最高法院民事-TPSV,107,台上,1644,20181129,1

最高法院民事判決 107年度台上字第1644號
上 訴 人 張禎乾
訴訟代理人 范值誠律師
上 訴 人 楊金額
張福欽即寒舍茶坊
張玉雲
張明貴
被 上訴 人 黃月琴
訴訟代理人 莊欣婷律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國105年8月16日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第679號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件被上訴人本於土地所有權，請求上訴人張禎乾與楊金額、張福欽即寒舍茶坊、張玉雲、張明貴（下稱楊金額以次4 人）共同拆除地上房屋並返還土地，其訴訟標的對於張禎乾與楊金額以次4人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，張禎乾上訴之效力及於楊金額以次4人，爰併列楊金額以次4人為上訴人，合先敘明。

其次，本件被上訴人主張：上訴人建造如第一審判決附圖一所示A、B、C、D、E、F、G、H、I、J部分（其中A 部分包括如第一審判決附圖二〈下稱附圖二〉之A1、A2部分，C 部分包括如附圖二之C1、C2部分，F部分包括如附圖二之F1、F2 部分）之地上物（下合稱系爭地上物，並以各編號地上物分稱之），無權占有伊共有坐落臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地）等情。

爰依民法第184條第1項、第767條及第821條規定，求為命

㈠上訴人應將C1、C2地上物拆除，將占用之土地返還予伊及其他共有人全體，㈡張禎乾、張明貴、張福欽即寒舍茶坊、楊金額（下稱張明貴等4人）應將A、B、D、E、F、G、H、I、J地上物拆除，將占用之土地返還予伊及其他共有人全體之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人則以：伊基於共有人默示分管契約使用系爭土地。

黃連治出售系爭土地應有部分予被上訴人，未通知伊行使優先承買權，，被上訴人不得向伊主張民法第767條之權利。

被上訴人出售系爭土地應有部分予張福欽後隨即提起本件訴訟，顯違誠信原則等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地為被上訴人、上訴人張福欽及訴外人張山豬、周張謹、張尚裕，暨原審共同被上訴人張立杰、張立暘所共有，系爭土地上A至J地上物，現供上訴人居住及營業使用，為兩造不爭執之事實。

查張禎乾與系爭土地原共有人黃連治、張貴子間曾就系爭土地簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），依證人張一郎證述：張禎乾自民國85年起承租系爭土地時，其上即存有系爭地上物等語，被上訴人亦不爭執出租時即由上訴人使用系爭地上物，則張禎乾自系爭地上物建造完成後，始向黃連治、張貴子租用系爭土地，無礙租地建屋本質。

張禎乾就黃連治於96年11月16日以買賣為原因各移轉系爭土地應有部分6分之1予被上訴人、訴外人陳昌潤，固得依土地法第104條第1項規定主張優先承買權。

惟依張禎乾向被上訴人主張行使優先承買權之律師函、證人陳俊地之證述，張禎乾於原審自陳同意被上訴人以系爭土地為祖產，保留部分土地未一併出售等語，及證人張一郎證述：被上訴人於96年間擬終止系爭租約，張禎乾在100 年間調系爭土地登記謄本，發現被上訴人因買賣取得系爭土地應有部分，乃向被上訴人主張行使優先承買權，後來張禎乾與被上訴人及陳昌潤、訴外人陳麒安就來伊事務所簽立買賣契約，及辦理應有部分所有權移轉登記；

被上訴人堅持不賣剩餘應有部分36分之2 ，因現場是張禎乾在使用，如果只出售一部分，將來會有使用上爭議，伊基於專業，曾建議賣方一併賣掉，賣方說是祖產而堅持保留一部分，買方就沒有意見，並簽訂買賣契約，張禎乾未繼續爭執系爭土地優先承買權的問題等語，可認張禎乾明知黃連治出售予被上訴人應有部分範圍與原因等條件，並行使其優先承買權後，竟未以相同條件購買，反於100年10月9日與被上訴人、陳昌潤、陳麒安簽訂另行協商出售土地範圍、價格之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買其等系爭土地應有部分依序為36分之4、36分之1、36分之1，並於同年11月1日移轉登記至張禎乾指定之張福欽、張尚裕、張立杰、張立暘名下，應有部分各為36分之2、36分之2、36分之1、36分之1，堪認張禎乾已放棄就被上訴人保留系爭土地應有部分36分之2 行使其優先購買權。

又張禎乾非系爭土地共有人，自無從依土地法第34條之1第4項規定行使共有人之優先承買權。

張禎乾主張其對於被上訴人、陳昌潤、陳麒安保留未出售系爭土地應有部分仍有優先承買權，伊並得基於該優先承買權與黃連治間買賣契約有權占有系爭土地，或被上訴人已非系爭土地所有權人，不得向伊主張民法第767條之權利云云，為不可採。

上訴人未舉證證明曾與黃連治或被上訴人、陳昌潤、陳麒安間就系爭土地有使用借貸關係，參以被上訴人於96年12月間即發函張禎乾表示逾越租賃範圍而占有系爭土地部分，應再簽訂租賃契約，否則將依法訴請張禎乾拆屋還地及給付租金損害賠償等語，有該存證信函可憑，及證人張一郎證稱：張禎乾就伊特別提及被上訴人未出售應有部分將來有爭議之虞，未繼續與被上訴人爭執，買賣雙方亦未提及張禎乾就此部分得否繼續使用等情，張禎乾抗辯成立系爭買賣契約時，已有由伊不定期限繼續使用系爭土地之合意，或被上訴人保留部分應有部分拒不出售，復提起本件訴訟請求伊拆屋還地，有違誠信原則云云，均無可採。

上訴人復未能舉證證明系爭土地共有人曾成立默示分管契約，並由其繼受乙情。

因系爭地上物均為未辦建物所有權第一次登記建物，其中 A、B、D、E、F、G、H、I、J 地上物係張明貴等4人共同出資興建乙節，為兩造所不爭，是由其等取得此部分地上物之事實上處分權。

另C1、C2地上物分別於68、74年間重建，由當時有出資可能之占有人即上訴人出資興建，並取得此部分地上物之所有權及事實上處分權。

而上訴人所有系爭地上物無權占有被上訴人共有之系爭土地，被上訴人依民法第767條前段、中段及第821條規定，請求上訴人拆除所有之系爭地上物，並返還占用部分土地予其及其餘共有人全體，洵非無據等詞，因而維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法尚無違誤。

按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。

張禎乾就已建造完成之系爭地上物坐落之系爭土地，自85年間起與系爭土地原共有人黃連治、張貴子，簽訂屬租地建屋性質之系爭租約；

被上訴人因買賣移轉登記為系爭土地應有部分6分之1所有權人後，曾於96年12月間發函張禎乾表示逾越租賃範圍而占有系爭土地部分，應再簽訂租賃契約；

張禎乾明知黃連治出售予被上訴人應有部分範圍與原因等條件，並行使其優先承買權後，未以相同條件購買，反與被上訴人、陳昌潤、陳麒安簽訂另行協商出售土地範圍、價格之系爭買賣契約，為原審合法認定之事實，則原審綜合系爭買賣契約之簽訂緣於張禎乾逾越租約範圍使用糾紛，嗣因租地建屋優先承買權之行使，明知被上訴人保留一部分土地持分未併為出售，將來恐生爭議，而仍同意簽訂與黃連治出售系爭土地應有部分範圍不符之系爭買賣契約，謂張禎乾已放棄就被上訴人保留系爭土地應有部分行使其優先購買權，實自根基之原因事實、一般社會之理性客觀認知、經驗法則，並將誠信原則涵攝在內，尚無不合。

被上訴人依經張禎乾放棄優先承買權所保留之系爭土地應有部分，本於系爭土地共有人之地位，訴請拆屋並返還占有土地，核屬正當權利之行使，並無權利濫用可言。

另張禎乾於原審主張：伊就被上訴人未出售部分，亦有優先承買權，並無拋棄此部分優先承買權的意思等語，並聲請傳訊張一郎到庭證稱：不知張禎乾有無拋棄等語在卷（見原審卷二第29頁背面、第41頁背面），自無上訴人所稱違反辯論主義、突襲性裁判之違法可言。

上訴論旨執此並以原審認定事實，取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 高 金 枝
法官 陳 駿 璧
法官 李 媛 媛
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 12 月 7 日