最高法院民事-TPSV,108,台上,1838,20191211,1

最高法院民事判決 108年度台上字第1838號
上 訴 人 藍 信 雄

訴訟代理人 林長泉律師
上 訴 人 藍 進 松
王藍妙子
藍 簡 蟬
藍 月 琴
藍 景 文
藍 烱 泰

被 上訴 人 邵 豐 吉

邵 俊 雄
呂 淑 芬
吳 柏 均

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年7月18日
臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第968號），提起上訴，本院判決如下：

主 文
原判決關於命上訴人藍信雄給付金錢，及命上訴人藍進松、王藍妙子、藍簡蟬、藍月琴、藍景文、藍烱泰騰空返還土地，與駁回上訴人其餘上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。
本件被上訴人主張上訴人因繼承及再轉繼承取得之坐落新北市○○區○○段○○○○○段○ 000000000000000000000 地號土地（下稱系爭土地）之耕地租約承租權，因有耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1項、第2項及第17條第1項第4款規定之事由，訴請確認兩造就系爭土地耕地租約關係不存在，並請求上訴人塗銷耕地租約登記及騰空返還土地，其訴訟標的對於上訴人全體必須合一確定。
原審判決後，雖僅上訴人藍信雄提起第三審上訴，依上說明，其上訴之效力應及於同造當事人藍進松、王藍妙子、藍簡蟬、藍月琴、藍景文及藍烱泰（下稱藍進松等6 人），爰併列其等為上訴人，合先敘明。
其次，被上訴人主張：訴外人楊明潔、楊清松及楊明陽（下稱楊明潔等3人）前將共有坐落瓊林段643、644 地號土地出租予藍火炎，經辦理耕地三七五租約登記（北縣莊租登字第314 號），租賃期間自民國80年1月1日起至85年12月31日止。
嗣因耕地分割及承租權繼承等原因，承租人變更為藍天和，及上訴人藍信雄、藍進松、王藍妙子，租約土地標示變更為同段644-3 、643、643-1、643-2地號，續訂租約期間自92年1月1 日起至97年12月31日止，經辦理登記（北縣莊租登字第72號）。
上開耕地復因逕為分割及徵收註銷，耕地租約土地標示變更為系爭土地。
藍天和於 103年8 月11日死亡，上訴人藍簡蟬、藍月琴、藍景文、藍烱泰為其繼承人。
其後楊明潔等3人於103年9月9日將系爭土地出賣予伊等，同年11月6 日辦理所有權移轉登記。
詎上訴人竟將土地充作停車場出租他人，而未自任耕作，依減租條例第16條第1項、第2項規定，租約無效。
縱認租約有效，因上訴人將系爭土地作為停車場而放棄耕作，顯繼續1 年以上不為耕作，伊等亦得依減租條例第17條第1項第2款、第4款規定，以民事準備書狀繕本之送達， 作為終止租約之意思表示。
上訴人仍主張租約存在，拒不塗銷登記，及返還無權占用土地等情，爰依民法第767條、第179條規定，求為確認兩造間就系爭土地之耕地租約關係不存在，及命上訴人塗銷系爭土地於新莊區公所及地政機關土地登記謄本之耕地租約登記，騰空返還伊等該土地，暨命藍信雄給付伊等新臺幣（下同）1萬4,286元與自準備書狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息，並（於原審擴張及減縮）自104年9月16日起至返還土地之日止，按月給付伊等1 萬元之判決（其他未繫屬於本院部分，不予論述）。
上訴人藍信雄則以：楊明潔等3 人與被上訴人間系爭土地買賣為通謀虛偽意思表示，應屬無效，且其等3 人未讓承租人優先承買，依減租條例第15條規定，上開買賣契約不得對抗承租人。
楊明潔等3人約於65年間，提供系爭643、643-5、643-8地號部分土地，作為興建門牌號碼新莊區瓊泰路63巷14號房屋之道路使用，並遭新莊區公所鋪設柏油，系爭643-6 地號土地早無水源可供耕作，且因政府施作65號快速道路，於該土地上堆置砂石，澆置水泥，系爭土地之都市○○○○○區000000000地○000 地號）、道路用地（643-5、643-6地號）及住宅區（643-8 地號），足認已無法耕作，且不可歸責於伊，依誠實信用原則，地主僅得依減租條例第17條第1項第5款、第2項規定終止租約及給付補償金，伊並得為同時履行抗辯以拒絕交還土地。
縱認伊有經營停車場轉租系爭土地致耕地租約無效，伊亦與原地主仍成立一般租賃契約，應由被上訴人承受，自不得請求遷讓土地及返還不當得利等語。
上訴人藍進松等6 人則以：藍火炎去世後，繼承人約定由藍天和及藍信雄耕作系爭土地，藍天和死亡後由藍信雄一人管理，伊等未占用土地，未分得租金，不負騰空返還土地及給付不當得利之義務。
藍信雄未經繼承人全體同意，將系爭土地作為停車場出租，對伊等不生效力，不生轉租問題。
伊等已表明優先購買，與楊明潔等3人成立買賣契約，其等3人與被上訴人間系爭土地買賣契約已無條件解除，被上訴人提起本件訴訟自無理由等語，資為抗辯。
原審就被上訴人請求藍進松等6 人（與藍信雄）騰空及返還系爭土地部分，廢棄第一審所為藍進松等6 人勝訴之判決，改判如被上訴人之聲明；
另就被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租約關係不存在，及請求上訴人塗銷系爭土地之耕地租約登記，與請求藍信雄騰空返還土地及給付1萬4,286元本息，暨（減縮）自104年9月16日起按月給付1 萬元部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：系爭土地現登記為被上訴人共有，其等前手楊明潔等3人前將（分割前）瓊林段643、644 地號耕地出租予藍火炎，並辦理耕地租約登記，嗣因土地逕為分割、徵收註銷及承租權繼承等原因，租約標的變更為系爭土地，承租人變更為藍天和、藍信雄、藍進松及王藍妙子。
藍天和於103年8月11日死亡，其繼承人為藍簡蟬、藍月琴、藍景文、藍烱泰。
經地政機關勘測結果，643 地號土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示643(1)，643-6 地號土地內如附圖所示643-6(1)，643-8地號土地內如附圖所示643-8(1)，均鋪設混凝土；
643-6地號土地內如附圖所示643-6(2)為柏油路面。
該混凝土地面及柏油路面均劃設停車格，作為停車場使用等情，為兩造所不爭。
依楊明潔等3 人與被上訴人間系爭土地買賣契約、合作金庫銀行不動產買賣價金信託契約所載，系爭土地係由楊明潔等3人於103年9月9日簽約出賣與被上訴人。
上訴人抗辯該買賣係出於通謀虛偽意思表示，並無可取。
依新莊區公所104年1月19日現地會勘記錄、103年9月1 日現場拍攝照片、地籍圖，事實審法院現場勘驗所見停車格劃設情形，及勘驗筆錄載明系爭土地現場停放車輛之車主表示係向藍先生承租車位，暨依財政部北區國稅局新莊稽徵所函檢送藍信雄於104 年11月10日提出之記載，堪認藍信雄至遲自103年9月1 日起即未自任耕作。
系爭土地縱有無水源、65號道路施工，及土地使用分區變更為公園用地、道路用地、住宅區等情，藍信雄上開轉租行為仍違反減租條例第16條規定，且應認全部租約均為無效。
系爭土地之耕地租約既於被上訴人買受前已屬無效，自無同條例第15條優先承買規定之適用。
被上訴人訴請確認兩造間系爭土地之耕地租約不存在，請求上訴人塗銷在新莊區公所及地政機關之租約登記，自屬有據，應予准許。
系爭土地之耕地租約既屬無效，原地主楊明陽、楊清松又否認同意藍信雄將之作為停車場使用，不能認為其等於耕地租約無效後與楊明潔等 3人另成立一般租賃契約。
被上訴人非依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，上訴人無權請求給付補償金，亦無為同時履行抗辯而拒絕交還土地之餘地。
系爭土地雖由藍信雄直接占有經營停車場，然其他上訴人則為間接占有人，被上訴人本於所有權請求上訴人全體返還系爭土地，即屬有據。
系爭租約自103年9月 1日起無效，依土地登記謄本登載，被上訴人係同年11月6 日登記取得系爭土地所有權，其等請求藍信雄自103年11月6日給付其所收取每月1萬元租金之不當得利，自屬正當。
又自103年11月6 日起算至104年8月21日止之不當得利金額為9萬5,333元，被上訴人主張由上訴人共同給付，其等請求藍信雄給付1萬4,286元本息，及減縮自104年9月16日起至返還土地之日止，按月給付1 萬元，亦應准許等詞，為其判決之基礎。
按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，為土地法第82條前段所明定，至於該法條但書所規定「但經該管市縣地政機關核准，得為他種使用者，不在此限」，及同法第83條所規定「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」，係分別就土地得為他種使用及繼續為從來之使用所應具備條件之規定，非謂凡編為某種使用地之土地，僅得繼續為從來之使用及為他種使用，而不得供所編使用地之使用。
是倘自始承租農地供耕作之用而成立三七五耕地租佃關係，嗣後原耕地租佃之土地，經依法編定為非耕地使用，如已不得繼續為從來之使用，自非不得供所編使用地之用途，而不能認為有減租條例第16條第1項、第2項規定不自任耕作致租約無效之情事。
本件系爭土地使用分區業經編為公園用地、道路用地、住宅區，為原審所認定之事實。
則倘上訴人之被繼承人藍火炎係於系爭土地編為非耕地使用之前，即與楊明潔等3 人訂立耕地租約，於系爭土地分別編為公園用地、道路用地及住宅區後，究竟上訴人能否仍得依原來使用方式繼續耕作使用？藍信雄於系爭土地設置停車場出租，是否屬於按所編公園用地、道路用地及住宅區之性質為使用？與系爭土地之租約是否可認因上訴人未自任耕作而無效攸關，自待進一步釐清。
原審未詳加調查審認，即謂系爭土地雖編為非耕地用地，非即可轉租，並認承租人乃不自任耕作致租約無效（見原判決第12頁），而為上訴人不利之判決，已屬速斷。
又依新莊區公所函稱：曾就系爭土地柏油鋪面辦理養護（見一審卷第二宗第25頁），及上訴人於事實審一再抗辯：原地主楊明潔等3 人於65年間，提供系爭643、643-5、643-8 地號部分土地，作為興建門牌號碼新莊區○○路00巷00號房屋之道路使用，並遭新莊區公所鋪設柏油；
系爭643-6地號土地更因政府施作65號快速道路，於該土地上堆置砂石，甚至澆置水泥等語，倘若非虛，則上訴人對於系爭土地之地上物，是否均有騰空之處分權限？亦滋疑義，亟待究明，原審未予調查審認，即為上訴人敗訴之判決，亦有可議。
上訴論旨，指摘原判決關此不利於其等部分違背法令，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 滕 允 潔
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 12 月 16 日