最高法院民事-TPSV,108,台上,2265,20191226,1

最高法院民事判決 108年度台上字第2265號
上 訴 人 張書聰
訴訟代理人 林正杰律師
被 上訴 人 盛惠玲
上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國106 年12月19日臺灣高等法院第二審判決（105年度上易字第642號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件被上訴人主張：兩造均為時代廣場大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，而系爭大廈地下二層為臺北市○○區○○段0 ○段000○號（下稱系爭813建號）之一部，屬系爭大廈全體區分所有權人之共有部分，上訴人竟無權占用如原判決附圖A'所示車位（下稱系爭車位）並妨害他人所有權之行使，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條之規定，求為命上訴人將系爭車位返還予伊及全體共有人等語。

上訴人則以：系爭大廈係由訴外人擎碧建設股份有限公司（下稱擎碧公司）起造，擎碧公司與系爭大廈原始承購戶於民國84 年4月27日簽訂房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭合約書）已就系爭813 建號之管理範圍訂有分管契約，是系爭大廈共有人間已默示同意成立分管契約。

伊本為系爭大廈之預售屋承購戶，系爭大廈於86年9 月間建築完工後，因具諸多瑕疵及公共設施未能完成，擎碧公司為能順利交屋，於87年12月7 日與伊簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭813 建號地下二層第12號停車位提供予伊永久使用，即設定專用使用權予伊。

系爭大廈管理委員會（下稱系爭管委會）已於88年1 月16日與擎碧公司簽訂協議書（下稱系爭協議書），繼受該公司與承購戶間之契約。

系爭租約簽訂至今，系爭管委會雖多次調整伊停車位之編號及位置，但伊占用系爭車位乃根據其安排指定，係基於分管契約所為，伊亦依區分所有權人會議決議，按月向系爭管委會繳納停車位管理費，取得車庫遙控器及停車證使用，非無權占用等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人返還系爭車位予被上訴人及全體共有人，無非以：擎碧公司於系爭合約書中與各承購戶約定，系爭813 建號中屬停車位部分可由該公司單獨出售，未出售部分仍由擎碧公司保有專用使用權，未購買停車位之住戶則同意由停車位承購者與擎碧公司就上開停車位為使用收益，另依系爭協議書第2條、第4條及第5條約定，系爭管委會已繼受擎碧公司與承購戶間之契約約定，上訴人除按月繳納停車位管理費外，亦取得車庫遙控器及系爭管委會製發之停車證，足認停車位承購者與其他區分所有權人間已成立分管契約。

擎碧公司於88年1 月間雖仍為系爭大廈之區分所有權人，但現已非區分所有權人，故該公司與系爭大廈全體區分所有權人間已無分管協議存在，僅繼受該公司專有部分之區分所有權人始得主張有分管協議，而專用使用系爭車位。

上訴人占有使用系爭車位，乃基於擎碧公司與系爭大廈全體區分所有人間之分管協議，再由上訴人向擎碧公司承租而來，擎碧公司與系爭大廈全體區分所有權人間既已無分管契約存在，上訴人即不得執此主張就系爭車位有專用使用權。

雖系爭租約約定上訴人得永久使用車位，然未經公證，依民法第425條第2項規定，上訴人亦不得據以對受讓擎碧公司專有部分之區分所有權人主張專用使用權，其占有系爭車位為無權占有等詞，為其判斷之基礎。

惟按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地；

如該法條修正施行前已將不動產所有權讓與他人者，無新法之適用，尤屬當然。

原審既認系爭租約係於87年12月7日訂立，依上說明，即無修正後民法第425條第2項規定之適用，乃原審未察，徒以系爭租約未經公證，遽謂依民法第425條第2項規定，上訴人不得向擎碧公司專有部分之受讓人主張租賃關係存在，其適用法規顯有錯誤。

次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

又共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有。

查擎碧公司原為系爭813 建號共有人，其中屬停車位部分業經停車位承購者與其他區分所有權人間成立分管契約，擎碧公司嗣已將其專有部分讓與第三人，現非系爭大廈之區分所有權人，乃原審認定之事實，而系爭813 建號為系爭大廈全體區分所有權人共有之附屬建物，應隨同其專有部分移轉，則除有特別情事外，該專有部分及其附屬建物之受讓人與其他區分所有權人，均應受該分管契約之拘束，擎碧公司專有部分之受讓人於分管範圍，對於系爭車位本有使用收益之權；

是倘系爭租約有效，依民法第425條第1項規定，於該受讓人與上訴人間仍繼續存在，則上訴人本於系爭租約占用系爭車位，即不得謂為無權占有。

原審未遑究明，竟謂上訴人占有使用系爭車位之權源，乃基於擎碧公司與系爭大廈全體區分所有人間之分管協議，擎碧公司再將系爭車位出租上訴人使用而來，惟擎碧公司與系爭大廈全體區分所有權人間已無分管契約存在，系爭租約復未經公證，上訴人不得向擎碧公司專有部分之受讓人主張租賃關係存在，並據此主張就系爭車位有專用使用權云云，亦有可議。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 12 月 26 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 彭 昭 芬
法官 徐 福 晋
法官 邱 璿 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 1 月 2 日