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最高法院民事判決 108年度台上字第1019號
上 訴 人 吳 邱 春
吳 餘 井
吳 惠 美
吳徐陸妹
吳 餘 強
吳 文 鶯
吳 新 錢
共 同
訴訟代理人 劉 力 維律師
被 上訴 人 吳 餘 達
訴訟代理人 沈 朝 標律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年3月8日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第1437號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落桃園市平鎮區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人並無正當權源，所搭蓋之建物（下稱系爭建物）占用如第一審判決附圖（下稱附圖）所示綠色斜線部分，面積188.26平方公尺之系爭土地，並受有利益致伊受有損害等情。
爰依民法第767條及侵權行為、不當得利法則，求為命上訴人拆除建物、返還占用之土地，並連帶給付新臺幣（下同）16萬1,572元及加計自民國104年8月8日起算之法定遲延利息，暨自104年4月14日起至返還土地之日止，按年連帶給付3萬3,134元之判決（被上訴人逾上述請求部分，經第一審判決駁回後，未據聲明不服，該未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：伊之被繼承人吳阿路與被上訴人之被繼承人吳石養於55年 6月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由吳石養將分管之系爭土地出售予吳阿路，同意吳阿路使用系爭土地建築房屋，伊占用系爭土地，並非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭土地分割自○○區○○段00地號土地（重測前為○○鄉○○段○○小段00地號，下稱47地號土地），47地號土地原為被上訴人及訴外人吳餘清等人共有，經臺灣桃園地方法院84年度重訴字第123號判決分割後，被上訴人於90年3月13日辦理分割登記取得系爭土地所有權。
系爭建物為未辦保存登記建物，原為吳阿路所興建，吳阿路死亡後，由上訴人繼承取得事實上處分權，占用系爭土地如附圖所示綠色斜線部分，面積188.26平方公尺之事實，為兩造所不爭。
依系爭買賣契約書第1條本文之記載及上訴人吳惠美之陳述，可知買賣標的物為吳石養就47地號土地之共有權。
系爭買賣契約書係約定由吳阿路購買吳石養就47地號土地應有部分之公同共有權利，並非特定部分土地。
依卷附之47地號土地登記簿抄本可知，吳石養於55年6 月間係因繼承取得訴外人吳阿提就47地號土地應有部分之公同共有，並非取得系爭土地之所有權。
依上訴人吳惠美、吳新錢之陳述，吳阿路與吳石養簽訂系爭買賣契約書時，吳石養公同共有47地號土地之應有部分尚未辦理繼承登記，並無處分該土地共有權之權限，就47地號土地亦無特定範圍之使用權能。
上訴人自陳無法指出系爭買賣契約書所稱「大竹園額」之實際坐落位置及範圍，依卷附之林務局農林航空測量所67年8月4日空照圖所示，無法推論系爭買賣契約書所載「大竹園額」範圍與系爭建物坐落位置相符，上訴人抗辯系爭買賣契約書所載出賣位置與系爭建物坐落位置相符，委不足採。
依上訴人吳新錢之陳述，47地號土地於系爭買賣契約書簽訂時，共有人並無分管契約之約定，上訴人提出之分鬮書並無關於47地號土地之記載，該分鬮書非47地號土地共有人間之分管契約。
上訴人並未證明47地號土地之共有人有何明示或默示分管契約存在，其抗辯吳石養將其分管之土地出賣於吳阿路搭蓋系爭建物，其即有權占用系爭土地，委不足取。
法院另案受理47地號土地裁判分割時，將系爭土地分配予吳石養之繼承人即被上訴人取得，不足為有利於上訴人之認定。
上訴人未經被上訴人同意，在系爭土地上占用如附圖所示綠色斜線部分，核係無權占有。
從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆除建物、返還占用之土地，核屬有據；
另依侵權行為法則，請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害 16萬1,572元本息，及自104年4月14日起至返還土地之日止，按年連帶賠償3萬3,134元，亦為有理由等詞，為其判斷之基礎。
按買賣契約之成立，非以出賣人對於標的物有所有權為要件，共有人未得其他共有人之同意，擅自出賣共有物之特定部分，買賣契約並非無效，僅對於其他共有人不生效力而已。
出賣人將該特定部分土地交付予買受人占有、使用後，買受人固不得對於其他共有人主張係有權占有，惟其占有該特定部分土地，係基於出賣人本於買賣之法律關係所交付，出賣人不得以土地所有權尚未移轉登記，主張買受人為無權占有。
又我國民法關於分割共有物之效力，係採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉，讓與部分權利所致。
故共有物分割確定，雖共有關係已消滅，倘共有人因出賣而交付買受人占有之特定部分適分歸其取得，買受人占有該土地既因出賣人本於買賣之法律關係所交付，對出賣人即具有正當權源，出賣人不得主張買受人為無權占有。
查系爭土地分割自47地號土地，該地號土地原為被上訴人及訴外人吳餘清等人共有，上訴人之被繼承人吳阿路與被上訴人之被繼承人吳石養簽訂系爭買賣契約書，由吳石養出售其因繼承而公同共有47地號土地之應有部分予吳阿路，吳阿路則興建系爭建物，為原審認定之事實。
果爾，吳石養將公同共有47地號土地之應有部分出賣予吳阿路，該買賣契約並非無效，僅對於他共有人不生效力而已。
倘吳石養係本於買賣之法律關係，將特定部分土地交付吳阿路占有，上訴人及被上訴人依序為吳阿路、吳石養之繼承人，各自繼受該買賣契約之權利義務。
被上訴人因共有物判決分割分歸取得之系爭土地，復係吳石養所交付予吳阿路占有之特定部分，則依上說明，上訴人占有系爭土地，既係因被上訴人本於買賣之法律關係所交付，對被上訴人能否謂無占有之正當權源？即非無再為研求之餘地。
原審未遑詳求系爭建物占用系爭土地之位置，是否係吳石養本於買賣之法律關係所交付之特定部分土地？俾審認被上訴人得否對上訴人主張無權占有？僅以吳石養無權處分公同共有土地之應有部分，逕認上訴人無占有系爭土地之正當權源，遽為上訴人不利之論斷，自嫌速斷。
本件事實未臻明確，本院尚無從為法律上之判斷。
上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 雅 萍
法官 李 文 賢
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
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