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最高法院民事判決 108年度台上字第27號
上 訴 人 呂 學 連
呂 榮 添
林 丕 庭
黃 瑞 謙
錢 智 富
林 清 傳
康 忠 輝
黃 宗 榮
共 同
訴訟代理人 林彥志律師
張克源律師
上 訴 人 胡黃月娥
翁黃月網
蘇黃月香
黃 月 秋
黃 于
黃 柏 濤
吳 建 龍
吳 建 興
吳 建 和
賴 永 同
游 家 卿
韋 國 奇
韋 聖 暉
徐 文 亮
黃 月 惠
李 啓 宏
褚 水 源
李 傳 隆
王 明 城
上 列10 人
共 同
訴訟代理人 王玉珊律師
被 上訴 人 祭祀公業法人桃園縣李金興公
法定代理人 李 訓 塗
訴訟代理人 黃繼儂律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國107年5月15日臺灣高等法院第二審判決（103年度重上字第670號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人以上訴人黃瑞謙，及胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和（下稱胡黃月娥等9 人）之被繼承人黃金鳳，承租伊所有如第一審判決附表（下稱附表）編號9所示土地，黃瑞謙及胡黃月娥等9人因繼承而公同共有該承租權，對其等請求調整租金。
原審判決後，雖僅黃瑞謙提起上訴，惟依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴之效力及於胡黃月娥等9人，爰併列該9人為上訴人，先予敘明。
其次，被上訴人主張：伊為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併而來，為坐落原桃園縣蘆竹市○○段00000000000地號土地（ 下稱系爭土地） 之所有權人。
伊前身與上訴人呂學連、呂榮添之被繼承人呂理松，上訴人游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及訴外人賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波（下稱呂理松等17人），就系爭土地有不定期租賃關係存在，其等並於其上興建門牌號碼為原桃園縣蘆竹市○○路0000000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），因世代傳承，現承租人為上訴人（各承租土地地號及面積如附表編號2至18所示），兩造於民國85 年間約定按系爭土地公告地價年息6%計付租金（下稱系爭租約）。
惟系爭建物分別為2層或3層，且1 樓店面出租他人營業使用，因原桃園縣蘆竹市南崁地區週邊環境、工商繁榮程度大幅變更，已非85年間所能預料，自有調整租金之必要等情，依系爭租約及民法第442條、第227條之2第1項規定，求為將上訴人各承租如附表所示土地之租金，自103年1月起，調整為均按土地公告現值年息6%計算之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述。
）上訴人（胡黃月娥等9 人除外）則以：系爭土地於64年間即納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，兩造於85年間議定租金依公告地價6%計算時，已考量土地價值增漲因素。
雖南崁地區人口略有成長，惟地處舊街廓，伊等居住之房屋均未有變化，臨近街景數十年來亦無甚改變，因公告地價調升1.2倍，實際租金已增加12%，其上房屋使用利益並無重大變更，土地租金應有土地法第105條準用同法第97條規定之適用。
且系爭建物事實上處分權人與系爭租約當事人並非同一，自無調整租金之理，被上訴人請求由原定按公告地價計算租金，改為按公告現值計算，不應准許等語。
上訴人胡黃月娥、黃于、黃柏濤則以：伊等雖繼受黃金鳳之租賃權，然其所有房屋業於生前贈與黃瑞謙，被上訴人請求伊等負擔租金，並不合理，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其等之上訴，係以：被上訴人為為系爭土地所有權人，該土地於64年間納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，但未變更地目。
被上訴人前身與上訴人（或其被繼承人）就系爭土地有不定期租賃關係存在，承租人並於其上興建系爭房屋，上訴人為現承租人（各承租土地地號，面積如附表編號2至18 所示）。
兩造於85年間約定按系爭土地公告地價（年息）6%計付租金，系爭建物分別為2層或3層，1 樓店面出租他人營業使用等事實，為兩造所不爭。
審諸88年間台茂購物中心、97年間佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館（系爭土地對街）、100年間大創百貨、101年間好市多量販店，先後於南崁地區開設營業，帶動週邊工商業繁榮；
及系爭建物1 樓店面分別出租予他人營業使用，上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益顯著提高，非被上訴人於85年間約定租金數額時所得預料，自有調整租金之必要。
系爭土地上之建物，除上訴人己身居住樓層外，既兼作營業用房屋使用，土地租金數額不受自土地法第105條準用同法第97條規定之限制。
而土地公告現值較能反映真實價值，且南崁地區近年房價大幅成長，租金收益亦同步增加，參以景陽不動產估價報告書之記載，亦足徵系爭土地地價確有翻漲數倍。
綜據系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度、上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等一切情狀，認將系爭租約之租金數額調整為按土地公告現值年息6%計算為適當。
從而，被上訴人依系爭租約及民法第442條規定，請求將上訴人租用系爭土地之租金，自103年1月起調整為按土地公告現值年息6%計算，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立之後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率變算顯失公平者，出租人固得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。
惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎，及斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項外，並應與鄰地租金相比較，以為決定。
查上訴人迭於事實審抗辯：系爭土地約定之租金與四鄰租金行情（247之48等20 筆土地住宅用「申報地價6%」、營業用「申報地價12%」，228、280、285地號土地營業用「公告地價12%」，286及316等3筆土地營業用「公告地價6%」）相較為適當。
一審未與鄰地租金比較，逕調整為史上最高價之天價租金，於法不合等語，並提出桃園市政府財政局函、財政部准予備查之105 年度房屋及土地之「當地一般租金標準」（見原審卷㈢第69頁反面至71頁、第78至80頁、第127頁、第128頁反面、第171至173頁、第218頁，卷㈣第67 頁），核屬重要之攻擊方法，原審未於判決理由項下說明取捨意見，並說明系爭土地鄰地租金及實際比較之情形，即遽調整為按系爭土地公告現值年息6%計算，已有未合。
又按「公告地價」係指直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或每2 年重新規定地價時，依平均地權條例第15條第3款公告之地價；
與依同條例第46條規定直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應調查其地價動態，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告之「公告現值」，兩者性質不同，在法律上效果亦異。
上訴人於原審已抗辯：兩造約定以「公告地價」計付租金，第一審改以「公告現值」為基礎而為調整，違背法律等語（見原審卷㈢第126 頁反面），未據原審說明不可採之理由，即遽為上訴人敗訴之判決，亦有未合。
上訴論旨，指摘原判決不利己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 林 金 吾
法官 陳 真 真
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 4 月 8 日
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