最高法院民事-TPSV,108,台上,97,20190308,1

最高法院民事判決 108年度台上字第97號
上 訴 人 黃貴琳
黃惠琪
黃世孟
共 同
訴訟代理人 吳 麒律師
柯政延律師
上 訴 人 大馨建設股份有限公司

法定代理人 林雅萍
訴訟代理人 陳國雄律師
蔡玫律師
上 列一 人
複 代理 人 林彣鴻律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國107年7月25日臺灣高等法院第二審判決（104年度消上字第2號），各自提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於未提供封閉式大廳及閱覽室、撞球室、韻律教室等價格減損項目命上訴人大馨建設股份有限公司給付及駁回上訴人黃貴琳、黃惠琪、黃世孟之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

上訴人黃貴琳、黃惠琪、黃世孟之其他上訴駁回。

第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人黃貴琳、黃惠琪、黃世孟負擔。

理 由本件上訴人黃貴琳、黃惠琪、黃世孟（下合稱黃貴琳等）主張：㈠對造上訴人大馨建設股份有限公司（下稱大馨公司）明知坐落新北市○○區○○段0 ○段00地號土地上「画世紀」公寓大廈（下稱系爭大廈）1 樓大廳如原判決附圖（下稱附圖）一斜線所示範圍之頂蓋型空間（下稱系爭頂蓋型空間）屬開放空間，應常時間開放供公眾通行或休憩，不得任意變更或增設構造物，卻故意隱瞞，於廣告說明書、影片及預售屋模型顯示該空間係以古典銅質藝術門框鑲崁強化安全玻璃大門、深凹長窗及圍牆、柵欄（下合稱圍牆等）區隔內外為封閉式大廳，並標榜「三進式穹頂禮賓大廳」、「三進式層層禮遇」、「最體面私密的會所」、「打造全功能都會渡假會館，各項專業設施如健身房、韻律教室等應有盡有」（下合稱系爭廣告），黃貴琳等信賴該廣告，由黃惠琪於民國96年 1月17日、同日、96年2月6日各以房地總價（不含停車位）新臺幣（下同）1,132萬元、2,273萬元、2,890 萬元，向大馨公司購買該大廈B9棟25樓、A3棟8 樓、A2棟15樓房地（下合稱系爭房屋）及停車位，嗣經大馨公司同意，將A3棟8樓、A2 棟15樓房地（含停車位）買受人分別變更為黃世孟、黃貴琳。

黃貴琳等入住後，臺北縣政府（99年12月25日改制為新北市）認圍牆等及其內設置之閱覽室、撞球室、韻律教室等住戶休憩交誼設施（下稱系爭設施）與原核准使用不符，於102年6月間拆除圍牆等回復為開放空間，系爭設施亦隨時可能拆除，大馨公司之給付有欠缺約定品質之瑕疵，且不符債之本旨而不能補正，黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各得請求賠償未提供封閉式大廳及系爭設施所受系爭房屋價格減損如原判決附表（下稱附表）一欄所示之損害480萬3,455 元、193萬5,796元、411萬3,725元。

㈡兩造簽訂之房屋預訂買賣契約（下稱系爭契約）第3條第1項第1款約定，系爭大廈地下1至4 層除汽車停車位、汽車坡道及梯廳、機電空間外之其他必要空間（如附圖二綠色部分，下稱系爭綠色區域）歸停車位所有人分擔，大馨公司將之計入系爭房屋共同使用（大公）部分，致給付面積短少，亦不符債之本旨，黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各得請求賠償如附表一欄所示之損害113萬9,600元、41萬2,760元、104萬0,733元。

㈢依民法第227條第1項、第226條第1項、第360條、第28條、公司法第23條第2項、消費者保護法第22條、修正前公平交易法第24條等規定，擇一求為命大馨公司給付黃貴琳594萬3,055元、黃惠琪234萬8,556元、黃世孟515萬4,458元，及均加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予論述）。

大馨公司抗辯：㈠黃惠琪購買系爭房屋時，伊未使用系爭大廈廣告說明書，系爭廣告非系爭契約之附件，亦未以提供封閉式大廳為給付內容；

黃貴琳等於簽約時明知並同意系爭頂蓋型空間2 次施工予以加封及設置系爭設施，伊不負瑕疵擔保責任，況其價金減少請求權已逾6個月除斥期間。

㈡系爭綠色區域屬全體區分所有權人之共同使用部分，面積應由全體區分所有權人及停車位所有人共同分擔，伊計入系爭房屋大公部分，無給付面積短少。

原審判決：㈠關於大馨公司未提供封閉式大廳及系爭設施價格減損項目：⑴依大馨公司銷售系爭房屋予黃貴琳等時所用之系爭廣告內容及系爭契約所附一層平面圖暨建材設備表所載，該公司應給付之系爭頂蓋型空間係以圍牆等區隔內外之封閉式大廳，內設置系爭設施；

惟臺北縣政府核發系爭大廈建造執照，該頂蓋型空間屬開放空間，應常時間開放供公眾通行或休憩，不得任意變更或增設構造物，可認大馨公司明知卻故意隱瞞，並於建造完成取得使用執照後，違法將留設之開放空間以圍牆等加封並於其內設置系爭設施。

⑵前開圍牆等業經新北市政府於102年6月間拆除回復為開放空間，系爭設施屬違建亦隨時可能拆除等情，為兩造所不爭執，是大馨公司之給付有欠缺約定品質之瑕疵。

大馨公司曾交付黃貴琳等約定之封閉式大廳及系爭設施，買賣系爭房屋之系爭契約固非以自始客觀不能之標的作為給付內容，惟圍牆等及系爭設施拆除後即屬不能補正之瑕疵。

⑶系爭契約第3條第1項約定及黃貴琳等出具予大馨公司之切結書、委託書，不足以認定其明知並同意大馨公司違法在系爭頂蓋型空間2 次施工予以加封及設置系爭設施。

大馨公司無法提供封閉式大廳及系爭設施足以影響系爭房屋交易價格，黃貴琳、黃惠琪、黃世孟因信賴系爭廣告，各以房地總價（不含停車位）2,890萬元（A2棟15樓）、1,132萬元（B9棟25樓）、2,273萬元（A3棟8樓），向大馨公司購買系爭房屋，自得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求大馨公司賠償所受系爭房屋於簽約時交易價格減損之損害，黃貴琳等主張以其起訴時系爭房屋之價格計算減損之金額，並不可採。

⑷房屋不能與土地分離，系爭房屋價格之減損包含坐落土地減損之金額在內。

本件囑託社團法人台北市不動產估價師公會鑑定結果，認系爭房屋於簽約時（96年1 月17日、同年2月6日）因拆除系爭頂蓋型空間之價值減損比例為3.81%。

準此，黃貴琳、黃惠琪、黃世孟依民法第227條第1項、第226條第1項規定，得請求大馨公司賠償不完全給付所受系爭房地交易價格減損之損害金額依序為110萬1,090元、43萬1,292元、86萬6,013元，及均自103年1月8 日起加計法定遲延利息，應予准許；

其請求逾此金額本息部分，即不應准許。

爰將第一審所為駁回黃貴琳等請求給付上開交易價格減損之損害金額部分廢棄，改判命大馨公司如數給付，並駁回黃貴琳等其餘上訴。

㈡關於大馨公司將系爭綠色區域計入系爭房屋大公損害項目：⑴依系爭大廈地下1至4層竣工圖標示，及證人即承辦該大廈登記之地政士劉靜萍於另案之證言，參以地下1 層為防空避難室兼停車空間，及設置於地下1至4層之公共設施暨人車出入通道係供全體住戶使用，堪認地下1至4層除汽車停車位、汽車坡道及梯廳、機電空間外之其他必要空間即系爭綠色區域，屬全體區分所有權人之共同使用部分，面積應由全體區分所有權人及停車位所有人共同分擔，大馨公司依系爭契約第3條第1項第1款約定，將之計入系爭房屋大公面積，於法並無不合。

⑵黃貴琳等不爭執大馨公司辦理移轉登記之系爭房屋總面積（含應分擔系爭綠色區域範圍）與系爭契約約定相符，並已提供全體住戶及停車位所有人共同使用，難認大馨公司有違約、不完全給付或違反修正前公平交易法第24條規定之情事。

黃貴琳等3 人請求大馨公司給付如附表一欄所示損害金額本息，不應准許。

爰將第一審命大馨公司給付此金額本息部分廢棄，改判駁回黃貴琳等該部分之訴。

本院論斷：㈠關於廢棄發回（大馨公司未提供封閉式大廳及系爭設施價格減損，即黃貴琳等請求附表一欄所示金額本息）部分：按債務人因債務不履行，依民法第227條、第226條第1項規定，對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。

故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準；

債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明。

本件原審既認定大馨公司無法依約提供合法封閉式大廳及系爭設施，應依民法第227條第1項及第226條第1項規定賠償黃貴琳等所受系爭房屋交易價格減損之損害，應以黃貴琳等起訴請求賠償時即101年6月4 日系爭房屋價格作為計算減損金額之依據。

乃原審未調查審認斯時系爭房屋價格，逕以兩造簽訂系爭契約時（96年1月17日、同年2月6 日）之價格為據，計算黃貴琳等之損害，依上說明，自有未合。

關此事實，猶待原審調查審認。

黃貴琳等及大馨公司上訴論旨，各自指摘原判決此對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

㈡關於駁回上訴（大馨公司將系爭綠色區域計入系爭房屋大公，即黃貴琳等請求附表一欄所示金額本息）部分：原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，認大馨公司將系爭綠色區域計入系爭房屋大公面積，於法並無不合，而為黃貴琳等敗訴之判決，經核於法並無違誤。

黃貴琳等上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件黃貴琳等之上訴一部為有理由，一部為無理由；

大馨公司之上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 鄭 玉 山
法官 林 恩 山
法官 高 金 枝
法官 吳 青 蓉
法官 陳 駿 璧
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日