最高法院民事-TPSV,107,台上,2468,20190221,1

最高法院民事判決 107年度台上字第2468號
上 訴 人 李值光
訴訟代理人 張致祥律師
被 上訴 人 林李阿暖
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年1月24日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第717號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件上訴人主張：兩造於民國103年7月22日簽立土地買賣契約（下稱系爭契約），被上訴人以新臺幣（下同）1,270萬5,000元出售坐落宜蘭縣宜蘭市○○段000地號土地（面積840平方公尺，下稱系爭農地）予伊，並保證以其老農（指89年1月4日農業發展條例修正施行前農地所有權人，下或簡稱老農）配建名義建妥農舍，農舍建築面積約25坪，伊已依約給付價金640萬5,000元（下稱系爭款項）。

被上訴人以老農配建名義出賣系爭農地，規避國家對於農地政策所為管制措施，為脫法行為，系爭契約應為無效，被上訴人受領系爭款項屬不當得利。

如系爭契約有效，因訴外人宜蘭縣政府於 104年4月7日發布「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」（下稱農舍審查辦法），依該辦法第5條第1項規定，無法按伊原規劃在系爭農地中央興建四面取景阻絕道路車輛噪音之農舍，且建築面積僅剩約15坪，契約目的已無法達成，因情事變更造成物之瑕疵，伊於同年10月15日以信函通知被上訴人解除系爭契約，被上訴人拒不返還系爭款項亦受有利益等情，爰依不當得利法則或民法第259條規定，求為擇一判命被上訴人如數給付系爭款項，及加計自如原判決附表所示受領日起算法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：系爭契約之主要目的在使上訴人取得系爭農地所有權，伊同意配合出名以老農身分申請興建農舍，未約定農舍最大面積為若干，系爭農地無興建農舍面積不足之瑕疵。

伊已依約申請核發系爭農地之農業用地作農業使用證明，並於103年8月間交付上訴人。

上訴人拖延至104年2月16日向宜蘭縣政府申請建築許可，農舍審查辦法發布後，不依宜蘭縣政府同年5月7日函補正，而於同年11月10日遭駁回，顯係可歸責於上訴人，上訴人解除系爭契約，應屬無據等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：上訴人於前揭時日向被上訴人購買系爭農地，已交付系爭款項予被上訴人，嗣於前揭時日通知被上訴人解除系爭契約，被上訴人迄未返還系爭款項之事實，為兩造所不爭。

系爭契約之買賣標的記載為系爭農地，農舍非契約標的之一，第肆條、第柒條關於產權移轉、擔保責任之約定，俱未提及農舍興建事宜，第參條所稱提供證件、核發建造執照乃關乎價金給付時點之約定，不能證明包含興建農舍在內，特約事項約定被上訴人同意出名興建農舍，於農舍興建完成取得使用執照後，配合辦理所有權移轉及無條件提供建築農舍需要之證件、用印，未約定興建農舍為被上訴人之契約義務，兩造締約真意在買賣系爭農地，未約定以老農配建為契約目的，被上訴人無保證以其老農名義建妥農舍而不受農業發展條例最低農舍建築面積限制，農舍興建與否與系爭契約之目的及內容無關，系爭契約內容無違反農業發展條例、農業用地興建農舍辦法所規範興建農舍要件之情形，難謂係以脫法之方法規避國家對於農地政策所為管制措施，自屬有效。

系爭農地之產權清楚、圖簿面積相符合，未遭他人占用，亦無為他筆土地之法定空地事實，為上訴人所不爭，被上訴人已履行契約義務。

宜蘭縣政府於系爭契約履約期間內發布農舍審查辦法，縱致系爭農地上農舍建築面積僅剩約15坪，系爭契約未約定以老農配建為契約目的，無買賣標的即系爭農地給付不能之情形，亦無系爭契約目的因農舍審查辦法之發布而無法達成，致情事變更造成物之瑕疵可言。

且被上訴人已依約於103年7月25日申請核發系爭農地之農業用地作農業使用證明，並於同年 8月26日核發後交由上訴人自行申辦農舍建築許可，上訴人迄至104年2月16日始向宜蘭縣政府申請，不遵宜蘭縣政府同年5月7日函補正，而於同年11月10日遭駁回，無可歸責於被上訴人之事由致系爭契約無法履行。

上訴人不得以農舍無法興建致系爭契約目的無法達成為由解除系爭契約，被上訴人本於契約受領系爭款項，無不當得利可言，從而，上訴人依上開法律關係，請求被上訴人返還系爭款項本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按農業發展條例第18條第1項於89年修正為：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」

第3項：「本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。」

行政院農業委員會基於同條第5項授權訂定農業用地興建農舍辦法，依該辦法第2條第1項規定，農舍興建之申請人除應為農民外，於該條例修正後取得農業用地者，尚須符合「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿 2年」、「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等要件，始能申請主管機關核准以興建農舍。

然老農申請興建農舍，則無該 2要件之限制。

又解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則。

查系爭契約第參條關於「第一次款」、「第二次款」之支付，於「應同時履行條件」欄分別記載「於賣方（即被上訴人）提供興建農舍所需之各項證件同時由買方（即上訴人）支付之」、「於建造執照核發三日內由買方支付之」；

「特約事項」載明：「因法令規定，買方同意以賣方名義興建農舍（即配建），賣方於農舍興建完成取得使用執照後，配合買方辦理所有權移轉。

建築農舍需要之證件、用印，賣方應無條件配合提供……。

賣方同意由買方以買賣總價金加計營造費用之總額設定抵押權及預告登記，以保障買方權益……」（見一審卷第11、13頁），俱見系爭契約之約定與興建農舍息息相關，以「賣方名義興建農舍（即配建）」真意為何？是否與農業發展條例前開規定有關？興建農舍面積為何？乃原審就此重要爭點，未依上開解釋契約原則探求當事人真意及依民事訴訟法第199條規定為闡明，曉諭上訴人為事實上及法律上陳述，即遽謂農舍興建與系爭契約目的及內容無關，已有可議。

農舍興建如為系爭契約目的，上訴人於系爭契約履約期間內申請建造執照，嗣因宜蘭縣政府發布農舍審查辦法，是否致上訴人原規劃設計之農舍興建位置、面積變更？被上訴人以老農配建名義出賣系爭農地，農舍興建之契約目的是否無法達成？是否為情事變更造成物之瑕疵？以上事實，未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 2 月 21 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 周 玫 芳
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官

中 華 民 國 108 年 3 月 4 日