最高法院民事-TPSV,108,台上,1873,20191204,1

最高法院民事判決 108年度台上字第1873號
上 訴 人 葉柏廷

訴訟代理人 邵 華律師
被 上訴 人 趙添財
訴訟代理人 顏瑞成律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國106年7月25日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1341 號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件上訴人主張：兩造於民國103年12月5日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊將所有坐落台北市○○區○○段0 ○段000地號土地所有權應有部分1/4（下稱系爭土地），及其上40640建號（門牌號碼為台北市○○區○○街000巷00號3 樓）建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），以總價金新臺幣（下同）1,400萬元出售與被上訴人，惟伊得於104年3月4日前行使買回權。

扣除被上訴人墊付之稅費等及貸款835萬2,685元後，尾款564萬7,315元於伊確定不行使買回權時給付，如伊行使買回權，須加給被上訴人每月利息16萬3,000 元。

兩造同日另簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由伊向被上訴人承租系爭建物，租期自103年12月5日起至104年3月4日止。

系爭房地已於103年12月22日移轉登記與被上訴人指定之（其配偶）羅欣怡名下。

詎伊於104年1月26日向被上訴人表明將行使買回權及歸還上開墊付款項，被上訴人竟片面要求加付仲介服務費、利息、契稅等共933萬元，始同意伊行使買回權。

經溝通無效後，伊遂於104 年4月7日匯付上訴人32萬6,000元，再於同年5月14 日寄發存證信函，要求被上訴人給付買賣價金尾款，惟未獲置理。

伊既已不行使買回權，自得請求被上訴人給付價金尾款，而被上訴人受領上開2個月利息共32萬6,000元，即屬無法律上之原因等情，依系爭契約法律關係及民法第179條規定，求為命被上訴人給付597萬3,315元，及自104年6月27 日（起訴狀繕本送達翌日）起加付法定遲延利息之判決（一審判命被上訴人給付575萬3,278元本息，駁回上訴人其餘之訴。

上訴人未就其敗訴部分聲明不服。

原審改判駁回上訴人請求被上訴人給付575萬3,278元本息之訴，上訴人不服，提起第三審上訴）。

被上訴人則以：上訴人因債臺高築向伊借款，移轉登記系爭房地與伊以為擔保，再由伊將房屋回租上訴人，藉租金方式收取借款利息。

系爭契約及系爭租約係兩造隱藏真正借貸及擔保契約之虛偽意思表示，實屬信託讓與擔保契約之性質，上訴人請求伊給付價金尾款，並無理由。

縱認兩造為真正之買賣，價金實為950 萬元，伊已為上訴人代墊稅費等及代償系爭房地原銀行貸款，共845萬3,132元，上訴人僅得請求尾款104萬6,868元。

即令系爭租約實屬租賃，上訴人於租期屆滿後央求比照原租金展延租期2 個月，於104年4月7日匯付32萬6,000元，伊予受領，非無法律上之原因，縱超過土地法第97條第1項所定租金之上限，亦僅超過部分無請求權，已受領部分無須返還。

此外，上訴人積欠伊租金3 個月，加計無權占有5個月受有相當租金之不當得利，共130萬4,000元，另伊代墊仲介服務費40 萬元，均得以之為抵銷等語，資為抗辯。

原審將第一審所為命被上訴人給付上訴人575萬3,278元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，係以：兩造於103 年12月5 日簽立系爭契約，約定上訴人將系爭房地出賣與被上訴人後，上訴人已辦理所有權移轉登記與被上訴人指定之羅欣怡。

同日兩造另簽訂系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭建物，租期自103年12月5日至104年3月4 日止。

系爭契約簽訂後，被上訴人已為上訴人代償系爭房地之銀行貸款及其他稅費等，共 845萬3,132元。

羅欣怡於104年2 月間以系爭房地向銀行辦理抵押貸款，經核貸1,040萬元。

上訴人於104年4月7日匯款32萬6,000 元與被上訴人。

系爭房地於104年10月5日實際交與被上訴人等情，為兩造所不爭。

系爭契約形式上固有支付價金及交付標的物之買賣外觀，且有上訴人得於期限內以1,400 萬元買回等之約定，並經公證。

然上訴人既自承系爭租約之租金（每月16萬3,000 元），係被上訴人為伊代墊系爭房地原銀行貸款之利息，被上訴人告知伊，其目的只是要賺利息，並非真正要買房子等語，可見兩造簽訂系爭契約時並未就該房地達成買賣之意思表示合致。

另依證人（被上訴人員工）邱雋喨之證述，及所提上訴人於104年3 月4日出具，將租期及買回期限延長至104年4月5 日之切結書，再參以被上訴人所執系爭契約第3條（上訴人簽收訂金450萬元）之記載，及原證2 號（上訴人主張係被上訴人自行製作）載明「利息48萬9,000元」，上訴人於104年4月7日匯款32萬6,000 元與被上訴人，暨被上訴人自承上訴人實未收受訂金450 萬元等情，足見兩造間之借款為950萬元，16萬3,000元為每月之借款利息，被上訴人未實際占有系爭房地，該房地僅具擔保性質。

系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示，隱藏消費借貸及以系爭房地擔保借款之信託讓與擔保關係。

證人即公證人林上鈞之證述，不足以證明系爭契約係屬買賣。

上訴人既不爭執由被上訴人代償原銀行之貸款，並應支付每月利息16萬3,000 元，則其本質上須「清償上開代墊款」、利息及所有稅費後，始得取回系爭房地，無法以有仲介服務費存在，遽認系爭契約屬附買回條件之買賣契約，亦無從以系爭契約所載買賣價金（1,400萬元），核與玉山銀行於104年2月4日鑑價評估總值（1,300 萬元）相當，即認係為買賣關係。

系爭契約係消費借貸契約及信託之讓與擔保契約，上訴人依買賣法律關係，請求被上訴人給付價金尾款564萬7,315元本息，即屬無據，不應准許。

依邱雋喨之證述及所提切結書，上訴人於104年4月7日匯款32萬6,000元，係系爭租約到期後又延期2 個月之利息，被上訴人依消費借貸關係取得借款之利息，並非不當得利。

上訴人依民法第179條規定請求返還該款項，亦屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按信託之讓與擔保契約，須設定人以供債務擔保之意思，將擔保標的物之權利移轉於擔保權人，使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權，債務清償後，該擔保物即應返還於債務人；

債務不履行時，債權人得將擔保物或估價而就該價金受清償者而言。

查兩造於103年12月5日簽立系爭契約，上訴人將系爭房地出賣與被上訴人，並於同月22日移轉所有權登記與被上訴人指定之羅欣怡。

羅欣怡旋於104年2月13日以系爭房地向玉山銀行辦理抵押貸款，核貸金額為1,040 萬元。

被上訴人為上訴人代償系爭房地原銀行貸款及墊付稅費等，共845萬3,132元，應從買賣價金中扣抵。

兩造另簽訂系爭租約，上訴人於104年10月5日，將系爭房地交付被上訴人等，均為原審認定之事實（見原判決第 3、4 頁）。

參以系爭契約載明為不動產買賣契約，第9條第2項第2款約定「雙方協議出賣人得於104年3月4日前以1,400 萬元行使買回權，…」，上訴人復於104年3月4 日出具切結書，將租期及買回期限延長至同年4月5日等情（見臺灣士林地方法院卷第44、45頁、第12頁，原審法院卷第77頁），倘兩造約定將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人指定之羅欣怡，係為擔保上訴人對被上訴人之借款債務，而成立信託之讓與擔保契約，則何以羅欣怡於原約定之買回期限（104年3月4 日）屆滿前，即以系爭房地向玉山銀行設定抵押貸款？被上訴人並且同意將原訂買回期限延長至104年4月5日（或2個月）？被上訴人據此於第一審審理中迭稱：兩造約定之買賣價金係950 萬元；

代書程美惠於偵查中亦證稱：兩造談完後是以1,040 萬元作為買回價格，足見係兩造協議後的結果；

原告（上訴人）在契約上簽認領450 萬元，目的在確認日後向被告（被上訴人）行使買回權時，該450 萬元不會列入買回時之買賣價金等語（見一審卷第149頁反面、第201頁、第215 頁反面），攸關系爭契約及租約是否通謀虛偽而隱藏消費借貸及信託讓與擔保關係，原審就此未予詳查細究，即遽認系爭契約及租約實係隱藏借貸及信託之讓與擔保契約，進而為上訴人不利之判決，自屬速斷。

上訴論旨，指摘原判決不當，求序廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 12 月 4 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 12 月 9 日