最高法院民事-TPSV,107,台上,1379,20180830,1

最高法院民事判決 107年度台上字第1379號
上 訴 人 吳桂華
訴訟代理人 蔡振修律師
林瓊嘉律師
被 上訴 人 蔡誌育
蔡萬霖
上 列二 人
法定代理人 蔡瑞章
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國105年7月19日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105 年度重上字第51號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為伊父即第一審原告蔡瑞發（於第一審訴訟程序進行中死亡，由被上訴人承受訴訟）與上訴人共有，應有部分各1/2 。

上訴人之前手於分管土地即系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ部分興建未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼為臺中市沙鹿區鎮○路000號房屋（於民國87年6月15日整編為同路0段000號，下稱系爭房屋）。

系爭土地前經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）以86年度沙簡字第577號、88年度簡上字第365號判決變價分割確定（下稱系爭變價分割判決），蔡瑞發於103年1月21日持之聲請臺中地院以103年度司執字第9434號強制執行事件（下稱系爭執行事件）變賣系爭土地，嗣由蔡瑞發以新臺幣862萬6000元拍定。

上訴人以其所有系爭房屋坐落系爭土地，就系爭土地有租賃權為由，主張其就系爭土地有優先購買權，經執行法院記載於系爭執行事件之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告），惟蔡瑞發與上訴人間之分管契約，於89年10月27日系爭變價分割判決確定時即已終止，系爭房屋自斯時起即無合法使用系爭土地之權源，上訴人與蔡瑞發間就系爭土地並無租賃關係存在，其就系爭土地自無優先購買權等情，求為確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在之判決。

上訴人則以：蔡瑞發並無資力，顯係第三人借用蔡瑞發之名義投標買受系爭土地，惡意妨礙伊行使優先購買權，為權利濫用。

伊與蔡瑞發之共有關係應於系爭土地變價程序完成移轉所有權時消滅，斯時分管契約始隨之終止；

縱認分管契約於系爭變價分割判決確定終止，然蔡瑞發於該判決確定後經13年始聲請強制執行變賣系爭土地，於此期間，從未干涉伊占有使用系爭土地，應認蔡瑞發與伊另成立分管契約，而變價分割係以拍賣方式為之，屬買賣性質，依民法第425條之1規定，伊就系爭土地有法定租賃權。

又系爭房屋興建時，系爭土地之原共有人即訴外人陳媽強、童昆富各自於系爭土地興建房屋，雙方以同意他共有人使用分管土地並支付地價稅為使用土地之對價，係於分管契約外另成立租地建屋契約，伊與蔡瑞發分別承受前手之租賃關係，不因系爭變價分割判決、拍賣系爭土地，致該租賃關係消滅。

伊就系爭土地既有租賃權，則依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項之規定，伊就系爭土地自有優先購買權。

另系爭拍賣公告已載明伊就系爭土地有優先購買權，乃係就系爭土地之買賣附加條件，蔡瑞發應受拘束。

伊已行使優先購買權並繳清價金，蔡瑞發亦已領回投標保證金，退出投標程序，是蔡瑞發本件請求並無確認利益等語，資為抗辯。

原審以：蔡瑞發與上訴人共有系爭土地，應有部分各1/2 ，並成立分管契約，約定由蔡瑞發分管如附圖編號B 部分土地，上訴人分管編號Ａ部分土地，該部分土地有上訴人所有系爭房屋，編號Ｃ部分土地現作道路使用。

系爭土地經系爭變價分割判決應變價分割，蔡瑞發於103 年間持該判決聲請臺中地院以系爭執行事件變賣系爭土地，嗣由蔡瑞發拍定，為兩造所不爭執，堪信為真實。

上訴人向執行法院主張行使優先購買權，蔡瑞發否認上訴人有優先購買權，向執行法院聲明異議，經執行法院以此項爭執為實體事項，非執行法院所得審究為由，裁定駁回其異議。

另執行法院因認上訴人有優先購買權，乃通知蔡瑞發領回投標應買時所繳保證金，則蔡瑞發係依執行法院之命令領回保證金，難認其已承認上訴人就系爭土地有優先購買權。

而上訴人之優先購買權存否，攸關蔡瑞發得否因拍賣而取得系爭土地所有權，蔡瑞發就此既有爭執，其提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益。

又分管契約乃共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之契約，共有人得依該契約約定，就各自分管之特定部分為使用、收益及管理，核其性質係屬無償，非共有人相互交換土地使用，並無類如租地建屋之關係。

觀諸上訴人所提地價稅課稅明細表及地價稅繳納證明書所載，上訴人僅就其應有部分繳納地價稅，難認係以之作為使用系爭土地之代價，而就系爭土地另成立租賃契約。

按民法第425條之1第1項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」。

查上訴人係基於分管契約而占用系爭房屋所坐落系爭土地，與上開規定之情形不同。

又變價分割共有物，於變賣完成由買受人取得所有權之前，共有人就共有物之共有關係尚未消滅。

系爭變價分割判決固於89年10月27日確定，惟在系爭土地之所有權主體發生變動前，自無適用或類推適用民法第425條之1 規定可言。

上訴人就系爭土地既無租賃關係，亦無民法第425條之1所定情形，其自非民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定優先購買權人。

另系爭拍賣公告固記載上訴人就系爭土地有優先購買權，然執行法院不能創設優先購買權，上訴人不因此即取得系爭土地之優先購買權。

縱令蔡瑞發非自行出資標買系爭土地，亦難據此即認其有違法或濫用權利之情事。

故被上訴人請求確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。

爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按民法第426條之2第1項前段規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

又土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

查上訴人係基於分管契約占有如附圖編號Ａ部分土地，其於系爭土地變賣前，就系爭土地並無租賃關係，為原審合法認定之事實，則上訴人既非上開規定所定優先購買權人，原審因認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，並未違背法令。

又民法第425條之1規定，係在解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，必係土地或房屋讓與後方生有無法定租賃權之問題，上訴人既係基於分管契約占有系爭土地，在系爭土地所有權發生變動前，原本不涉及民法第425條之1規定之適用，上訴人自無由依該條規定取得租賃權，進而謂其就系爭土地有優先購買權。

又上訴人與原土地所有人既未另成立租賃關係，則原分管契約何時終止，均無礙於上訴人無從以土地承租人之地位優先購買，是原審關於原分管契約何時終止之論述，自屬贅論，其當否與判決結果無涉。

又系爭拍賣公告係記載：「本件拍賣土地上有共有人吳桂華所有之建物占用，應買人請自行查證，拍定後不點交，建物所有權人吳桂華有優先承買權。

因本件係變賣共有物，依民法第824條之規定，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，惟其順序後於建物所有權人吳桂華。

如對優先承買權有所爭議，應另循訴訟程序解決」（見第一審卷一第45頁），已載明如對系爭拍賣公告所載優先購買權有爭執者，得循訴訟程序解決，原審因認上訴人不因系爭拍賣公告所載內容即當然取得系爭土地優先購買權，於法亦無不合。

再按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項定有明文。

是變賣共有物時，如買受人為共有人者，其他共有人無優先承買權，至本院96年度台抗字第408號、第735號裁定意旨，係針對買受人為第三人之情形為論述。

系爭土地之拍定人蔡瑞發為該土地之共有人，依前揭說明，上訴人自不得以其為系爭土地之共有人，對蔡瑞發主張有優先購買權。

上訴論旨，仍執陳詞，以原審認定事實、取捨證據之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。

依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 8 月 30 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 蘇 芹 英
法官 陳 駿 璧
法官 彭 昭 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 9 月 10 日