蘭、林崇文於原法院前審撤回上訴；
第一審共同被告施清河將其在系爭土地上建物贈與配偶金環，經施清河、上訴人同意由金環承當訴訟，金環並與上訴人成立訴訟上和解，該未繫屬本院部分不予贅述）。
被上訴人則以：林長慶公業派下員就系爭土地成立分管約定，伊所有建物係自分管土地之派下員繼承取得，且繳納系爭土地地價稅，有權使用系爭土地，上訴人以損害伊之利益為目的，提起本件訴訟，屬權利濫用之行為等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地原係林長慶公業所有，被上訴人所有Ｅ建物占用系爭土地如上述位置及面積，林長慶公業提起本件訴訟後，林侯美玉以次六人於民國九十九年十二月一日經由拍賣程序而取得系爭土地所有權後，將部分應有部分移轉登記予林惠芬以次五人之事實，為兩造所不爭。
台灣地區之祭祀公業有於前清設立者，有於日據時期設立者，關於公業名下財產來源及其派下員占用公業財產之緣由，輒因年代久遠，人物全非，每每難以查考，如當事人之一造所提之證據，本於經驗法則，可推知與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明。
又共有物分管之約定，不以書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
林長慶公業係被上訴人之被繼承人林仲助，與林侯美玉之配偶即訴外人林仲安及上訴人林應興以次四人之十六世祖林德盆所設立，林德盆育有九子，分別為長子慈雲、次子慈順、三子慈亮、四子慈桂、五子慈報、六子慈全、七子慈露、八子慈暖、九子慈國，其中四房、七房、八房、九房因無男性子嗣而倒房，第一審法院會同彰化縣北斗地政事務所至系爭土地現場履勘，並繪製複丈成果圖（即附圖），系爭土地上除林長慶公業之公廳外，尚有建物計十八棟，占用人包括施清河、劉季昌、林仲顯、林麗紅（林仲助之前手）、謝滿足、林仲安、林應興、林仲良、林炳祥、林崇文、林象山（林仲安以下六人，下合稱林仲安等六人）、林兆乾、林伯捌、楊清枝等人，經對照林長慶公業派下員系統表，林仲安等六人屬大房後代；
林兆乾屬二房後代；
林仲助屬三房後代；
林仲顯屬五房後代；
林伯尾屬六房後代，顯見林德盆後代除倒房者外，其餘五房均於系爭土地上蓋有建物。
林長慶公業至遲於明治三年（民前四十二年）即已設立，其派下員即林應興以次四人於承當訴訟前證稱：系爭土地上之建物均係祖父或更早的祖先所蓋等語，而林仲助亦為林長慶公業之派下員，徵之系爭土地上建物已有百年以上歷史，除上訴人外，現分別由林長慶公業各房子孫使用，謝滿足等人之被繼承人周再書之父周坤生於三十八年間即向公業派下員林仲銓購買如附圖所示Ｇ建物，周再書復於七十年間與林仲銓訂立基地買賣契約書，並經彰化縣北斗鎮公所監證後辦理房屋稅納稅義務人名義變更；
施清河於五十二年間經台灣台中地方法院彰化公證分處公證向訴外人包萬慶購買如附圖所示Ａ建物，由林長慶公業派下員林仲綿、林仲謀為見證人，且與林仲綿訂立房屋建地租借契約書，林長慶公業長久以來對被上訴人及其前手使用系爭土地上Ｅ建物之派下員，從未請求拆除建物或遷讓，是林長慶公業派下員對於他派下員使用、收益各自占有之公業土地即系爭土地，從未予干涉，甚且要求繳納地價稅，已歷有年所，堪認林長慶公業派下員間存有默示分管約定之存在。
林侯美玉以次六人，或為林長慶公業之派下員，或與該公業派下員有親屬關係，而林惠芬以次五人繼受林侯美玉以次六人所移轉之應有部分，上訴人對系爭土地存有上開分管約定之事實，當屬明知或可得而知，自應受分管約定之拘束。
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。
是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。
又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。
該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；
該所稱之「房屋承買人」應擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人，是基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
再民法第四百二十五條之一之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。
登記於林長慶公業名下土地，實質上屬各派下員公同共有，而依前揭所述，林長慶公業派下員就系爭土地已為分管之約定，同意派下員（公同共有人）就分管部分土地興建房屋使用、收益，或該興建之房屋業經公同共有人同意或事後未為反對之表示，且被上訴人又有繳納土地地價稅為對價之相當租金，則於林長慶公業出售系爭土地時，自堪認定該房屋與系爭土地間應推定有租賃關係之適用。
林仲助為系爭土地之共有人，且為占用系爭土地上Ｅ建物之事實上處分權人，被上訴人既為林仲助之繼承人，基於繼承之法律關係，自得依民法第四百二十五條之一第一項前段之規定，主張Ｅ建物對系爭土地間有租賃關係存在。
則上訴人本於所有權規定，請求被上訴人拆屋還地，即不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而廢棄第一審所為命被上訴人拆屋還地之判決，改判駁回上訴人該部分之訴。
按證人之證言是否可採？審理事實之法院本得衡情認定。
又取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取證、認事並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。
原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，認定林長慶公業派下員間對於他派下員使用、收益各自占有之公業土地即系爭土地有默示分管約定，原屬派下員林仲助所有之Ｅ建物有使用系爭土地正當權源，林長慶公業出售系爭土地，推定該建物與系爭土地有租賃關係存在，而以上揭理由而為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違背。
上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 二 月 十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 滕 允 潔
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 二 月 二十四 日
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