最高法院民事-TPSV,108,台上,1746,20191121,1

最高法院民事判決 108年度台上字第1746號
上 訴 人 周慧貞
訴訟代理人 林金宗律師
被 上訴 人 吳東在
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年8月3日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（105年度重上字第56號）提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件上訴人主張：臺南市政府依地籍清理條例第11條第1項之規定，將訴外人日治時期株式會社大華公司（下稱大華公司）所有坐落臺南市○區○○段00地號（重測前為臺南市○區○○段0 ○段00地號）所分割出之77之1 地號土地（下稱系爭土地）公告代為標售，由伊得標買受，且於民國103年10月3日登記為所有權人。

惟系爭土地上現有被上訴人所有之門牌號碼臺南市○區○○路000 號之未辦理保存登記房屋，無權占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A3、A4部分，面積各0.5、30.9 平方公尺之土地。

爰依民法第767條第1項之規定，求為命被上訴人拆除前開地上物並返還占用土地之判決（未繫屬於本院者，不予贅述）。

被上訴人則以：系爭土地上如附圖所示A3、A4部分，即大華公司於42年10月13日所建面積為20.79 平方公尺、建築用途為店鋪、未曾辦理保存登記之木造平房，門牌號碼臺南市○區○○里0 鄰○○路000 號（下稱系爭店鋪），及伊母周玉嬰於47年11月11日利用同址增建用途為住宅，面積為12.2平方公尺，以磚木竹混造，且亦未辦理保存登記之平房（下稱增建部分，與系爭店舖合稱系爭建物）。

大華公司曾將上述未辦理保存登記建物及所使用之土地售予伊父吳柳澤，但建物部分僅能辦理房屋納稅義務人變更，土地部分亦因遲未分割而未為所有權移轉登記。

嗣伊母周玉嬰又向大華公司買受系爭店舖後，系爭建物於64年5 月間再因繼承而由伊與訴外人周金河共有，至84 年8月間伊復向周金河買受其共有部分。

則系爭建物既為大華公司所建築，而大華公司係伊父吳柳澤及伊母周玉嬰共同設立之日治時期法人，光復後未依當時臺灣省行政長官公署頒訂之「臺灣省公司登記實施辦法」為法人登記而不存在，其內部關係視為合夥，則系爭土地及系爭建物即屬吳柳澤及周玉嬰之公同共有財產。

且其後系爭建物亦輾轉由伊登記為事實上處分權人，則系爭土地及系爭建物即同屬於伊。

嗣因土地出售而致土地及房屋所有人不同，依法應成立地上權關係，並有民法第425條之1規定之適用，伊自非無權占有等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人既主張系爭店鋪、系爭增建及其基地為大華公司賣予被上訴人之父吳柳澤，但未辦理所有權移轉登記，嗣由其繼承及賣受，則其即無行使地上權之意思，又未經為地上權登記，無從就系爭土地主張有地上權。

惟大華公司及被上訴人之母周玉嬰於42年、47年起造系爭店鋪及增建部分，與附圖編號A3、A4部分位置、面積大致相合；

且依原審現場勘驗結果，附圖編號A3、A4部分建物下方為磚塊及水泥，上方為稻草加黃土及石灰，外加石膏板及木板裝潢，內牆有木柱，與大華公司42年建造執照所載係「木造」及周玉嬰於47年申請增建資料所載「牆壁構造採木柱、砌半腰、竹筋白灰壁」及課稅資料所載「樑柱為木造、隔牆內牆面為白灰粉刷」並無不合，而其位置及面積亦與系爭店鋪之建造執照、增建部分申請資料相符，且增建部分並無獨立出入口，已附合於大華公司興建之系爭店鋪。

則附圖編號A3、A4建物，應認原均屬大華公司所有，嗣又經大華公司讓與周玉嬰，再由被上訴人因繼承及買賣取得事實上處分權，亦有門牌證明書及臺南市政府稅務局103年12月27日南市稅房字第0000000000 號函可稽。

嗣雖將大門改為鐵捲門、改屋頂為石棉瓦，及為美觀於原有牆壁再釘上木板，仍未變更主建物之結構及牆壁，難認原建物業已滅失，或失其經濟上效用，經被上訴人拆除而重建。

又附圖編號A3、A4建物坐落之系爭土地原為大華公司所有，由上訴人得標買受。

而系爭建物，先由大華公司轉讓予周玉嬰，再由被上訴人繼受取得，即為目前附圖編號A3、A4之建物，則依民法第425條之1之規定，應認兩造間就系爭土地應存有租賃關係，被上訴人自屬有權占有。

上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除附圖編號A3、A4所示建物並返還土地，即屬無據等詞，因而就上訴人上開請求部分，廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人該部分之訴。

按土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。

從而，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後讓與，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。

89年5月5日施行之增訂民法第425條之1乃上開既有法理之明文化（見民法第425之1條立法理由說明），則無論房屋及土地轉讓之事實是否發生於上開規定施行後，均非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。

且所謂房屋之出賣，就未辦所有權登記致無法為移轉登記之建物而言，房屋受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之權能無異，解釋上仍有上開法理之適用。

次按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取證、認事並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定為不當。

原審以系爭土地原為大華公司所有，而土地上之系爭建物（包含系爭店舖及增建部分），亦為大華公司所起造及因附合而取得增建部分所有權，其土地及房屋即同屬一人。

而依系爭建物之位置及面積大小，足認即係目前附圖編號A3、A4之建物。

且該建物曾進行大門、天花板及美化牆面之部分改造，但不能認為原建物已滅失。

而系爭建物經大華公司讓與周玉嬰單獨取得事實上處分權，再由被上訴人因繼承及買賣而取得，而上訴人亦拍賣取得系爭土地，依民法第425條之1規定，應認為在上開建物使用期間內，兩造就系爭土地存有租賃關係，上訴人不得主張被上訴人為無權占有請求拆屋還地等情，已說明其心證所由得，經核於法並無違背。

且被上訴人雖係於84年8 月間受讓系爭建物之事實上處分權，惟上訴人則係於103年10月3日即民法第425條之1施行後取得系爭土地所有權，則原判決適用民法第425條之1規定，自無違誤。

上訴論旨，徒以原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不利於己部分不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。

依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 11 月 21 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 高 金 枝
法官 李 媛 媛
法官 黃 麟 倫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 12 月 2 日