最高法院民事-TPSV,108,台上,11,20190314,1

最高法院民事判決 108年度台上字第11號
上 訴 人 國防部軍備局

法定代理人 房茂宏
訴訟代理人 林瓊嘉律師
上 訴 人 臺中市政府建設局

法定代理人 黃玉霖
訴訟代理人 陳漢洲律師
柯瑞源律師
被 上 訴人 保証責任臺中市清水合作農場

法定代理人 顏朝雄

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國107年6月26日
臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（105 年度重上更㈠字第25號），提起上訴，本院判決如下：

主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由
本件於第三審上訴程序中，上訴人國防部軍備局（下稱軍備局）之法定代理人於民國107年7月1 日由梅家樹變更為房茂宏，房茂宏聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：伊自民國39年間起承租現為軍備局所管理如第一審判決附表（下稱附表）一、二所示之公有耕地，及現為上訴人臺中市政府建設局（下稱建設局）所管理如附表三所示之公有耕地（下合稱系爭土地），嗣於71年間與海軍營產管理所簽訂「海軍營產管理所清水營地放租契約」，租賃期間自72年1月1日起至77年12月31日止。
詎系爭土地前管理人海軍第一軍區司令部竟於80年9月9日發函通知伊，租期屆滿終止租賃關係，伊即為反對之表示並維持耕作迄今，且提存遭拒領之租金，兩造間之耕地租賃關係繼續存在等情，求為確認伊對於軍備局就附表一、二所示耕地，對於建設局就附表三所示耕地之租賃關係存在之判決。
上訴人軍備局則以：海軍營產管理所未經國防部、財政部國有財產局核定，與被上訴人所簽訂之租約，係屬代耕，無成立耕地三七五租約之合意，系爭租約為單一耕作契約。
系爭土地於72年、86年、98年間之占用人多數不相同，有違法轉租情形，且被上訴人將部分土地交由非場員耕作，部分土地未供耕作使用，系爭租約全部無效；
上訴人建設局亦以：伊為辦理臺中市○○區000000號計畫道路工程需要，申請撥用國有土地獲准，伊未與被上訴人訂立耕地租賃契約各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人自39年起與海軍服務總社就系爭土地成立租賃關係，雙方於43年6月8日訂定「海軍服務總社清水鎮農田放租契約書」，71年間被上訴人與當時之管理機關即前海軍營產管理所簽訂租約，租賃期間自72年1月1日起至77年12月31日止，被上訴人承租後每年均按時繳納租金，租約於77年12月31日屆滿後，被上訴人既願繼續承租，依耕地三七五減租條例（下稱減租條倒）第20條規定，出租人本應續租，當時管理機關海軍第一軍區司令部以租期屆滿為由，通知被上訴人終止租約，不生效力，兩造間就系爭耕地之租賃關係仍然存在。
39年間系爭土地之管理機關海軍服務總社，受限於當時之「臺灣省公有耕地放租辦法」、「設置合作農場辦法」，必須透過合作農場組織即被上訴人將系爭土地放租予場員耕作，海軍服務總社係與被上訴人成立單一耕地租賃契約，再由被上訴人與各別場員分別成立耕地租約，海軍服務總社與被上訴人簽訂系爭租約時，即已同意被上訴人將系爭土地出租與場員耕作，故系爭租約應屬「海軍服務總社與被上訴人間租約」及「被上訴人與各別場員間租約」之「二階段特殊耕地租約」，於第一階段海軍服務總社與被上訴人間之耕地租約，應屬單一租約，於第二階段被上訴人與各別場員間成立之各別耕地租約，則屬多數獨立耕地租約。
各場員若有不自任耕作情形，應由被上訴人行使出租人權利，以該場員不自任耕作為由收回該耕地，各該場員不自任耕，不影響其他依法耕作場員之合法承租權利。
被上訴人提出相關場員名冊及相關「入場申請書」、因繼承而辦理繼耕之「公有土地換約（繼承）申請書」供上訴人核對，並於107年3月28日之107 年度常年場員代表大會會議中決議，確認系爭土地之承租人均為被上訴人之場員無誤，此有該會議紀錄在卷足參，被上訴人主張系爭土地之承租人均具有被上訴人場員資格，應堪採信。
故被上訴人請求確認伊對於軍備局就附表一、二所示耕地，對於建設局就附表三所示耕地之租賃關係存在，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效；
又承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。
減租條例第16條第1項、第2項前段及土地法第108條分別定有明文。
所謂承租人將耕地全部或一部轉租於他人，原訂租約無效，係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言。
再被上訴人係法人，其人格與其場員（社員）之人格，各自獨立。
原審係認海軍服務總社與被上訴人成立單一之耕地租賃契約，訂約時其同意被上訴人將系爭土地轉租，嗣被上訴人與其場員訂立耕地租約，將系爭土地分租予各場員。
果爾，能否謂系爭租約未因被上訴人之轉租而全部無效，自滋疑問。
原審見未及此，遽以前揭理由為上訴人敗訴之判決，尚有可議。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 陳 真 真
法官 陳 靜 芬
法官 張 競 文
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 3 月 25 日