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最高法院民事判決 108年度台上字第60號
上 訴 人 余 慶 城
余 慶 福
余 慶 祥
余 文 弼
余 宗 達
余 俊 璋
余 智 翔
余 國 文
余謝玉梅
余 春 榮
余 友 文
余孫玉枝
劉 宏 謄
余 秉 利
余 孟 芳
上列十五人
共 同
訴訟代理人 蘇 文 斌律師
鄭 方 穎律師
上 訴 人 方 信 淵
訴訟代理人 王正宏律師
上 訴 人 張 朱 利
訴訟代理人 柯尊仁律師
上 訴 人 蔡 調 清
余 擇 仁
余 金 印
余莊惠絨
余 清 玉
余 金 宗
余 益 濱
余 天 福
余 育 欣
余 育 庭
余 金 土（兼余景元之承當訴訟人）
陳 立 崇（即余金土、余緄太、余雅琪、余惠田、
余 文 仕
余 同 泰
余 寶 興
余 寶 江
余 央
吳余束枝
余 滄 德
余 宗 仁
余 依 庭（原名余素汝）
余孫金碖
余 秋 琴
余 秋 香
蔡余秋蓮
余 素 花
吳 壽 山
余 國 上
余 辰
余 保 家
宋 秀 閏
余 岳 駿
上 列一 人
法定代理人 邱 麗 慧
上 訴 人 余 榮 輝
余 麗 正
柯 翠 桃
余 嘉 進
余 嘉 慶
余 淑 芬
余 親 福
余 建 信
余 紹 彰
李 水 樹
余 瑞 堂
余 昭 遠
林 麗 金
余 健 雄
余 光 久
余 順 義
林 余 美
余 寶 玉
余 金 貴
余 桂 美
余 邦 雄
參 加 人 黃 金 帶
被 上訴 人 余 良 元
蔡 金 榮
蔡 金 和
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國107年5月30日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（ 105年度重上更
㈠字第13號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由本件為分割共有物訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴人余慶城以次17人上訴之效力，及於同造之其餘共有人，爰將之併列為上訴人。
又提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。
請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準。
本件上訴人提起上訴後，陳立崇買受上訴人余茂夫所有坐落高雄市梓官區（即原高雄縣梓官鄉○○○段000地號（重測前為大舍甲段000-0地號）土地（下稱系爭土地）所有權應有部分 202/14000；
買受上訴人余雅琪（即第一審共同被告余登前之承當訴訟人）、余惠田（即第一審共同被告余水凜之承受訴訟人）、蕭玉美（即第一審共同被告余文源之承受訴訟人）系爭土地所有權應有部分1099/28000；
買受上訴人余緄太【即余繁光（原第一審共同被告，於第一審程序進行中死亡，由余緄太、余坤山、余金土、余景元繼承）之承受訴訟人】系爭土地所有權應有部分 867/56000，另上訴人余景元所有系爭土地所有權應有部分 867/56000遭拍賣，由上訴人余金土拍定取得，余金土再出售其所有權應有部分 867/56000予陳立崇，均已辦理所有權移轉登記完畢，陳立崇、余金土聲請承當訴訟，應予准許，合先敘明。
次查，本件被上訴人主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如原判決附表（下稱附表）一應有部分欄所示。
兩造就該土地並無不分割之約定，亦無法令規定不能分割之情事，惟無法協議分割，爰求為判決按如原判決附圖（下稱附圖）一所示方案5分割。
上訴人劉宏謄則以：同意方案 5之分割方法，惟伊無須為任何補償等語；
上訴人余擇仁以次 4人則以：依方案5伊分得編號5土地僅有 6公尺面寬，且成不規則形狀，將來申請建築困難，影響土地之利用價值，應按附圖二所示方案 4分割等語；
上訴人張朱利則以：伊按臨馬路之高價計價購買土地，分得可使用實際面積遠少於按應有部分計算可分得面積，大半土地遭剝奪，尚須提出補償金予他共有人，甚不合理。
顏宗信建築師所為鑑定僅採比較法推算勘估系爭土地價格，有違不動產估價技術規則第14條規定應兼採2種以上估價方法，其鑑定結果不足採，應依方案5分割惟採方案4之補償原則等語；
上訴人余孫玉枝則以：按方案5分割，惟顏宗信建築師鑑定系爭土地價格，分成 3區計算其價格之調整方式基準不一，鑑定原則不合理等語，資為抗辯。
上訴人余謝玉梅、余春榮、余文弼、余宗達、方信淵、蔡調清、余天福、余育欣、余育庭、余金土、陳立崇、余同泰、余寶興、余寶江、余秋琴、蔡余秋蓮、余素花、余秋香、余保家、宋秀閏、余榮輝、柯翠桃、余親福、余瑞堂、余順義、余金貴、余桂美、余邦雄同意原判決分割方案，其餘上訴人或同意第一審判決分割方案或未表示意見。
參加人即系爭土地抵押權人黃金帶為輔助上訴人余秉利參加訴訟，但未為任何陳述。
原審廢棄第一審判決所為分割方案，改判系爭土地依附圖一方案5及附表一所示方法分割，附圖一編號2、64、64之1至64之5、65、66所示道路由兩造按附表一所示應有部分保持共有，及找補金額如附表二所示，無非以：系爭土地為兩造所共有，無不得分割之特約，亦無因其使用目的不能分割之情事，兩造就分割方法不能達成協議，自得訴請法院裁判分割。
系爭土地因地籍圖重測公告確定，於 105年12月1日登記完畢，附圖一編號5土地及附圖二編號5土地東側均臨編號64所示道路，僅編號8-4土地之位置不同，分得編號8-4土地之上訴人余寶興以次4人共有系爭土地鄰地即同段407地號土地，附圖一方案5編號8-4土地分歸該4人按應有部分保持共有，得與同段 407地號土地合併利用，增加其經濟價值，雖土地間現有圍牆隔離，然分割確定後，得依法予以拆除，不致使該分得土地成畸零地。
附圖一、二編號 5土地之外形均非方正，面積均為1595.64平方公尺，無證據證明採附圖一方案5致增將來申請建築之困難並影響該土地之利用價值。
系爭土地總面積10673.85平方公尺，屬乙種建築用地，其上有兩造各自興建之建築物，需預留道路通行，以避免成為袋地，全體共有人有提供道路使他共有人分得之土地無成為袋地之義務，附圖一編號 2、64、64-1至64-5、65、66所示道路（下稱系爭道路）土地分歸兩造按附表一應有部分欄所示應有部分繼續保持共有。
系爭土地應採附圖一方案 5方法為分割，兩造分得土地因位置不同等差異，有以金錢補償必要。
經送請顏宗信建築師事務所鑑定，依現場勘查、居民查訪、鄰近土地位置或性質比較，參考重測前同段 451至480 地號土地實價登錄交易資料，未分割前總價為新臺幣（下同） 2億4,261萬6,847元，每平方公尺平均單價為2萬2,730元，鄰接大舍東路者有較高開發價值，編號27至37、49、50、52土地之價值為每平方公尺 4萬8,485元；
鄰接6公尺巷道者有次高開發價值，編號5至9、8-1、8-2、8-4、8-5、10至17、24、38至42、45、46、59至63土地之價值為每平方公尺 1萬8,182元；
鄰接不足6公尺巷道者有較低開發價值，編號1-1、1-2、3、4、18至23、25、26、43、44、47、48、53至58土地之開發價值為每平方公尺 1萬0,909元，有鑑定報告書及顏宗信建築師事務所107年5月3日函暨附件可按，且經鑑定人顏宗信證述明確，應屬可採。
以兩造就系爭土地之應有部分計算應取得土地之面積價值，與依附圖一方案5所示分割方法取得土地面積及位置，按上開鑑定報告所示3類土地計算其價值，並核算其增減數額而為補償，應為補償人應給付應受補償人之金額如附表一、二所示。
不動產估價師法未排除建築師得估價不動產，顏宗信建築師依其專業所為鑑定，雖未依不動產估價技術規則鑑估系爭土地及方案 5，難謂不得採用。
劉宏謄、張朱利與其前手間買賣土地債權契約之約定，不能拘束法院就現共有人間依其應有部分所為分割判決。
綜上，系爭土地應分割如附圖一方案 5所示，並由應為補償人依附表一、二所示之比例補償應受補償人等詞，為其判斷之基礎。
按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證為判斷事實真偽之依據，然就鑑定人之鑑定意見可採與否，書證之證據力如何，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。
倘法院不問其取捨之理由如何，全盤採鑑定結論為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權行使委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背。
又共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。
而訴之有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，各共有人實際分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀態為其基準。
查原法院前審於100年8月間囑託顏宗信建築師事務所鑑定，鑑定報告雖依鄰接大舍東路者、鄰接 6公尺巷道者及鄰接不足6公尺巷道者，認定每平方公尺之價值依序為4萬8,485元、1萬8,182元及 1萬0,909元，惟該報告僅記載「經現場勘查、居民查訪、鄰近土地位置或性質比較」等語（鑑定報告第 3頁），顏宗信固證稱：鑑定當時參考內政部公告自95年 5月起至105年5月鄰近土地之不動產資訊平台實價登錄交易資料等語（原審卷㈠第146 頁反面），然仍無任何佐證，且距本件原審言詞辯論終結期日 107年5月16日（原審卷㈤第13頁）近7年之久，此期間系爭土地公告現值亦明顯變動（見鑑定報告所附土地登記謄本及原審卷
㈢第20頁以下土地登記謄本），則該鑑定價格是否為言詞辯論終結時之狀態？已滋疑義。
又附圖一編號49、50、52土地、編號59土地及編號53至58土地均鄰接大舍東路，鑑定報告認編號49、50、52土地之價值為每平方公尺4萬8,485元；
編號59土地之價值為每平方公尺 1萬8,182元；
編號53至58土地之價值為每平方公尺1萬 0,909元，何以有如此差距，所得價格之依據為何？系爭道路分割後保留為兩造共有係按平均價格每平方公尺2萬2,730元計算其價值，何以高於分割後鄰接巷道之土地價值？原審未遑詳予調查審認言詞辯論終結時之系爭土地價格，逕以該鑑定價格作為比較衡量各共有人分得部分之實際價值，並為命補償價額之基準，不免速斷。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 11 月 14 日
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